Language of document : ECLI:EU:C:2018:920

KONKLUŻJONIJIET TAL-AVUKAT ĠENERALI

BOBEK

ippreżentati fil-15 ta’ Novembru 2018 (1)

Kawża C-590/17

Henri Pouvin

Marie Dijoux

vs

Electricité de France (EDF)

(talba għal deċiżjoni preliminari mressqa mill-Cour de cassation (il-Qorti tal-Kassazzjoni, Franza))

“Talba għal deċiżjoni preliminari – Direttiva 93/13/KEE – Klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur konklużi bejn bejjiegħ jew fornitur u konsumatur – Kunċett ta’ “bejjiegħ jew fornitur” – Kunċett ta’ ‘konsumatur’ – Kuntratt ta’ self konkluż bejn persuna li timpjega u impjegat u l-konjuġi tiegħu sabiex jixtru d-dar prinċipali tagħhom”






I.      Introduzzjoni

1.        H. Pouvin u M. Dijoux iffirmaw kuntratt ta’ self ipotekarju ma’ Electricité de France (iktar ’il quddiem EDF), li kienet il-kumpannija li timpjega lil H. Pouvin. Il-kuntratt tas-self kien fih klawżola ta’ xoljiment ipso jure: jekk min jissellef ma jibqax impjegat ta’ din il-kumpannija, l-ammont misluf jiġi dovut immedjatament.

2.        Wara li H. Pouvin ħalla l-kumpannija, EDF fittxitu għall-ħlas lura tal-ammont misluf. H. Pouvin u M. Dijoux irribattew li fid-dawl tar-regoli nazzjonali li jittrasponu d-Direttiva tal-Kunsill 93/13/KEE tal-5 ta’ April 1993 dwar klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur (2), il-klawżola ta’ xoljiment ipso jure kienet inġusta. EDF, madankollu, tikkunsidra li d-direttiva ma tapplikax peress li hija ma tistax titqies “bejjiegħ jew fornitur” fis-sens ta’ din id-direttiva.

3.        Min hu “bejjiegħ jew fornitur”? Għalkemm il-kunċetti ta’ “bejjiegħ jew fornitur”, kif ukoll dak ta’ “konsumatur” ġew interpretati minn din il-qorti f’diversi okkażjonijiet, din il-kawża tqajjem dimensjoni oħra fir-rigward ta’ dawn il-kunċetti li ma ġietx esplorata: jekk kumpannija, meta tipprovdi self lill-impjegati tagħha (jew, minn daqshekk, servizzi oħra) li ma humiex konnessi mal-kamp prinċipali ta’ kompetenza professjonali tagħha, tkunx qiegħda taġixxi ta’ “bejjiegħ jew fornitur”, u jekk l-impjegati tagħha f’dik is-sitwazzjoni jistgħux jitqiesu bħala “konsumaturi”.

II.    Il-kuntest ġuridiku

4.        L-għaxar premessa tad-Direttiva 93/13 tipprovdi: “[b]illi tista’ tinkiseb protezzjoni aktar effettiva tal-konsumatur billi jiġu adottati regoli tal-liġi uniformi fil-kwistjoni ta’ klawżoli inġusti; billi dawk ir-regoli għandhom jgħoddu għall-kuntratti kollha konklużi bejn il-bejjiegħa jew il-fornituri u l-konsumaturi; billi bħala riżultat kuntratti inter alia relatati ma’ l-impieg, kuntratti relatati mad-drittijiet tas-suċċessjoni, kuntratti relatati mad-drittijiet taħt il-liġi tal-familja u kuntratti relatati ma’l-inkorporazzjoni u l-organizzazzjoni ta’ kumpaniji jew ftehim ta’ sħubija għandhom jiġu esklużi minn din id-Direttiva”.

5.        Skont l-Artikolu 1(1) tad-Direttiva 93/13: “L-għan ta’ din id-Direttiva huwa li japprossima l-liġijiet, ir-regolamenti u d-disposizzjonijiet amministrattivi ta’ l-Istati Membri relatati ma’ klawżoli inġusti f’kuntratti konklużi bejn bejjiegħ jew fornitur u konsumatur”.

6.        L-Artikolu 2 tad-Direttiva 93/13 jinkludi d-definizzjonijiet li ġejjin:

“[…]

(b)      ‘konsumatur’ tfisser kull persuna naturali li, f’kuntratti koperti minn din id-Direttiva, tkun qiegħda taġixxi għal skopjiet li jkunu barra s-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tagħha;

(c)      ‘bejjiegħ jew fornitur’ tfisser kull persuna naturali jew legali li, f’kuntratti koperti minn din id-Direttiva, tkun qiegħda taġixxi għal skopijiet relatati mas-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tagħha, sew jekk proprjetà pubblika u sew jekk propjetà privata”.

7.        Skont l-Artikolu 3(1) tad-direttiva, “[k]lawżola kuntrattwali li ma tkunx ġiet negozjata individwalment għandha titqies inġusta jekk, kontra l-ħtieġa ta’ buona fede, tkun tikkawża żbilanċ sinifikanti fid-drittijiet u l-obbligi tal-partijiet li joħorġu mill-kuntratt, bi ħsara għall-konsumatur”.

III. Il-fatti, il-proċeduri u d-domandi preliminari

8.        F’April 1995, EDF tat self lil H. Pouvin u lil martu, M. Dijoux (iktar ’il quddiem l-“appellanti”). Dak iż-żmien, H. Puovin kien impjegat tal-kumpannija. Is-self, li ngħata biex ikun iffinanzjat l-akkwist tar-residenza tagħhom, kien ta’ EUR 57 625.73, li kellu jitħallas lura permezz ta’ 240 pagament mensili fuq żewġ perijodi ta’ għaxar snin bir-rata tal-interessi ta’ 4.75% u 8.75% rispettivament. Is-self ingħata taħt skema ta’ assistenza għax-xiri ta’ dar irregolata fuq livell nazzjonali permezz tal-loi nº 79-596 du 13 juillet 1979 relative à l’information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier (il-Liġi Nru 79-596 tat-13 ta’ Lulju 1979 fuq il-provvista tal-informazzjoni u l-protezzjoni lil min jissellef fis-settur immobiljari).

9.        L-Artikolu 7 tal-kuntratt tas-self kien jipprovdi li s-self jiġi xolt ipso jure fid-data li fiha min jissellef, għal kwalunkwe raġuni, ma jibqax wieħed mill-ħaddiema ta’ EDF (il-klawżola ta’ xoljiment ipso jure). Konsegwentement, f’każ li l-kuntratt ta’ impjieg jiġi xolt, il-kapital li jkun ġie misluf isir dovut immedjatament, anki jekk min jissellef ikun onora l-obbligi kollha li huwa kellu.

10.      Fl-1 ta’ Jannar 2002, H. Puovin irriżenja mill-kumpannija. Sussegwentement, l-appellanti waqfu jħallsu l-pagamenti mensili.

11.      Fil-5 ta’ April 2012, EDF fetħet kawża kontra l-appellanti quddiem it-tribunal de grande instance de Saint-Pierre de la Réunion (il-Qorti Reġjonali, Saint-Pierre, Réunion, Franza) għall-ħlas tas-somma ta’ EUR 50 238.37 li tikkorrispondi għall-kapital li kien għad irid jitħallas, l-interessi b’effett mill-1 ta’ Jannar 2002, u s-somma ta’ EUR 3 517 dovuta skont il-klawżola ta’ penali kuntrattwali.

12.      Fis-sentenza tad-29 ta’ Marzu 2013, dik il-qorti ddikjarat li l-klawżola ta’ xoljiment ipso jure kienet klawżola inġusta. Hija ċaħdet ir-rikors ta’ EDF għal dikjarazzjoni li l-kuntratt kien ġie xolt ipso jure. Madankollu, hija ddikjarat li l-kuntratt tas-self għandu jiġi xolt minħabba li l-appellanti naqsu milli jħallsu l-pagamenti mensili.

13.      F’sentenza tat-12 ta’ Settembru 2014, il-Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion (il-Qorti tal-Appell, Saint-Denis, Réunion, Franza) ħassret is-sentenza tad-29 ta’ Marzu 2013. Dik il-qorti kkonstatat li s-self kien ingħata minn EDF biss fil-kapaċità tagħha ta’ persuna li timpjega, u mhux bħala “bejjiegħ jew fornitur”. Il-fatt li EDF għandha dipartiment li jamministra l-għoti ta’ self lill-impjegati huwa, skont dik is-sentenza, irrilevanti. Minkejja dik il-konstatazzjoni, dik il-qorti kkonstatat ukoll li l-klawżola ta’ xoljiment ipso jure la kienet invalida u lanqas inġusta, peress li tifforma parti minn ftehim li jagħti ċerti vantaġġi lill-impjegat li jibbilanċjaw mal-klawżola ta’ xoljiment ipso jure. Għaldaqstant, dik il-qorti ddeċidiet li x-xoljiment ipso jure tal-ftehim kien seħħ fl-1 ta’ Jannar 2002. Hija ordnat lill-appellanti jħallsu lil EDF is-somma ta’ EUR 50 238.37, b’żieda tal-interessi kuntrattwali bir-rata ta’ 6 % fis-sena dekorribbli mill-1 ta’ Jannar 2002, wara t-tnaqqis tal-ammonti mħallsa qabel, flimkien mas-somma ta’ EUR 3 517 skont il-klawżola tal-penali, b’żieda tal-interessi bir-rata legali dekorribbli mill-istess data.

14.      L-appellanti appellaw minn dik is-sentenza quddiem il-Cour de cassation (il-Qorti ta’ Kassazzjoni, Franza), li hija l-qorti tar-rinviju. Peress li s-soluzzjoni tat-tilwima tiddependi mill-interpretazzjoni tad-Direttiva 93/13, dik il-qorti ssospendiet il-proċeduri u għamlet lill-Qorti tal-Ġustizzja d-domandi preliminari li ġejjin:

“(1)      L-Artikolu 2 tad-[Direttiva 93/13] għandu jiġi interpretat fis-sens li kumpannija, bħall-kumpannija EDF, meta tawtorizza lil impjegat self immobbiljari li jaqa’ taħt l-iskema ta’ għajnuna għall-aċċess għall-akkomodazzjoni, li għaliha huma eliġibbli biss il-membri tal-persunal tal-kumpannija, taġixxi bħala bejjiegħ jew fornitur?

(2)      L-Artikolu 2 tad-[Direttiva 93/13] għandu jiġi interpretat fis-sens li kumpannija, bħall-kumpannija EDF, meta tawtorizza tali self immobbiljari lill-konjuġi ta’ impjegat, li ma hijiex membru tal-persunal ta’ din il-kumpannija, iżda kodebitriċi in solidum, taġixxi bħala bejjiegħ jew fornitur?

(3)      L-Artikolu 2 tad-[Direttiva 93/13] għandu jiġi interpretat fis-sens li impjegat ta’ kumpannija, bħall-kumpannija EDF, li jikkonkludi kuntratt magħha għal tali self immobbiljari, jaġixxi bħala konsumatur?

(4)      L-Artikolu 2 tad-[Direttiva 93/13] għandu jiġi interpretat fis-sens li l-konjuġi ta’ dan l-impjegat, li tissottoskrivi għall-istess self, mhux fil-kwalità ta’ impjegat tal-kumpannija iżda ta’ kodebitriċi in solidum, taġixxi bħala konsumatur?”

15.      Ġew ippreżentati sottomissjonijiet bil-miktub mill-appellanti, minn EDF, mill-Gvern Grieg, mill-Gvern Franċiż u mill-Kummissjoni Ewropea. Dawn il-partijiet interessati, ħlief għall-appellanti, għamlu wkoll sottomissjonijiet orali fis-seduta tat-12 ta’ Settembru 2018.

IV.    Evalwazzjoni

16.      Permezz tal-erba’ domandi tagħha, il-Cour de Cassation (il-Qorti ta’ Kassazzjoni) tixtieq tkun taf jekk, meta persuna li timpjega bħalma hija EDF tagħti lill-impjegat tagħha, flimkien mal-konjuġi (li ma hijiex impjegata), self ipotekarju għax-xiri ta’ proprjetà li hija d-dar ta’ abitazzjoni prinċipali tagħhom, il-kumpannija tistax tiġi kklassifikata bħala “bejjiegħ jew fornitur” u l-appellanti bħala “konsumaturi” fis-sens tal-Artikolu 2(b) u (ċ) tad-Direttiva 93/13.

17.      Sabiex tingħata risposta għal din id-domanda, jien ser l-ewwel neżamina b’mod ġenerali l-kunċetti ta’ “bejjiegħ jew fornitur” u “konsumatur”, u għaldaqstant ukoll il-kamp ta’ applikazzjoni tad-direttiva 93/13 (A). Imbagħad ser nittratta l-ewwel u t-tieni domanda flimkien: EDF tista’ titqies bħala “bejjiegħ jew fornitur” fiċ-ċirkustanzi tal-każ preżenti (B)? Finalment, ser indur għat-tielet u r-raba’ domanda: ir-rikorrenti jistgħu jitqiesu “konsumaturi” fis-sens tad-Direttiva (Ċ)?

A.      Il-kunċetti ta’ “konsumatur” u “bejjiegħ jew fornitur”

18.      Għandu jiġi enfasizzat mill-ewwel li d-Direttiva 93/13 ma tiddefinixxix il-kamp ta’ applikazzjoni tagħha permezz ta’ lista tat-tipi ta’ kuntratti jew suġġetti li għandhom ikunu koperti b’tali kuntratti. Minflok, il-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva jista’ jiġi dedott mill-Artikolu 1(1) tagħha: hija tapplika għal “kuntratti konklużi bejn bejjiegħ jew fornitur u konsumatur”. Il-kunċetti ta’ “bejjiegħ jew fornitur” u ta’ “konsumatur” huma, min-naħa tagħhom, iddefiniti fl-Artikolu 2(b) u (c), b’riferiment għal jekk persuna taġixxix għal skopijiet relatati mas-sengħa, negozju jew professjoni tagħha jew skopijiet li ma jkunux relatati ma’ dawn (3). Għaldaqstant, id-direttiva tiddefinixxi l-kuntratti li tapplika għalihom b’riferiment għall-kwalità tal-partijiet kontraenti.

19.      Għandu jiġi enfasizzat ukoll li l-każ preżenti jikkonċerna dik l-ewwel fażi: il-qorti tar-rinviju staqsiet jekk il-kontraenti fil-kuntratt ta’ self inkwistjoni jistgħux jitqiesu rispettivament bħala “konsumaturi” u bħala “bejjiegħ jew fornitur” fis-sens tad-Direttiva 93/13, b’mod li d-Direttiva ssir applikabbli. Għaldaqstant, id-domandi jikkonċernaw esklużivament l-evalwazzjoni tal-kwalitajiet li taħthom aġixxew l-appellanti u EDF, skont id-definizzjoni tal-Artikolu 2(b) u (ċ) tad-Direttiva. Min-naħa l-oħra, din il-kawża ma tikkonċernax l-evalwazzjoni tal-(in)ġustizzja tal-klawżola kuntrattwali individwali fil-kuntest tal-kuntratt tas-self. Din hija kwistjoni ta’ evalwazzjoni sostantiva fil-mertu taħt l-Artikolu 3 tad-Direttiva.

20.      Fl-isfond ta’ din il-kjarifika inizjali, mill-ġurisprudenza eżistenti tal-Qorti tal-Ġustizzja jistgħu jiġu dedotti numru ta’ linji gwida għal din l-evalwazzjoni.

21.      L-ewwel nett, l-evalwazzjoni tal-kamp ta’ applikazzjoni tad-direttiva fid-dawl tal-kunċetti ta’ “konsumatur” u “bejjiegħ jew forniur” hija bbażata fuq kriterju funzjonali. Dan ifisser li l-kunċetti ta’ “bejjiegħ jew fornitur” u ta’ “konsumatur” għandhom jiġu evalwati skont jekk ir-rabta kuntrattwali twilditx fil-qafas ta’ attivitajiet “relatati” mas-sengħa, in-negozju jew il-professjoni jew “li jkunu barra” dawn (4).

22.      It-tieni nett, l-evalwazzjoni trid issir in concreto, fl-isfond tal-kwalità li fiha l-kontraenti aġixxew f’kuntratt partikolari. Dan ifisser, li l-istatus ta’ “konsumatur” u “bejjiegħ jew fornitur” ma huwiex fiss: l-istess persuna tista’ tikkwalifika bħala waħda minnhom, jew l-ieħor, jew ebda minnhom, skont il-kuntest kuntrattwali speċifiku (5). Kif il-Qorti tal-Ġustizzja diġà kkonfermat, dan jimplika li l-analiżi trid neċessarjament issir fuq il-bażi ta’ każ b’każ (6).

23.      It-tielet nett, il-kunċetti ta’ konsumatur u “bejjiegħ jew fornitur” għandhom jiġu evalwati b’mod oġġettiv. Il-fatt dwar jekk persuna tistax tiġi kklassifikata bħala “konsumatur” jew bħala “bejjiegħ jew fornitur” f’relazzjoni kuntrattwali speċifika għandu jiġi evalwat skont evalwazzjoni oġġettiva ġġeneralizzata tal-kriterju funzjonali imsemmi iktar kmieni (7). Fi kliem ieħor, il-punt dwar jekk persuna għandhiex jew le l-għarfien jew fil-fatt għandhiex livell ogħla ta’ għarfien, setgħa ekonomika, speċjalizzazzjoni jew preparazzjoni ma għandux jinfluwenza l-analiżi dwar jekk kontraent huwiex jaġixxi għall-iskopijiet relatati jew mhux relatati mas-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tiegħu fis-sens tal-Artikolu 2(b) u (ċ) tad-direttiva (8).

24.      Fid-dawl ta’ dawn il-punti ġenerali, x’inhu allura eżattament dan il-kriterju? Matul il-proċeduri quddiem il-Qorti tal-Ġustizzja, il-partijiet li ppreżentaw osservazzjonijiet qajmu numru ta’ kunsiderazzjonijiet li, fil-fehma tiegħi, ma humiex kompletament rilevanti għad-deċiżjoni dwar il-kapaċità li biha kull kontraent daħal fil-kuntratt. Pereżempju, l-appellanti argumentaw li EDF kellha dipartiment speċjalizzat. Dan jiġi li juri li EDF taġixxi bħala bejjiegħa jew fornitriċi, peress li għandha għarfien speċjalizzat u struttura organizzazzjonali. Barra minn hekk, EDF regolarment tidħol f’negozjati fuq dan it-tip ta’ kuntratt. Il-Gvern Grieg u dak Franċiż issottomettew ukoll li l-eżistenza ta’ servizz speċjalizzat fl-istruttura ta’ EDF turi li l-appellanti huma f’sitwazzjoni ta’ inferjorità f’termini ta’ informazzjoni u setgħa ta’ negozjar. Iż-żewġ gvernijiet, kif ukoll il-Kummissjoni, fakkru l-ġurisprudenza tal-Qorti tal-Ġustizzja li skontha l-konsegwenzi tal-inugwaljanza bejn il-partijiet isiru iktar gravi meta l-kuntratt inkwistjoni jikkonċerna bżonn essenzjali tal-konsumatur. F’dan il-każ, il-kuntratt jikkonċerna x-xiri tal-post tar-residenza (jiġifieri biex jinkiseb alloġġ), u jinvolvi ammonti li jirrappreżentaw waħda mill-ikbar spejjeż tal-baġit tal-konsumatur, filwaqt li, mill-perspettiva ġuridika, il-kuntratt jaqa’, bħala regola ġenerali, taħt regoli nazzjonali kumplessi, li ħafna drabi l-individwi ma jkollhomx konoxxenza tajba tagħhom (9).

25.      Fil-fehma tiegħi, jista’ jkun utli li titfakkar id-differenza bejn tliet settijiet ta’ kunsiderazzjonijiet distinti: (i) il-kriterji biex jiġi ddelimitat il-kamp ta’ applikazzjoni tad-direttiva (il-kontraenti f’liema kapaċità daħlu fil-kuntratt?); (ii) il-kriterji li jirrigwardaw l-evalwazzjoni sostantiva dwar kemm huma ġusti l-klawżoli fil-kuntratt (jekk kundizzjoni kuntrattwali partikolari f’dak il-kuntratt hijiex inġusta?; u (iii) ir-raġunijiet sottostanti li fuq il-bażi tagħhom ġiet stabbilita l-protezzjoni tad-Direttiva (x’kienu l-problemi li kellhom jiġu indirizzati?).

26.      Nibda bil-punt (iii), il-bażi sottostanti għall-protezzjoni pprovduta mid-Direttiva 93/13 tippreżumi li, fir-rigward tal-“bejjiegħ jew fornitur”, il-konsumatur “jinsab f’pożizzjoni ta’ inferjorità, inkwantu għandu jitqies bħala inqas informat, ekonomikament iktar dgħajjef u legalment b’inqas esperjenza mill-parti kontraenti [l-oħra]” (10). Dan jirrifletti l-idea li fuqha hija bbażata s-sistema kollha tad-Direttiva: din għandha l-għan li timplimenta sistema ta’ protezzjoni bbażata fuq l-assunzjoni li “l-konsumatur jinsab f’sitwazzjoni inferjuri fil-konfront tal-bejjiegħ jew fornitur fir-rigward kemm tas-setgħa ta’ negozjar kif ukoll tal-livell ta’ informazzjoni” (11). B’mod ġenerali, dan “iwassal lill-konsumatur sabiex jaqbel mal-kundizzjonijiet imħejjija minn qabel minn bejjiegħ jew fornitur mingħajr ma jkun jista’ jeżerċita influwenza fuq il-kontenut tagħhom” (12).

27.      Is-sottomissjonijiet f’dan il-każ, li jirrigwardaw l-inugwaljanza bejn il-partijiet u l-inferjorità tal-appellanti mill-aspett tal-informazzjoni u s-setgħa ta’ nnegozjar, juru li r-riżultati miksuba meta jiġu applikati l-kriterji msemmija iktar ’il fuq jaqblu mal-għan ta’ protezzjoni tad-Direttiva 93/13. Bl-istess mod, il-kunsiderazzjonijiet li jirrigwardaw l-eżistenza ta’ dipartiment speċjalizzat u r-regolarità li biha l-kuntratti jiġu konklużi jikkonfermaw is-sitwazzjoni ta’ superjorità li d-Direttiva tippreżumi f’dawk il-persuni li jissodisfaw il-kriterju funzjonali u oġġettiv tad-definizzjoni tal-Artikolu 2(ċ) tad-Direttiva.

28.      Madankollu, din il-bażi sottostanti iktar wiesa’ ma hijiex kriterju li jkollu jiġi ssodisfatt f’kull każ individwali. Għaldaqstant, dawn il-kunsiderazzjonijiet ma humiex deċiżivi, per se, sabiex jiġi evalwat jekk EDF aġixxietx bħala “bejjiegħ jew fornitur”, jiġifieri, għal skopijiet relatati mas-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tagħha jew skopijiet li ma jkunux relatati magħhom.

29.      Fil-fatt, id-determinazzjoni tal-applikabbiltà tad-direttiva ma tiddependix fuq eżerċizzju relattiv ta’ bbilanċjar tal-pożizzjonijiet tal-partijiet f’termini ta’ għarfien, speċjalizzazzjoni sew setgħa ekonomika. Il-leġiżlatur tal-UE diġà inkluda dan l-eżerċizzju ta’ bbilanċjar fil-leġiżlazzjoni. Dan għamlu billi inkluda ġeneralizzazzjoni: dawk li jaġixxu barra mis-sengħa, negozju jew professjoni tagħhom, normalment ikollhom livell iktar baxx ta’ għarfien u, fuq kollox, is-setgħa ta’ nnegozjar tagħhom tkun iktar dgħajfa meta l-klawżoli tal-kuntratt jinkitbu minn qabel mill-bejjiegħ jew fornitur, peress li ma jkunux jistgħu jinfluwenzaw il-kontenut tagħhom. Id-definizzjoni wiesgħa taż-żewġ kunċetti ta’ “bejjiegħ jew fornitur” u ta’ “konsumatur”, li hija bbażata fuq kriterji funzjonali u oġġettivi, hija fil-fatt konnessa ma’ dan l-għan ta’ protezzjoni. Madankollu, ma hijiex rekwiżit sabiex jiġi ddefinit min hu bejjiegħ jew fornitur fuq naħa waħda u konsumatur fuq in-naħa l-oħra.

30.      Indur issa għall-kunsiderazzjonijiet li jirrigwardaw il-punt (ii): jekk hemmx żbilanċ sinjifikattiv fid-drittijiet u l-obbligi tal-partijiet li joħorġu mill-kuntratt għad-detriment tal-konsumatur, kif ukoll, minn daqshekk, jekk hemmx il-preżenza ta’ xi waħda mill-klawżoli elenkati fl-Anness tad-Direttiva 93/13, huma kwistjonijiet li jirrigwardaw l-evalwazzjoni sostantiva ta’ kemm il-kuntratt huwa ġust jew le. Għal darba oħra, dawn ma jirrigwardawx, ċertament mhux direttament, il-kapaċità tal-partijiet li jidħlu f’kuntratt.

31.      Għaldaqstant, l-uniku kriterju determinanti għad-deċiżjoni dwar jekk hemmx kuntratt ta’ konsumatur, punt li ġie ttrattat taħt il-punt (i), huwa sempliċiment ikkostitwit minn żewġ kundizzjonijiet kumulattivi (13). Dawn huma (a) jekk hemmx kuntratt, u (b) jekk il-kuntratt ġiex konkluż minn persuna għal skopijiet li huma barra mis-sengħa, negozju jew professjoni tagħha (il-konsumatur) u minn kontraent ieħor li jaġixxi għal skopijiet relatati mas-sengħa, negozju jew professjoni tiegħu (bejjiegħ jew fornitur).

32.      L-evalwazzjoni dwar jekk xi ħadd huwiex qiegħed jaġixxi għal skopijiet relatati mas-sengħa, negozju jew professjoni tiegħu jew li ma jkunux relatati magħhom teħtieġ verifika tal-fatti u taċ-ċirkustanzi rilevanti kollha (14). Huwa f’dan ir-rigward li l-Qorti tal-Ġustizzja reċentement elenkat, fis-sentenza Kamenova, numru ta’ kriterji indikattivi li jistgħu jirriżultaw rilevanti sabiex wieħed jistabbilixxi jekk persuna fiżika li tbigħ l-oġġetti fuq l-internet tistax titqies li hija “bejjiegħ jew fornitur” fil-kuntest tad-Direttiva 2005/29/KE u tad-Direttiva 2011/83/UE (15). Il-Qorti tal-Ġustizzja elenkat xejn inqas minn disa’ kunsiderazzjonijiet. Ċirkustanzi bħalma huma l-organizzazzjoni, l-iskop ta’ qligħ, l-għarfien tekniku jew ir-regolarità tal-attività jistgħu jiġu inklużi fost xi wħud mill-kriterji indikattivi (imma li ma humiex esklużivi u lanqas eżawrjenti) sabiex jiġi stabbilit jekk persuna tistax titqies li hija “kummerċjant”, li hija ddefinita f’dawk id-direttivi b’mod simili għall-kunċett ta’ “bejjiegħ jew fornitur” fid-Direttiva 93/13 (16).

33.      Għandu jiġi enfasizzat, kif għamlet il-Qorti tal-Ġustizzja fil-punt li ppreċeda din il-lista, li dawn l-elementi jistgħu jkunu utli sabiex tiġi evalwata l-kapaċità jew l-istatus ta’ “bejjiegħ jew fornitur” ta’ persuna naturali li taġixxi fid-dinja (li għadha relattivament ġdida) tal-bejgħ fuq pjattaforma online. Madankollu, din il-lista ma għandhiex tkun miftiehma bħala tip ta’ lista li tkun trid tiġi kkonsultata.

34.      Madankollu, il-każ preżenti huwa xi ftit differenti peress li jikkonċerna persuna ġuridika li, kif ser nispjega fit-Taqsima B ta’ dawn il-konklużjonijiet, qiegħda taġixxi effettivament għall-iskopijiet relatati man-negozju tagħha. F’din is-sitwazzjoni, l-elementi msemmija iktar ’il fuq jistgħu, jekk xejn, ikollhom valur konfermatorju, imma ċertament li ma humiex deċiżivi. In-nuqqas ta’ għarfien tekniku, speċjalizzazzjoni jew organizzazzjoni ma jeskludix neċessarjament l-istatus ta’ “bejjiegħ jew fornitur” (17). L-istess japplika fir-rigward tar-rikorrenza jew tar-regolarità tal-attività li fil-kuntest tagħha jidħol il-kuntratt. Bl-istess mod, l-ammont (jekk ikun hemm) ta’ profitt li jidħol mill-kuntratt jista’ wkoll ikun ta’ rilevanza limitata: hemm tranżazzjonijiet li, min-naħa, ma jkunux intiżi li jiksbu profitt immedjat, imma dan ma jfissirx, min-naħa l-oħra, li ma jkollhomx skop kummerċjali għall-ġejjieni.

35.      Issa, huma dawn il-kunsiderazzjonijiet, evalwati fil-kuntest speċifiku ta’ dan il-każ, li se nittratta.

B.      Jekk EDF hijiex “bejjiegħ jew fornitur”

36.      Il-partijiet kollha li ppreżentaw osservazzjonijiet, bl-eċċezzjoni ta’ EDF, jaqblu li EDF aġixxiet, għall-iskopijiet tal-kuntratt ineżami, bħala “bejjiegħ jew fornitur” fis-sens tad-Direttiva 93/13.

37.      EDF issostni li hija ma għandhiex l-istatus ta’ “bejjiegħ jew fornitur” fir-rigward tal-kuntratt tas-self ikkonċernat. Hija ma kkonkludietx dan il-kuntratt partikolari f’kapaċità professjonali. L-għoti tas-self ma jaqax fl-ambitu tal-kompetenza professjonali tagħha. EDF ma hijiex bank. Hija tagħti self biss għall-benefiċċju tal-impjegati tagħha, bħala parti mill-politika soċjali tagħha.

38.      Dan l-argument huwa bbażat fuq tliet elementi: (1) il-kuntratt tas-self ma jaqax fl-ambitu tal-kompetenza professjonali ta’ EDF; (2) il-kuntratt huwa marbut ma’ kuntratt ta’ impjieg; u (3) il-kuntratt jifforma parti mill-politika ta’ EDF li tassisti l-impjegati tagħha. F’din il-parti, ser nittratta dawn it-tliet elementi wara xulxin.

1.      Il-kamp tal-kompetenza professjonali ta “bejjiegħ jew fornitur”

39.      Fil-fehma ta’ EDF, persuna tista’ tiġi kkunsidrata li hija “bejjiegħ jew fornitur” biss fil-kamp ta’ attività speċifiku li jikkorrispondi mal-kamp tal-kompetenza professjonali tagħha. In-negozju ta’ EDF huwa l-produzzjoni u l-provvista ta’ enerġija. Għaldaqstant, hija ma tistax titqies li taġixxi professjonalment fil-kamp tas-servizzi ta’ kreditu. Bl-istess mod, EDF issuġġerixxiet li l-fatt li kumpannija għandha kantin għall-impjegati tagħha ma jrendihiex “bejjiiegħ jew fornitur” fl-industrija tar-ristoranti.

40.      Dan l-approċċ għall-interpretazzjoni tal-kunċett ta’ “bejjiegħ jew fornitur” jidher li huwa pjuttost restrittiv. Effettivament, dan ikun ifisser li l-formulazzjoni preżenti tal-Artikolu 2(ċ) tad-Direttiva 93/13, jiġifieri “taġixxi għal skopijiet relatati mas-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tagħha”, tiġi ssostitwita b’xi ħaġa bħal “taġixxi esklużivament fil-kompetenza professjonali tagħha”. Ftit li xejn insib appoġġ għal din l-interpretazzjoni fit-test, fil-kuntest u fl-għan tad-Direttiva, kif ukoll fil-ġurisprudenza eżistenti tal-Qorti tal-Ġustizzja.

41.      Jekk wieħed jibda minn din il-ġurisprudenza, jista’ jitfakkar li din il-qorti diġà ddeċiediet li attivitajiet jew servizzi anċillari mwettqa b’mod sekondarju li jiffaċilitaw jew li jwasslu għall-attività ewlenija jew prinċipali jistgħu jkunu koperti wkoll taħt il-kunċett ta’ atti mwettqa għal skopijiet relatati mas-sengħa, man-negozju jew mal-professjoni. Is-sentenza Karel de Grote kkonfermat li attivitajiet supplimentari jew anċillari li jitwettqu inkonnessjoni mal-attività prinċipali jistgħu fil-fatt jitqiesu huma stess bħala li huma inklużi fil-kunċett ta’ sengħa, negozju jew professjoni li jiddefinixxi l-istatus ta’ “bejjiegħ jew fornitur”. F’dik id-deċiżjoni, il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet li stabbiliment tal-edukazzjoni jaġixxi bħala “bejjiegħ jew fornitur” fis-sens tad-Direttiva 93/13 meta huwa jiprovdi servizzi ta’ kreditu lil studenti, anki jekk huwa ċar li dawk is-servizzi ma humiex l-attività prinċipali (edukattiva) tiegħu (18).

42.      Għaldqstant, l-istess bħal dan il-każ, minkejja l-fatt li l-istabbiliment edukattiv ma kienx bank jew entità finanzjarja, l-attivitajiet tiegħu li kienu relatati ma’ faċilitajiet ta’ ħlas wasslu għall-protezzjoni tad-Direttiva. Dan premess, jista’ jiġi ssuġġerit li fis-sentenza Karel de Grote il-faċilitajiet ta’ ħlas inkwistjoni kienu pprovduti biex jiffinanzjaw direttament l-attività prinċipali tal-istabbiliment edukattiv (ingħataw għall-finanzjament ta’ vjaġġ ta’ studju). Għaldaqstant, jista’ jsir argument simili: filwaqt li fis-sentenza Karel de Grote, l-istituzzjoni edukattiva kienet effettivament qiegħda ssellef il-flus lil student biex hija tkun tista’ tħallashom lura lill-istituzzjoni direttament, f’dan il-każ preżenti, EDF effettivament ma hijiex “tiffinanzja” l-attività tagħha stess b’mod indirett. Minflok, hija sempliċiment issellef il-flus sabiex impjegat (u l-konjuġi tiegħu) jistgħu jixtru dar mingħand terz.

43.      Madankollu, ma naħsibx li dan l-argument irendi tali self ipotekarju “inċidentali ħafna” jew “remot ħafna” b’mod li joħorġu lil hinn mill-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva. Meta mqabbel mas-sitwazzjoni fis-sentenza Karel de Grote, il-kuntratt ta’ self fil-kawża ineżami jibqa’ anċillari għall-attivitajiet kummerċjali prinċipali ta’ EDF, iżda b’mod differenti. Ma hemmx dubju li l-kuntratt ta’ self inkwistjoni jifforma parti mill-politika soċjali tagħha bħala persuna li timpjega, kif ġie kkonfermat minn EDF. Madankollu, minkejja li din il-politika hija ċertament nobbli u ta’ min ifaħħarha, x’aktarx li wieħed jista’ jippreżumi li għal impriża li topera b’mod razzjonali, l-implimentazzjoni ta’ tali politika ma hijiex kompletament kwistjoni karitatevoli. Hija sservi l-għan li tattira u żżomm, flimkien ma’ benefiċċji potenzjali oħra għall-impjegati, persunal ikkwalifikat u tas-sengħa,. Huwa f’dan is-sens li tali kuntratti ta’ self huma fil-fatt anċillari u jwasslu għat-tmexxija ta’ negozju b’suċċess.

44.      Iktar minn hekk, b’żieda ma’ din il-loġika, li diġà teżisti fil-ġurisprudenza, jista’ jingħad li l-Artikolu 2(ċ) tad-Direttiva 93/13 jindika li l-leġiżlatur tal-UE kkontempla li tingħata definizzjoni wiesgħa lill-kunċett ta’ “bejjiegħ jew fornitur” (19).

45.      L-ewwel nett, din id-dispożizzjoni nnifisha tiddefinixxi “bejjiegħ jew fornitur” bħala “kull persuna naturali jew legali li, f’kuntratti koperti minn din id-Direttiva, tkun qiegħda taġixxi għal skopijiet relatati mas-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tagħha, sew jekk proprjetà pubblika u sew jekk propjetà privata” (20). Minn qari purament litterali, huwa diffiċli li jiġi argumentat li EDF ma aġixxietx, f’dan il-kuntratt partikolari, għal skopijiet relatati mas-sengħa, negozju jew professjoni tagħha, fis-sens li għadu kif ġie indikat. It-terminoloġija użata f’verżjonijiet lingwistiċi oħra (li xi kultant jużaw l-espressjoni ta’ “fl-ambitu ta’” iktar milli “relatati ma’”) hija daqstant wiesgħa (21). Barra minn hekk, ma hemm xejn fit-test li jindika li l-kunċetti ta’ “sengħa, negozju jew professjoni” ikopru biss dawk l-attivitajiet imwettqa f’kuntest fejn persuna jew entità jkollha kompetenza professjonali speċifika.

46.      It-tieni nett, ma huwiex mingħajr intenzjoni li l-kliem tal-Artikolu 2(ċ) jipprovdi definizzjoni wiesgħa tal-kunċett ta’ “bejjiegħ jew fornitur” (22). Id-definizzjoni wiesgħa mfittxija deliberatement mil-leġiżlatur tal-UE taqbel mal-iskema wiesgħa tad-Direttiva 93/13 sabiex tipproteġi lill-konsumaturi bħala l-partijiet id-dgħajfa. Il-bżonn li kuntratt partikolari jaqa’ fl-“ambitu tal-kompetenza professjonali” iżid rekwiżit mhux imniżżel fl-Artikolu 2(ċ) u jirrestrinġi l-kamp tal-protezzjoni tad-Direttiva.

47.      It-tielet nett, anki jekk tali rekwiżit (li kuntratt irid jaqa’ fl-ambitu tal-kompetenza professjonali ta’ operator ekonomiku sabiex ikun jista’ jitqies bħala “bejjiegħ jew fornitur”) kellu jiddaħħal fl-Artikolu 2(ċ) tad-direttiva b’mod ġudizzjarju, quid non, ir-riżultat ikun pjuttost dubjuż f’termini ta’ prevedibbiltà għall-konsumatur.

48.      Minn naħa, l-approċċ (pjuttost intuwittiv) li EDF tidher li qiegħda tieħu jkun ifisser li l-“kompetenza professjonali” hija marbuta mal-ambitu ċentrali jew naturali tal-attività mwettqa minn professjonist. Madankollu, tali approċċ irendi l-ambitu tad-Direttiva 93/13 dipendenti fuq id-dikjarazzjoni personali (jew saħansitra l-perċezzjoni personali) tal-għan korporattiv jew professjonali ta’ waħda mill-partijiet kontraenti tal-kuntratt. Dan iwassal eventwalment għar-riskju li l-protezzjoni tad-Direttiva tiġi reża bħala funzjoni ta’ dak li l-bejjiegħa jew il-fornituri jgħidu li jagħmlu u mhux ta’ dak li effettivament jagħmlu (23).

49.      Min-naħa l-oħra, approċċ iktar oġġettiv għad-delineazzjoni tal-ambitu tal-kompetenza professjonali li jkun ibbażat, pereżempju, fuq l-attivitajiet tan-negozju rreġistrat ta’ kumpannija, ma joqgħodx sew mal-għanijiet tad-direttiva. Jekk l-ambitu tad-Direttiva kellu jkun marbut mal-ambitu tal-awtorizzazzjoni jew tar-reġistrazzjoni ta’ attivitajiet tan-negozju taħt id-dritt nazzjonali, dan effettivament jobbliga lill-konsumaturi jiċċekkjaw, kull darba li jkunu jridu jixtru prodott, jekk il-kontraent l-ieħor huwiex qiegħed, fil-fatt, jiffirma l-kuntratt fl-ambitu tal-attività tiegħu taħt id-dritt nazzjonali jew le (24). Dan ikun jinvolvi approċċ diverġenti fir-rigward ta’ professjonijiet regolati jew mhux regolati. Potenzjalment iwassal ukoll għal riżultati pjuttost diverġenti fid-diversi Stati Membri, peress li jidher li hemm numru ta’ differenzi fir-rigward tal-obbligu, fuq livell nazzjonali, biex jgħidu espliċitament, u sa liema grad ta’ preċiżjoni, x’inhi eżattament l-attività kummerċjali ta’ kumpannija rreġistrata. Barra minn hekk, u x’aktarx fuq kollox, ma narax raġuni tajba għaliex il-fatt li operatur ekonomiku ikkonkluda (kemm jekk irregolarment jew le) kuntratti barra mill-ambitu tal-attività rreġistrata tiegħu għandu jċaħħad lill-konsumaturi mill-protezzjoni taħt id-Direttiva.

50.      Fi ftit kliem, il-fatt li kuntratt ġie konkluż f’qasam li ma jaqax fl-ambitu tal-kompetenzi professjonali ta’ persuna ġuridika ma għandux jipprekludi l-istatus tagħha bħala “bejjiegħ jew fornitur” jekk, fil-konklużjoni ta’ tali kuntratt, xi ħadd ikun aġixxa għal skopijiet relatati mas-sengħa, man-negozju jew mal-professjoni tiegħu.

51.      Nirrikonoxxi immedjatament li għall-persuni ġuridiċi, tali approċċ huwa fil-fatt wiesa’, ċertament jekk jinkludi wkoll materji li huma anċillari, inċidentali jew preparatorji għall-attività tan-negozju prinċipali jew li jtejbuha. Madankollu, jien ma nsibx tali riżultat problematiku, u dan essenzjalment għal żewġ raġunijiet. L-ewwel nett, f’termini prattiċi, skont il-loġika u l-għan tal-protezzjoni taħt id-Direttiva 93/13, persuna ġuridika, u b’mod partikolari kumpannija, hija sempliċiment differenti minn persuna fiżika. Ħafna mill-attivitajiet li dawk tal-ewwel iwettqu huma relatati, b’xi mod jew ieħor, man-negozju tagħhom. It-tieni nett, jista’ jerġa’ jiġi mfakkar li l-każ preżenti huwa biss dwar l-istatus ta’ kull kontraent f’kuntratt tal-konsumatur u għaldaqstant dwar l-applikabbiltà tad-Direttiva. Madankollu, anki jekk jaqgħu taħt l-ambitu tad-direttiva, klawżola individwali jew il-kuntratt jistgħu ċertament jitqiesu ġusti wara li tiġi evalwata s-sustanza tagħhom.

2.      Kuntratti relatati mal-impjieg

52.      Apparti l-kwistjoni li l-provvista ta’ kuntratti ta’ self ma hijiex l-attività prinċipali ta’ EDF, jew li hija attività li taqa’ barra mill-ambitu tal-kompetenza professjonali tagħha, jibqa’ l-fatt li l-kuntratt ta’ self kien konkluż ma’ impjegat ta’ EDF. Persuna fiżika jew ġuridika tista’ tibqa’ titqies bħala “bejjiegħ jew fornitur” fis-sens tad-Direttiva 93/13 meta hija tipprovdi servizzi jew oġġetti lill-impjegati tagħha?

53.      Kien f’dan ir-rigward li l-parteċipanti fis-seduta iddibattew it-tifsira tal-għaxar premessa tad-Direttiva (25). Din il-premessa tipprovdi, l-ewwel nett, li r-regoli tad-dritt fil-qasam tal-klawżoli inġusti li ġew adottati biex tinkiseb protezzjoni iktar effettiva għall-konsumatur “għandhom jgħoddu għall-kuntratti kollha konklużi bejn il-bejjiegħa jew il-fornituri u l-konsumaturi” (26). Hija tipprovdi wkoll li “bħala riżultat kuntratti inter alia relatati ma’ l-impieg […] għandhom jiġu esklużi minn din id-Direttiva”. Għaldaqstant, din il-premessa tagħti l-impressjoni li hemm eċċezzjoni (relatata mas-suġġett) għall-ambitu tad-Direttiva (27).

54.      Madankollu, ma naħsibx li dan huwa l-każ.

55.      L-ewwel nett, bħala prinċipju, premessa f’att legali tal-Unjoni Ewropea ma għandhiex saħħa legali. Għaldaqstant, din ma tistax toħloq eċċezzjoni għad-dispożizzjonijiet attwali (validi u vinkolanti) tal-att inkwistjoni (28). L-għaxar premessa, bħal kull premessa oħra, tista’ tgħin fl-interpretazzjoni ta’ dispożizzjoni valida “korrispondenti” ta’ xi direttiva, iżda ma tistax tintuża biex toħloq, minnha nnifisha, eċċezzjoni jew restrizzjoni għall-ambitu tad-Direttiva.

56.      It-tieni nett, fir-rigward tat-tifsira attwali ta’ din il-premessa, jiena naqbel mal-Kummissjoni: l-iskop tal-għaxar premessa ma huwiex dak li teskludi mill-ambitu tad-Direttiva 93/13 kuntratti li altrimenti jkunu koperti minnha. Hija ma tintroduċix lista ta’ esklużjonijiet mill-ambitu tad-Direttiva minħabba s-“suġġett” tagħhom. Hija tindika biss it-tip ta’ kuntratti li diġà jaqgħu barra mill-ambitu tar-relazzjonijiet tal-konsumaturi, peress li l-partijiet kontraenti fihom ma jaġixxux bħala “konsumaturi” jew “biejjiegħa jew fornituri” fis-sens tad-Direttiva. B’dan il-mod, l-għaxar premessa tipprovdi fil-fatt eżempji illustrattivi tat-tipi ta’ tranżazzjonijiet legali li ma jaqgħux taħt l-Artikolu 1(1) moqri flimkien mal-Artikolu 2(b) u (ċ) tad-Direttiva (29).

57.      Dan huwa l-każ ukoll għall-kuntratti ta’ impjieg, fejn persuna, l-impjegata, tagħti s-servizzi tagħha taħt id-direzzjoni ta’ xi ħaddieħor, il-persuna li timpjega, għal perijodu ta’ żmien u inkambju għal remunerazzjoni. Tali kuntratt ta’ impjieg (jew ukoll sensiela ta’ kuntratti ta’ impjieg) jistabbilixxi jew ibiddel id-drittijiet u l-obbligi li jappartjenu lil tali relazzjoni prinċipal‑aġent.

58.      Kif qablu l-partijiet kollha li ppreżentaw sottomissjonijiet f’din il-kawża, il-kuntratt tas-self f’din il-kawża ma huwiex tali kuntratt ta’ impjieg (30). Il-kuntratt tas-self lanqas ma jirregola relazzjoni ta’ impjieg jew jikkonċerna l-kundizzjonijiet tal-impjieg. Lanqas ma jifforma parti minn elementi li normalment jirrelataw ma’ jew għandhom neċessarjament ikunu marbuta ma’ relazzjonijiet ta’ impjieg.

59.      Filwaqt li ammettiet li l-kuntratt inkwistjoni ma huwiex kuntratt ta’ impjieg, EDF madankollu insistiet li d-Direttiva 93/13 ma għandhiex tapplika f’dan il-każ, peress li l-kuntratt tas-self inkwistjoni huwa kuntratt konkluż inkonnessjoni ma’ kuntratt ta’ impjieg li jipprovdi kundizzjonijiet vantaġġużi għall-impjegati.

60.      Fil-fehma tiegħi, il-fatt li l-aċċess għall-kuntratt tas-self inkwistjoni huwa rriżervat għall-impjegati ma jneħħi xejn mill-fatt li meta tikkonkludi dak il-kuntratt, EDF taġixxi bħala “bejjiegħ jew fornitur” fis-sens tad-Direttiva. Għal darba oħra, il-kriterju determinanti huwa l-kapaċità li fiha ż-żewġ kontraenti jidħlu fil-kuntratt, mhux ir-raġuni jew il-motivazzjoni sabiex jagħmlu dan. Bl-istess mod, il-fatt li ċerti tipi ta’ kuntratti tal-konsumatur huma rriżervati għal ċerti gruppi ta’ konsumaturi ma jneħħix l-istatus ta’ konsumatur lil dawn tal-aħħar.

61.      Jekk jiġi milqugħ l-argument imressaq minn EDF, dan ikun ifisser li kull kuntratt konkluż bejn persuna li timpjega u impjegat li jinvolvi benefiċċju jew privileġġ jiġi eskluż mill-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva 93/13. B’hekk, id-Direttiva ma tkunx tkopri impjegat f’fabbrika tal-karozzi meta huwa jixtri karozza mingħand min jimpjegah, fuq il-bażi tal-fatt biss li huwa jingħata skont fuq il-prezz tax-xiri, bħall-impjegati l-oħra kollha ta’ dik il-fabbrika? Anki EDF ammettiet waqt is-seduta li dan ma jistax ikun il-każ. Id-differenza minn dan il-każ preżenti tkun, skont EDF, li f’dan l-eżempju, il-kuntratt jaqa’ taħt l-ambitu tal-“kompetenza professjonali” tal-produttur tal-karozzi. Iżda, jekk il-kunċett ta’ “bejjiegħ jew fornitur” ma jiddependix fuq jekk kuntratt partikolari jkunx jaqa’ barra mill-ambitu tal-kompetenza professjonali ta’ persuna, kif kien issuġġerit fit-taqsima preċedenti ta’ dawn il-konklużjonijiet, ma narax għaliex dan għandu jkun rilevanti meta l-partijiet kontraenti jinzertaw li huma impjegat u l-persuna li timpjegah.

62.      Fil-fehma tiegħi, jista’ jingħad ukoll li t-trattament fiskali (potenzjalment differenti) tal-“vantaġġ” li l-ħaddiem jirċievi ma jaffettwax in-natura tar-relazzjoni kuntrattwali għall-iskopijiet tad-Direttiva. Il-fatt li, taħt ċerti sistemi nazzjonali, il-vantaġġ monetarju li jirriżulta mill-kundizzjonijiet ta’ benefiċċju offruti minn ċerti skemi tal-impjegati jistgħu jitqiesu bħala dħul għall-iskopijiet ta’ taxxa (li jifformaw parti mill-pakkett tal-impjegati għall-iskopijiet tat-taxxa), ma jikkonvertix kuntratt ta’ self ipotekarju f’kuntratt relatat mal-impjieg li għandu jitqies bħala li jaqa’ barra mill-ambitu tad-Direttiva.

63.      Finalment, jekk is-sempliċi fatt li l-fornitur tas-servizz huwa l-persuna li timpjega konsumatur kellu jeskludi kuntratt partikolari mill-kamp ta’ applikazzjoni tad-Direttiva, il-konsumaturi-impjegati jitpoġġew pjuttost f’pożizzjoni prekarja. Huma jkunu attratti, permezz ta’ kundizzjonijiet vantaġġużi, li jikkonkludu kuntratti ta’ servizzi jew li jixtru oġġetti pprovduti minn min jimpjegahom f’oqsma li fihom huma, normalment, iduru fuq fornituri ta’ servizzi oħra fis-suq. Iżda l-“ispiża moħbija” tkun effettivament li huma jirrinunzjaw għall-protezzjoni tal-konsumatur. L-ambitu tal-protezzjoni tal-konsumatur ikun imbagħad jiddependi fuq jekk il-persuna li timpjega toffrix jew le dawn is-servizzi internament fil-kumpannija stess jew permezz ta’ fornituri oħra.

64.      Għaldaqstant, il-fatt li ġie konkluż kuntratt, li ma huwiex kuntratt ta’ impjieg, bejn persuna li timpjega u impjegat, ma jaffettwax il-kategorizzazzjoni tal-partijiet kontraenti bħala “konsumaturi” jew “bejjiegħa jew fornituri”.

3.      Kuntratti konklużi fil-kuntest tal-politika soċjali ta’ persuna li timpjega

65.      Finalment, EDF argumentat ukoll li l-kuntratt tas-self inkwistjoni huwa parti mill-politika soċjali tal-kumpannija. Bl-għoti ta’ dawn il-kuntratti ta’ self, EDF ma tfittexx profitt għaliha, iżda biss li tipprovdi lill-impjegati tagħha b’kundizzjonijiet favorevoli li jaffiċilitaw l-aċċess sabiex ikunu sidien ta’ djarhom.

66.      Fil-fehma tiegħi, dan l-element huwa wkoll irrilevanti għall-iskopijiet ta’ klassifikazzjoni ta’ parti kontraenti bħala “bejjiegħ jew fornitur” fis-sens tad-Direttiva.

67.      Kif ġustament argumentaw l-appellanti, in-natura pubblika jew privata tal-attività, il-fatt li hija jkollha għan ta’ interess pubbliku, jew li l-attività ma titwettaqx bi skop ta’ lukru jew kontra korrispettiv ma humiex determinanti.

68.      Fl-ewwel lok u l-iktar importanti, il-Qorti tal-Ġustizzja diġà ddikjarat li l-Artikolu 2(ċ) tad-Direttiva 93/13 ikopri attivitajiet imwettqa mingħajr skop ta’ lukru: fis-sentenza Karel de Grote, il-faċilitajiet ta’ ħlas mingħajr interessi ġew ikkunsidrati mill-Qorti tal-Ġustizzja bħala li jaqgħu fl-ambitu tad-Direttiva (31).

69.      Fit-tieni lok, b’mod ġenerali, “in-natura pubblika jew privata tal-attivitajiet tal-professjonisti jew il-missjoni speċifika ta’ d[aw]n tal-aħħar” ma jistgħux jiddeterminaw il-kwistjoni tal-applikabbiltà tal-imsemmija direttiva (32). Il-Qorti tal-Ġustizzja ddeċidiet, f’dan ir-rigward, li l-kunċett ta’ “kummerċjant” fid-Direttiva 2005/29, li huwa ddefinit b’mod simili għall-kunċett ta’ “bejjiegħ jew fornitur” fid-Direttiva 93/13, jinkludi korp irregolat mid-dritt pubbliku inkarigat b’funzjoni ta’ interess pubbliku, bħalma hija l-ġestjoni ta’ fond statutorju ta’ assigurazzjoni għas-saħħa (33), li huwa wkoll improbabbli li jiġi ġestit għal profitt.

70.      Fit-tielet lok u fi kwalunkwe każ, għandu jitfakkar li l-kuntratt tas-self inkwistjoni f’din il-kawża ma kienx konkluż mingħajr interessi. Interessi kienu kjarament pagabbli lil EDF skont il-kuntratt, anki jekk ir-rata tal-interessi għall-impjegati setgħet kienet iktar favorevoli minn dik disponibbli fis-suq dak iż-żmien.

71.      Bħala konklużjoni, il-fatt li l-kuntratt tas-self inkwistjoni huwa parti mill-politika soċjali ta’ kumpannija għall-benefiċċju tal-impjegati tagħha permezz ta’ skema li tipprovdi assistenza għax-xiri ta’ dar ma huwiex rilevanti f’din il-kawża.

72.      B’dan premess, jista’ jiġi biss enfasizzat li, kif ingħad fil-punt 19 ta’ dawn il-konklużjonijiet, il-kawża quddiem din il-qorti ma tikkonċernax l-evalwazzjoni ta’ kemm hija (in)ġusta l-klawżola tal-kuntratt inkwistjoni. Dik l-evalwazzjoni għandha ssir mill-qorti nazzjonali. Hija għandha tieħu inkunsiderazzjoni n-natura tas-servizzi li huma s-suġġett tal-kuntratt, u għandha tqis, fil-mument tal-konklużjoni tal-kuntratt, iċ-ċirkustanzi kollha li wasslu għall-konklużjoni tiegħu (34). Għaldaqstant, għalkemm il-kunsiderazzjonijiet soċjali u/jew il-profitt (li jista’ jkun li ma kienx hemm) ftit li xejn huma rilevanti għall-evalwazzjoni tal-kapaċità tal-partijiet kontraenti ta’ kuntratt, wieħed jista’ jifhem li dawn jistgħu jkunu ta’ rilevanza għall-evalwazzjoni tal-bilanċ globali tad-drittijiet u l-obbligi tal-partijiet li joħorġu minn dan il-kuntratt.

4.      Konklużjoni intermedjarja

73.      EDF hija persuna ġuridika, ikkostitwita bl-għan korporattiv li tipproduċi u tipprovdi l-elettriku. Sabiex twettaq din l-attività ekonomika jew negozju prinċipali, hija tamministra politika tal-persunal li biha tipprova tattira u żżomm l-impjegati tagħha, billi toffrilhom ċerti vantaġġi u benefiċċji tal-impjegati. Wieħed minn dawn hija l-iskema għall-aċċess għad-djar, li permezz tagħha EDF tidħol f’relazzjonijiet kuntrattwali mal-impjegati biex tagħtihom self li jippermettilhom jixtru darhom. Għar-raġunijiet imsemmija fit-taqsimiet preċedenti ta’ din il-parti, meta hija tikkonkludi kuntratti ta’ self mal-impjegati tagħha, EDF taġixxi għal skopijiet relatati man-negozju tagħha u għandha, għaldaqstant, titqies li hija “bejjiegħ jew fornitur” fis-sens tal-Artikolu 2(ċ) tad-Direttiva 93/13.

74.      F’dan il-każ, hemm iktar elementi li jikkonfermaw din il-konklużjoni: (35) EDF tidher li għandha struttura organizzazzjonali speċjalizzata. Hija għandha dipartiment speċifiku intiż għall-għoti ta’ kuntratti ta’ self lill-impjegati. Jidher ukoll li hija tikkonkludi kuntratti ta’ self mal-impjegati tagħha regolarment. Mid-dehra, l-attività ta’ EDF, fl-għoti ta’ dan is-self, kienet suġġetta għal-leġiżlazzjoni nazzjonali li tikkonċerna l-provvista ta’ informazzjoni u protezzjoni (36), apparentement prekursur għall-protezzjoni tal-konsumatur taħt id-dritt nazzjonali. Barra minn hekk, il-kuntratti tas-self ma kinux mingħajr interessi.

75.      Il-fatt li l-kuntratt tas-self ma jaqax fl-ambitu normali tal-kompetenza professjonali ta’ EDF, li ġie konkluż bejn EDF u wieħed mill-impjegati tagħha, u li dan jifforma parti mill-politika soċjali tal-kumpannija, fil-fehma tiegħi, ma għandhom ebda effett fuq l-evalwazzjoni tal-kwalità ta’ “bejjiegħ jew fornitur” fis-sens tad-Direttiva.

C.      Jekk l-appellanti humiex konsumaturi

76.      F’din il-kawża, H. Pouvin ikkonkluda l-kuntratt tas-self ma’ EDF bil-għan li jixtri post fejn joqgħod. Kif indikat qabel fit-Taqsima B.2 ta’ dawn il-konklużjonijiet, dan ma huwiex kuntratt ta’ impjieg. Ma hemmx dubju li l-kuntratt tas-self sar għal skopijiet barra mis-sengħa, in-negozju jew il-professjoni tiegħu. Fil-fatt, ebda waħda mill-partijiet li ppreżentaw sottomissjonijiet f’dan il-każ ma argumentat li H. Pouvin seta’ aġixxa għall-iskopijiet relatati man-negozju, mas-sengħa jew mal-professjoni tiegħu.

77.      B’riżultat ta’ dan, għall-iskopijiet tal-kuntratt tas-self konkluż ma’ EDF, H. Pouvin għandu jitqies bħala konsumatur fis-sens tal-Artikolu 2(b) tad-Direttiva 93/13.

78.      A fortiori, l-istess konklużjoni għandha tapplika għal M. Dijoux, li qatt ma kellha rabta ma’ EDF f’xi kapaċità għajr dik ta’ persuna li tissellef f’kuntratt ta’ self li sar għall-iskopijiet ta’ xiri ta’ dar.

V.      Konklużjoni

79.      Fid-dawl tal-kunsiderazzjonijiet preċedenti, nipproponi li l-Qorti tal-Ġustizzja tirrispondi d-domandi magħmula mill-Cour de cassation (il-Qorti ta’ Kassazzjoni, Franza) bil-mod segwenti:

–        L-Artikolu 2(ċ) tad-Direttiva tal-Kunsill 93/13 KEE tal-5 ta’ April 1993 dwar klawżoli inġusti f’kuntratti mal-konsumatur għandu jiġi interpretat bħala li jfisser li kumapnnija bħalma hija EDF, meta tagħti lil impjegat u lill-konjuġi tal-impjegat self ipotekarju kopert bi skema li tipprovdi assistenza għax-xiri ta’ dar, li għaliha huma eliġibbli biss il-membri tal-persunal ta’ dik il-kumpannijai, taġixxi bħala “bejjiegħ jew fornitur”.

–        L-Artikolu 2(b) tad-Direttiva 93/13 għandu jiġi interpretat bħala li jfisser li impjegat ta’ kumpannija, u l-konjuġi ta’ dan l-impjegat, li jikkonkludu kuntratt ta’ self mal-kumpannija li timpjega sabiex jixtru dar, jaġixxu bħala konsumaturi.


1      Lingwa oriġinali: l-Ingliż.


2      ĠU Edizzjoni Speċjali bil-Malti, Kapitolu 15, Vol 2, p. 288.


3      Sentenzi tat-30 ta’ Mejju 2013, Asbeek Brusse u de Man Garabito (C-488/11, EU:C:2013:341, punt 30), u tal-15 ta’ Jannar 2015, Šiba (C-537/13, EU:C:2015:14, punt 21).


4      Ara, f’dan is-sens, is-sentenza tas-17 ta’ Mejju 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen (C-147/16, EU:C:2018:320, punt 55). Ara wkoll id-digrieti tad-19 ta’ Novembur 2015, Tarcău, (C-74/15, EU:C:2015:772, punt 27); tal-14 ta’ Settembru 2016, Dumitraș (C-534/15, EU:C:2016:700, punt 32); u tas-27 ta’ April 2017, Bachman (C-535/16, mhux ippubblikat, EU:C:2017:321, punt 36).


5      Sentenza tat-3 ta’ Settembru 2015, Costea (C-110/14, EU:C:2015:538, punt 20).


6      Ara, b’analoġija, is-sentenzi tal-4 ta’ Ottubru 2018, Kamenova (C-105/17, EU:C:2018:808, punt 37). Ara wkoll is-sentenza tat-3 ta’ Settembru 2015, Costea (C-110/14, EU:C:2015:538, punti 22 u 23).


7      Ara, fir-rigward tal-kunċett ta’ “konsumatur”, is-sentenza tat-3 ta’ Settembru 2015, Costea (C‑110/14, EU:C:2015:538, punt 21). Ara wkoll id-digrieti tad-19 ta’ Novembru 2015, Tarcău (C-74/15, EU:C:2015:772, punt 27); tal-14 ta’ Settembru 2016, Dumitraș C-534/15, EU:C:2016:700, punt 36; u tas-27 ta’ April 2017, Bachman (C-535/16, EU:C:2017:321, punt 36).


8      Kieku dan kien il-każ, il-liġi dwar il-protezzjoni tal-konsumatur tista’ tiġi kkonvertita f’tarka għall-protezzjoni ta’ dipartimenti legali inkompetenti ta’ kumpanniji kbar, kif ukoll f’xabla, li taqta’ mill-protezzjoni legali tal-konsumaturi li jinzertaw li huma iktar informati u attenti minn oħrajn.


9      Dawk il-kunsiderazzjonijiet jirriżultaw fis-sentenza tat-30 ta’ Mejju 2013, Asbeek Brusse u de Man Garabito (C-488/11, EU:C:2013:341, punt 32).


10      Sentenza tal-4 ta’ Ottubru 2018, Kamenova (C-105/17, EU:C:2018:808, punt 34). Enfasi miżjud.


11      Sentenza tat-30 ta’ Mejju 2013, Asbeek Brusse u de Man Garabito (C-488/11, EU:C:2013:341, punt 31).


12      Sentenza tat-30 ta’ Mejju 2013, Asbeek Brusse u de Man Garabito (C-488/11, EU:C:2013:341, punt 31).


13      Jekk wieħed iħares mill-perspettiva tal-(evalwazzjoni ta’) ta’ klawżoli ta’ kuntratt individwali, jista’ jingħad li “d-Direttiva 93/13 tapplika, kif jirriżulta mill-Artikoli 1(1) u 3(1) tagħha, għall-klawżoli ta’ ‘kuntratti konklużi bejn bejjiegħ jew fornitur u konsumatur’ li ma jkunux ‘ġ[ew] negozjat[i] individwalment’” (kif il-Qorti tal-Ġustizzja qalet pereżempju fis-sentenza tal-15 ta’ Jannar 2015, Šiba (C-537/13, EU:C:2015:14, punt 19) jew tas-17 ta’ Mejju 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen (C-147/16, EU:C:2018:320, punt 45)). Madankollu, il-kwistjoni ta’ jekk il-kundizzjoni li klawżola kuntrattwali ma tkunx ġiet innegozjata individwalment tikkostitwixxix it-tielet kundizzjoni għall-applikabbiltà tad-direttiva kollha u tad-dispożizzjonijiet kollha tagħha, jew jekk hijiex pjuttost kundizzjoni speċifika għall-applikabbiltà u għall-evalwazzjoni (sostantiva) taħt l-Artikolu 3, tista’ wkoll tkun miftuħa għal dibattitu.


14      Ara, b’analoġija, is-sentenza tal-4 ta’ Ottubru 2018, Kamenova (C-105/17, EU:C:2018:808, punt 37).


15      L-Artikolu 2(b) tad-Direttiva 2005/29/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tal-11 ta’ Mejju 2005 dwar prattiċi kummerċjali żleali fin-negozju mal-konsumatur fis-suq intern li temenda d-Direttiva tal-Kunsill 84/450/KEE, id-Direttivi 97/7/KE, 98/27/KE u 2002/65/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill, u r-Regolament (KE) Nru 2006/2004 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (Direttiva dwar Prattiċi Kummerċjali Żleali) (ĠU 2005 L 149, p. 22); Artikolu 2(2) tad-Direttiva 2011/83/UE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill, tal-25 ta’ Ottubru 2011, dwar drittijiet tal-konsumatur, li temenda d-Direttiva tal-Kunsill 93/13/KEE u d-Direttiva 1999/44/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill u li tħassar id-Direttiva tal-Kunsill 85/577/KEE u d-Direttiva 97/7/KE tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill (ĠU 2011 L 304, p. 64).


16      Ara s-sentenza tal-4 ta’ Ottubru 2018, Kamenova (C-105/17, EU:C:2018:808, punti 38 u 39). Ara wkoll, il-konklużjonijiet tal-Avukat Ġenerali Szpunar fil-kawża Kamenova (C-105/17, EU:C:2018:378, punti 50 sa 52).


17      Ara iktar ’il fuq, il-punt 23 u n-nota ta’ qiegħ-il paġna 8.


18      Sentenza tas-17 ta’ Mejju 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen (C‑147/16, EU:C:2018:320, punti 57 sa 58).


19      Sentenza tas-17 ta’ Mejju 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen (C‑147/16, EU:C:2018:320, punt 48).


20      Enfasi miżjud.


21      Fil-verżjoni Franċiża, “dans le cadre de son activité professionnelle”; bil-Ġermaniż “im Rahmen ihrer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit”; bit-Taljan “nel quadro della sua attività professionale”; bil-Portugiż “no âmbito da sua actividade profissional”; bl-Ispanjol “dentro del marco de su actividad profesional”; bl-Olandiż, “in het kader van zijn … beroepsactiviteit”; biċ-Ċek, “jedná pro účely související s její obchodní nebo výrobní činnosti”.


22      Ara, f’dan is-sens, is-sentenza tas-17 ta’ Mejju 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen (C-147/16, EU:C:2018:320, punti 48 sa 50).


23      Jista’ jiżdied li l-kwistjoni tal-persuni ġuridiċi li jaġixxu barra mill-kamp ta’ attività normali tagħhom ma hijiex ġdida fil-liġi dwar il-konsumatur. Fil-fatt, numru ta’ Stati Membri adottaw standard iktar protettiv li jestendi d-definizzjoni ta’ konsumatur għal persuni ġuridiċi meta jkunu qegħdin jaġixxu barra mill-kamp ta’ attività normali tagħhom (ara Ebers, M., “The notion of ‘consumer’” f’Schulte-Nölke, H., Twigg-Flesner, C., Ebers M. (edituri) EC Consumer Law Compendium: The Consumer Acquis and its transposition in the Member States, Sellier European Law Publishers, 2008, p. 454 sa 464). Id-definizzjoni ta’ konsumatur fid-Direttiva 93/13 tkopri biss persuni fiżiċi (sentenzi tat-22 ta’ Novembru 2001, Cape and Idealservice MN RE, (C-541/99 u C-542/99, EU:C:2001:625, punt 17)). Madankollu, l-Istati Mmebri jistgħu jadottaw standards iktar protettivi u jestendu l-protezzjoni f’kampi li ma humiex koperti mid-Direttiva, bħalma hija l-protezzjoni tal-professjonisti (ara, b’analoġija, is-sentenza tal-14 ta’ Marzu 1991, Di Pinto(C-361/89, EU:C:1991:118, punti 21 sa 23)). Madankollu, il-fatt li l-armonizzazzjoni minima, skont l-Artikolu 8 tad-Direttiva, tista’ tippermetti definizzjoni iktar espansiva tal-konsumatur fl-Istati Membri ma jfissirx li dan jista’ possibbilment ikollu l-effett li jirrestrinġi d-definizzjoni ta’ “bejjiegħ jew fornitur”. Dan ikun imur kontra l-għan tad-direttiva peress li jwassal sabiex titnaqqas il-protezzjoni mogħtija mill-istandard minimu offrut mid-Direttiva.


24      Similment għal dak li argumentajt fil-konklużjonijiet tiegħi fil-Kawża Nemec, C‑256/15, EU:C:2016:619, punt 90.


25      Riprodotta b’mod sħiħ fil-punt 4 ta’ dawn il-konklużjonijiet.


26      Enfasi miżjuda.


27      Dan seta’ wassal lill-Qorti tal-Ġustizzja sabiex tirreferi għall-eżempji fl-għaxar premessa bħala “eċċezzjonijiet” fid-digriet tal-14 ta’ Settembru 2016, Dumitraș (C‑534/15, EU:C:2016:700, punt 27): “L-għan tal-kuntratt, bla ħsara għall-eċċezzjonijiet elenkati fl-għaxar premessa tad-Direttiva 93/13, huwa għaldaqstant irrilevanti għad-definizzjoni tal-kamp ta’ applikazzjoni ta’ din id-direttiva”. Madankollu, dik il-kawża ma kinitx tikkonċerna l-interpretazzjoni ta’ xi wieħed mill-eżempji li jinsabu fil-premessa 10.


28      Ara, f’dan ir-rigward, is-sentenza tad-19 ta’ Novembru 1998, Nilsson et (C-162/97, EU:C:1998:554, punt 54).


29      B’dan il-mod spjegat ukoll b’mod loġiku l-kliem introduttiv qabel il-lista: “billi bħala riżultat kuntratti inter alia”. Altrimenti, li jkollok lista miftuħa ta’ eċċezzjonijiet (dwar is-suġġett) li jkunu illustrattivi biss u jkunu jistgħu jiġu estiżi skont il-bżonn (mingħajr madankollu ma jkun hemm kriterju sabiex jiġu stabbiliti eċċezzjonijiet oħra) tkun teknika leġiżlattiva pjuttost sorprendenti.


30      Issa, kif jintuża fil-verżjoni Ngliża, “contract relating to employment”. Madankollu, għar-raġunijiet indikati f’din it-taqsima tal-konklużjonijiet, l-argument lingwistiku li “contract relating to employment” għandu jfisser kull kuntratt li jsir minħabba relazzjoni ta’ impjieg sempliċiment ma huwiex sostenibbli. Jista’ jingħad ukoll li l-verzjonijiet lingwistiċi li ma humiex l-Ingliż fihom kunċett ħafna iktar limitat mill-““contracts relating to employment”: Arbeitsverträge, contrats de travail, contratti di lavoro, contratos de trabajo, arbeidsovereenkomsten, contratos de trabalho, pracovní smlouvy, umów o pracę, eċċ.


31      Ara, f’dan ir-rigward, is-sentenza tas-17 ta’ Mejju 2018, Karel de Grote – Hogeschool Katholieke Hogeschool Antwerpen (C-147/16, EU:C:2018:320, punt 51).


32      Sentenza tal-15 ta’ Jannar 2015, Šiba (C-537/13, EU:C:2015:14, punt 28).


33      Sentenza tat-3 ta’ Ottubru 2013, Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs (C-59/12, EU:C:2013:634, punt 41).


34      Sentenza tal-15 ta’ Jannar 2015, Šiba (C-537/13, EU:C:2015:14, punt 33 u l-ġurisprudenza ċċitata).


35      Fis-sens indikat iktar ’il fuq fil-punti 32 sa 34.


36      Liġi Nru 79-596 tat-13 ta’ Lulju 1979 dwar il-provvista ta’ informazzjoni u l-protezzjoni għall min jissellef fis-settur immobiljari.