CONCLUSIONES DEL ABOGADO GENERAL
SR. MACIEJ SZPUNAR
presentadas el 18 de junio de 2020 (1)
Asunto C‑433/19
Ellmes Property Services Limited
contra
SP
[Petición de decisión prejudicial planteada por el Oberster Gerichtshof (Tribunal Supremo de lo Civil y Penal, Austria)]
«Procedimiento prejudicial — Competencia judicial — Reglamento (UE) n.o 1215/2012 — Concepto de “derechos reales inmobiliarios” — Acción de cesación contra el propietario de un bien en régimen de propiedad horizontal — Uso turístico contrario al uso residencial declarado del inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, tal como se define en los estatutos de la comunidad de propietarios»
I. Introducción
1. La presente petición de decisión prejudicial brinda al Tribunal de Justicia la ocasión de pronunciarse sobre la competencia para conocer de una demanda presentada con arreglo al Derecho austriaco por la que el propietario de un bien en régimen de propiedad horizontal exige fundamentalmente a otro que cese de utilizar con fines turísticos su apartamento sujeto al régimen de propiedad horizontal alegando que los estatutos de la comunidad de propietarios no autorizan tal uso. En efecto, el órgano jurisdiccional remitente señala que esta demanda puede estar comprendida en el ámbito de aplicación de dos reglas de competencia recogidas en el Reglamento (UE) n.o 1215/12: (2) la que establece la competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios de los órganos jurisdiccionales del Estado miembro donde el inmueble se halle sito y la que establece la competencia alternativa en materia contractual del órgano jurisdiccional del lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación. En consecuencia, el examen de las cuestiones prejudiciales planteadas brinda asimismo al Tribunal de Justicia la ocasión de pronunciarse sobre la naturaleza de los estatutos de la comunidad de propietarios establecidos de conformidad con el Derecho austriaco desde el punto de vista de dicho Reglamento.
II. Marco jurídico
A. Derecho de la Unión
2. El artículo 4, apartado 1, del Reglamento n.o 1215/2012 establece:
«Salvo lo dispuesto en el presente Reglamento, las personas domiciliadas en un Estado miembro estarán sometidas, sea cual sea su nacionalidad, a los órganos jurisdiccionales de dicho Estado.»
3. El artículo 7, punto 1, letra a), de dicho Reglamento prevé:
«Una persona domiciliada en un Estado miembro podrá ser demandada en otro Estado miembro:
1) a) en materia contractual, ante el órgano jurisdiccional del lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirva de base a la demanda;
[…]».
4. El artículo 24 del citado Reglamento tiene el siguiente tenor:
«Son exclusivamente competentes, sin consideración del domicilio de las partes, los órganos jurisdiccionales de los Estados miembros que se indican a continuación:
1) en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, los órganos jurisdiccionales del Estado miembro donde el inmueble se halle sito.
[…]»
B. Derecho austriaco
5. El artículo 2 de la Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal), (3) en su versión aplicable al litigio principal, dispone:
«(1) La propiedad horizontal es el derecho real del copropietario de un inmueble o de una comunidad bipersonal a utilizar un elemento de propiedad horizontal con exclusividad y a disponer del mismo con exclusión de los demás. […]
(2) Son elementos de propiedad horizontal las viviendas, los otros espacios independientes y las plazas de garaje para vehículos de motor (elementos susceptibles de propiedad horizontal) sobre los que se haya constituido la propiedad horizontal. Una vivienda es una parte de un edificio, cerrada arquitectónicamente, independiente según la percepción del tráfico económico y jurídico, que por su naturaleza y tamaño es adecuada para satisfacer la necesidad individual de vivienda de las personas. Constituye “otro espacio independiente” una parte de un edificio, cerrada arquitectónicamente, independiente según la percepción del tráfico económico y jurídico, a la que por su naturaleza y tamaño le corresponde una relevancia económica sustancial, como por ejemplo un local comercial independiente o un garaje. […]
[…]
(5) El propietario en régimen de propiedad horizontal es un copropietario del inmueble que ostenta la propiedad horizontal sobre un elemento de propiedad horizontal situado en dicho inmueble.
[…]»
6. El artículo 3 de esta Ley está redactado en los siguientes términos:
«(1) La propiedad horizontal se puede constituir en virtud de:
1. un acuerdo escrito de todos los propietarios (estatuto de la comunidad de propietarios) […]
[…]»
7. El artículo 16 de la citada Ley establece:
«(1) El uso del elemento de propiedad horizontal corresponde al propietario.
(2) El propietario tiene derecho a modificar, a sus expensas, su elemento de propiedad horizontal (incluido cambiar el uso declarado); siempre que concurran los siguientes requisitos:
1. La modificación no deberá tener como consecuencia un daño en el edificio ni podrá perjudicar los intereses dignos de protección de los demás propietarios […]
2. Cuando para una modificación se recurra también a elementos comunes del inmueble, la modificación deberá respetar además los usos del tráfico económico y jurídico o servir a un interés importante del propietario. […]»
III. Hechos del litigio principal
8. Ellmes Property Services y SP son propietarios en régimen de propiedad horizontal en un edificio de apartamentos sito en Zell am See (Austria). La referida sociedad está establecida en el Reino Unido, mientras que la dirección del domicilio de SP se corresponde con la dirección del apartamento del que es propietario.
9. El apartamento sujeto al régimen de propiedad horizontal del que Ellmes Property Services es propietaria, cuyo uso declarado es el de vivienda, es utilizado con fines turísticos por esta sociedad, que lo alquila habitualmente a turistas.
10. Mediante demanda interpuesta ante el Bezirksgericht Zell am See (Tribunal de Distrito de Zell am See, Austria), SP solicitó el cese de esta «utilización turística» alegando que es contraria al uso declarado de dicho inmueble y que es unilateral, a falta de aprobación de los demás propietarios, por lo que, a su parecer, menoscaba su derecho de propiedad horizontal. En lo que atañe a la competencia internacional de los órganos jurisdiccionales austriacos, SP invocó el artículo 24, punto 1, párrafo primero, del Reglamento n.o 1215/2012, que, en materia de derechos reales inmobiliarios, establece la competencia exclusiva de los órganos jurisdiccionales del Estado miembro donde el inmueble se halle sito.
11. El órgano jurisdiccional de primera instancia declinó su competencia, al considerar que el litigio tenía por objeto un acuerdo de uso de Derecho privado y no afectaba directamente a la situación jurídico-real de las partes de dicho acuerdo.
12. En cambio, el Landesgericht Salzburg (Tribunal Regional de Salzburgo, Austria), órgano jurisdiccional de segunda instancia ante el que SP interpuso recurso, consideró que los órganos jurisdiccionales austriacos eran competentes para conocer de dicho litigio en virtud del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012. Según este órgano jurisdiccional, el uso declarado de un elemento de propiedad horizontal se fundamenta en un acuerdo de Derecho privado celebrado entre los propietarios que adopta la forma, en principio, de los estatutos de la comunidad de propietarios. El uso declarado para una finalidad determinada de un elemento y el respeto de dicho uso declarado forman parte de los derechos reales de los propietarios en régimen horizontal que gozan de una protección absoluta.
13. Ellmes Property Services interpuso recurso de casación ante el órgano jurisdiccional remitente.
IV. Cuestiones prejudiciales y procedimiento ante el Tribunal de Justicia
14. En estas circunstancias, el Oberster Gerichtshof (Tribunal Supremo de lo Civil y Penal, Austria) acordó, mediante resolución de 21 de mayo de 2019, recibida en la Secretaría del Tribunal de Justicia el 6 de junio de 2019, suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones prejudiciales:
«1) ¿Debe interpretarse el artículo 24, punto 1, párrafo primero, primera alternativa, del Reglamento [n.o 1215/2012] en el sentido de que las demandas de un propietario en régimen de propiedad horizontal, que pretenden prohibir a otro propietario que modifique su elemento de propiedad horizontal, en particular su uso declarado, unilateralmente, sin aprobación de los demás propietarios, versan sobre la materia de derechos reales?
2) En caso de que la respuesta a la cuestión anterior sea negativa:
¿Debe interpretarse el artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento [n.o 1215/2012] en el sentido de que las demandas mencionadas en [la primera cuestión] versan sobre derechos en materia contractual que deben cumplirse en el lugar en que se halle sito el bien en cuestión?»
15. En el marco del procedimiento así constituido, han presentado observaciones escritas las partes del litigio principal y la Comisión Europea. El Tribunal de Justicia decidió no celebrar vista, al considerarse suficientemente informado para resolver.
V. Análisis
16. Mediante su primera cuestión prejudicial, el órgano jurisdiccional remitente pretende que se dilucide si el artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 debe interpretarse en el sentido de que la demanda de un propietario en régimen de propiedad horizontal, que pretende prohibir a otro propietario que modifique su elemento de propiedad horizontal, en particular su uso declarado, unilateralmente y sin aprobación de los demás propietarios, está comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición. Mediante su segunda cuestión prejudicial, este órgano jurisdiccional solicita al Tribunal de Justicia que interprete el artículo 7, punto 1, letra a), de dicho Reglamento teniendo en cuenta las particularidades de esa demanda.
17. De la formulación de las cuestiones prejudiciales se desprende que el órgano jurisdiccional remitente parte de la premisa de que, independientemente de la respuesta que se dé, la demanda presentada con arreglo al Derecho austriaco objeto de dichas cuestiones está comprendida en el concepto de «materia civil y mercantil» en el sentido del artículo 1, apartado 1, del Reglamento n.o 1215/2012 y está incluida en el ámbito de aplicación de este Reglamento. Nada permite poner en entredicho esta premisa. En efecto, el litigio principal en el marco del cual se ha presentado dicha demanda se inscribe perfectamente en este concepto y no está comprendido en el ámbito de aplicación de las exclusiones establecidas en el artículo 1, apartado 2, de dicho Reglamento.
18. En consecuencia, en las presentes conclusiones expondré, antes de nada, algunas observaciones generales sobre la demanda presentada con arreglo al Derecho austriaco respecto de la que se plantean las cuestiones prejudiciales (sección A). A continuación, examinaré las cuestiones prejudiciales en el orden propuesto por el órgano jurisdiccional remitente. En efecto, como acertadamente considera este último, la segunda cuestión prejudicial únicamente se plantea en caso de que se dé una respuesta negativa a la primera. Si una demanda está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012, que versa sobre la competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios (sección B), ya no será necesario examinar la cuestión de la existencia de un foro alternativo, como el previsto por el artículo 7, punto 1, letra a), de dicho Reglamento (sección C).
A. Sobre la demanda controvertida
19. El órgano jurisdiccional remitente explica que, en el Derecho austriaco, la propiedad horizontal (Wohnungseigentum) constituye un derecho real (4) que no solo está protegido ante injerencias de terceros, sino también ante las de los demás propietarios en régimen de propiedad horizontal.
20. Este órgano jurisdiccional precisa que el uso de un elemento de propiedad horizontal como vivienda o como local comercial se fundamenta en el acuerdo de Derecho privado firmado entre todos los propietarios, que suele recogerse en los estatutos de la comunidad de propietarios (Wohnungseigentumsvertrag). Entre los propietarios existe una relación contractual contraída voluntariamente en virtud de los estatutos de la comunidad de propietarios. El uso declarado de un elemento de propiedad horizontal y el respeto de dicho uso forman parte del derecho protegido de matera absoluta de todo propietario en régimen de propiedad horizontal. A este respecto, la utilización con fines turísticos de un elemento de propiedad horizontal cuyo uso declarado es el de vivienda constituye una modificación del uso declarado de dicho elemento.
21. De la resolución de remisión se desprende que, en el litigio principal, mediante su demanda, uno de los propietarios pretende que cese un uso que, en su opinión, menoscaba su derecho de propiedad horizontal. El órgano jurisdiccional remitente explica, en efecto, que sus cuestiones prejudiciales se fundamentan en una demanda presentada con arreglo al Derecho austriaco por la que se pretende obtener la supresión o el cese (Eigentumsfreiheitsklage) de un comportamiento que se reprocha a un demandado. Según las explicaciones facilitadas por este órgano jurisdiccional, cada propietario puede ejercitar dicha acción contra aquellos propietarios que unilateralmente, sin la aprobación de todos los demás propietarios o sin una resolución judicial firme que la sustituya, realice modificaciones en su elemento de propiedad horizontal, en particular en lo que atañe al uso declarado de dicho elemento. (5)
B. Sobre la primera cuestión relativa al artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012
22. El artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 confiere la competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios a los órganos jurisdiccionales del Estado miembro donde el inmueble se halle sito. Al redactar esta disposición, el legislador de la Unión reprodujo, en esencia, los términos utilizados en el artículo 16, punto 1, letra a), del Convenio de Bruselas (6) y en el artículo 22, punto 1, del Reglamento (CE) n.o 44/2001, (7) de modo que la interpretación desarrollada por el Tribunal de Justicia en su jurisprudencia por lo que se refiere a estas dos disposiciones es igualmente válida para el artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012. (8)
23. En consecuencia, la expresión «en materia de derechos reales inmobiliarios» que figura en el artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 debe seguir interpretándose de manera autónoma. (9)
24. Por otra parte, de conformidad con el Reglamento n.o 1215/2012, siguen siendo válidas dos series de criterios que el Tribunal de Justicia ha utilizado para delimitar el ámbito de aplicación de la regla de competencia en materia de derechos reales inmobiliarios. La primera tiene por objeto los criterios relativos a las características de los derechos reales inmobiliarios y de las acciones vinculadas a tales derechos que están comprendidas en el ámbito de aplicación del artículo 24, punto 1, de dicho Reglamento. La segunda se refiere a los criterios relativos a los objetivos de esta disposición, que permiten determinar las acciones que deben estar comprendidas en su ámbito de aplicación y las que, habida cuenta del hecho de que esta disposición constituye una disposición de excepción que debe ser objeto de una interpretación estricta, quedan excluidas del mismo. Así pues, la cuestión de si la acción controvertida en el litigio principal está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 debe apreciarse a la luz de estas dos series de criterios.
1. Sobre las características de los derechos reales inmobiliarios y de las acciones comprendidas en el ámbito de aplicación de esta materia
a) Características de los derechos reales inmobiliarios a la luz de la jurisprudencia
25. Los derechos reales inmobiliarios a los que se refiere el tenor del artículo 24, apartado 1, del Reglamento n.o 1215/2012 se definen en la jurisprudencia por oposición a los derechos personales. La diferencia entre estos dos tipos de derechos reside en el hecho de que los primeros, al gravar un bien corporal, surten sus efectos frente a todos, mientras que los segundos únicamente pueden invocarse contra el deudor. (10)
26. A este respecto, es preciso observar que, en la sentencia Komu y otros, (11) el Tribunal de Justicia declaró que está comprendida en el ámbito de aplicación de la regla de competencia establecida en el artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 una demanda de disolución de una copropiedad sobre bienes inmuebles, puesto que esta demanda, dirigida a causar una transferencia del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles, afecta a derechos reales que producen efectos frente a todos y constituye una acción tendente a asegurar a los titulares de los derechos la protección de las prerrogativas inherentes a su título. En consecuencia, el derecho de propiedad horizontal, como el controvertido en el litigio principal, también parece constituir a priori un derecho real inmobiliario en el sentido de la jurisprudencia relativa a esta disposición.
27. Pues bien, la regla de competencia establecida en el artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 solo es de aplicación si se está ante «controversias que tengan por objeto derechos reales sobre inmuebles». (12) Para que una acción ejercitada ante un órgano jurisdiccional de un Estado miembro esté comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición, no basta con que la acción afecte a un derecho real inmobiliario o tenga relación con un bien inmueble: es preciso que la acción se base en tal derecho. (13)
28. En este contexto, de la jurisprudencia se desprende que las acciones relativas a los derechos reales inmobiliarios son las destinadas, por una parte, a determinar la extensión, la consistencia, la propiedad o la posesión de un bien inmueble o la existencia de otros derechos reales sobre dichos bienes y, por otra, a garantizar a los titulares de esos derechos la protección de las facultades vinculadas a sus títulos. (14)
29. Por consiguiente, procede determinar si la acción controvertida en el litigio principal tiene por objeto una prerrogativa directa sobre el inmueble y oponible frente a todos, (15) de modo que esta acción podría considerarse una acción basada en un derecho real inmobiliario en el sentido de la jurisprudencia antes citada.
b) Aplicación en el presente asunto
1) Observaciones preliminares
30. Es cierto que, como señala Ellmes Property Services, el Tribunal de Justicia declaró en la sentencia ČEZ (16) que una acción de cesación de perturbaciones que afectaban a bienes inmuebles como consecuencia de la actividad de una central nuclear situada en el territorio de un Estado vecino de aquel en el que se hallaban tales bienes, no exige el desarrollo de una argumentación cuyo objeto sea un derecho real sobre un inmueble. En efecto, si bien el fundamento de tal acción reside en el menoscabo sufrido por un derecho real inmobiliario, la naturaleza real e inmobiliaria de ese derecho, en el referido contexto, solo tiene una importancia secundaria. Dicha naturaleza real e inmobiliaria del derecho controvertido no influye de manera determinante en la configuración de un litigio en cuyo marco se ejercita esta acción de cesación, el cual no se plantearía en términos esencialmente distintos si el derecho que se pretende proteger contra los perjuicios alegados fuera de naturaleza diferente, como, por ejemplo, el derecho a la integridad física o un derecho mobiliario. Según la referida sociedad, al igual que la acción controvertida en esta sentencia, el objetivo de tales acciones era, esencialmente, requerir al sujeto responsable de tal menoscabo, real o potencial, de un derecho, para que pusiera fin a su comportamiento.
31. Sin embargo, a diferencia de la acción controvertida en la sentencia ČEZ, (17) la controvertida en el litigio principal no reside exclusivamente en el menoscabo sufrido por un derecho real inmobiliario del propietario que ha ejercitado esta acción sino, aparentemente, sobre todo, en el incumplimiento, por parte de otro propietario, del uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios.
32. De este modo, se podría argumentar que la acción controvertida en el litigio principal se refiere más al derecho del propietario que no respeta este uso que al derecho del propietario que ejercita dicha acción. La Comisión parece hacerse eco de este punto de vista en la medida en que afirma que, en el supuesto de que el uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios constituya un derecho real, podría existir una limitación de los derechos de un propietario a disponer de su cuota de participación en la propiedad horizontal. En este orden de ideas, SP alega que, en las circunstancias del presente asunto, el propietario que no respeta el uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios, por una parte, pretende gozar de un derecho real, a saber, el derecho a alquilar con fines turísticos, a pesar de que este derecho no existe y, por otra parte, vulnera, en todo caso, el derecho real de los demás propietarios.
33. En estas condiciones, para determinar si la acción controvertida en el litigio principal puede estar comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012, es preciso determinar si el uso de bien inmobiliario, a saber, un apartamento sujeto a un régimen de propiedad horizontal, acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios, surte sus efectos frente a todos.
34. Pues bien, como observa la Comisión, el órgano jurisdiccional remitente no aporta todos los elementos necesarios para pronunciarse de manera precisa sobre la clasificación jurídica de la facultad de uno de los propietarios en régimen de propiedad horizontal de exigir a otro que cese de hacer un uso determinado de su propiedad.
35. Cabe recordar que de la petición de decisión prejudicial se desprende que, en el Derecho austriaco, la propiedad horizontal es un derecho real que no solo está protegido ante injerencias de terceros, sino también ante las de los demás propietarios. El uso declarado de un elemento de propiedad horizontal y el respeto de dicho uso «forman parte del derecho protegido de matera absoluta de todo propietario en régimen de propiedad horizontal». Este uso declarado se establece mediante acuerdo de Derecho privado celebrado entre todos los propietarios, entre los que existe una relación contractual contraída voluntariamente en virtud de los estatutos de la comunidad de propietarios. Un propietario puede ejercitar, contra aquellos propietarios que no respetan el uso acordado en estos estatutos, una acción como la controvertida en el litigio principal.
36. No está claro si la facultad de un propietario de exigir que se respete el uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios se inscribe o no en el marco de la protección absoluta que menciona el órgano jurisdiccional remitente en la petición de decisión prejudicial. En caso de respuesta afirmativa, debería considerarse que el hecho de prever un uso en los estatutos de la comunidad de propietarios puede surtir efectos asimismo frente a terceros.
37. En este contexto, la Comisión admite que el litigio principal debe examinarse en relación con el contenido de los estatutos de la comunidad de propietarios, de modo que la aplicación del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 en este litigio puede suscitar dudas. No obstante, señala que algunos elementos pueden constituir indicios de que el uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios surte efectos erga omnes. Según la Comisión, solo si el órgano jurisdiccional remitente confirma estos elementos cabrá plantearse que una acción de cesación del uso turístico de un apartamento pueda estar comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición del Reglamento n.o 1215/2012.
38. Más concretamente, la Comisión se refiere, en primer lugar, a la circunstancia de que, según la información recabada, los estatutos de la comunidad de propietarios aprobados por los propietarios iniciales deberán ser aceptados por toda persona que adquiera un apartamento sujeto al régimen de propiedad horizontal y que tales estatutos no podrán ser modificados sin el acuerdo de todos los demás propietarios. En segundo lugar, alega que, según la información de que dispone, dichos estatutos y el uso previsto en los mismos pueden ser consultados en el registro de la propiedad y que, por lo tanto, existe un acceso público que permite conocer estos hechos.
39. Por las razones que expondré a continuación, albergo dudas sobre si estos elementos, que deben ser comprobados por el órgano jurisdiccional remitente, llevan necesariamente a la conclusión de que el uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios surte sus efectos frente a todos.
2) Sobre la oponibilidad de los estatutos de la comunidad de propietarios
40. Es cierto que, en la sentencia Weber, (18) el Tribunal de Justicia declaró que una acción dirigida a que se declare la invalidez del ejercicio de un derecho de adquisición preferente, como el controvertido en dicha sentencia, está comprendida en el ámbito de aplicación de la regla de competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios. A este respecto, el Tribunal de Justicia explicó que este derecho, que grava un bien inmueble y que está inscrito en el registro de la propiedad, no solo produce efectos frente al obligado, sino que garantiza el derecho del titular de este derecho a la transmisión de la propiedad también frente a terceros, de manera que, si se celebra un contrato de compraventa entre un tercero y el propietario del bien gravado, el ejercicio válido del derecho de adquisición preferente tiene como consecuencia que la venta no producirá efectos para el titular de este derecho, y que se considerará que esta se ha celebrado entre este titular y dicho propietario en las mismas condiciones que las convenidas entre este último y el tercero. Así pues, se trataba de un derecho real por excelencia.
41. No obstante, es preciso distinguir la situación en la que un derecho real surte sus efectos frente a todos de aquella en la que un derecho personal sigue surtiendo efectos a raíz de una modificación subjetiva de una relación jurídica que constituye la base de este derecho personal.
42. La sentencia Weber (19) constituye un ejemplo de esta primera situación. En efecto, el derecho de adquisición preferente contemplado en esta sentencia era oponible a una tercera persona, sin que fuese necesario demostrar que esta persona había sustituido al propietario de un bien inmobiliario gravado en el marco de la relación entre este y el titular del derecho de adquisición preferente o que dicha persona había, al menos, acordado respetar las consecuencias de esta relación. Sin embargo, no creo que esta situación sea necesariamente idéntica a aquella en la que, como señala la Comisión, los estatutos de la comunidad de propietarios aprobados por los propietarios iniciales deben ser «aceptados» por toda persona que adquiera un apartamento sujeto al régimen de propiedad horizontal.
43. Para ilustrar mi propuesta, el Tribunal de Justicia declaró en la sentencia Kerr (20) que una acción que tiene por objeto una obligación de pago derivada de un acuerdo de la junta general de propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 7, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012, que establece la competencia no exclusiva en materia contractual, a pesar de que este acuerdo sea vinculante para los propietarios que no habían participado en su adopción. Por otra parte, en el auto INA y otros (21) el Tribunal de Justicia acogió esta interpretación en el contexto de una obligación de pago derivada de la ley nacional, cuyas modalidades estaban determinadas por un acuerdo de los propietarios de más de la mitad de las cuotas de participación en la propiedad horizontal. El Tribunal de Justicia llegó a esta conclusión basándose en el hecho de que, al adquirir y conservar la condición de copropietario de un inmueble, cada copropietario consiente en someterse a la totalidad de las disposiciones del acto que regula el correspondiente inmueble en régimen de propiedad horizontal y a los acuerdos aprobados por la junta general de propietarios del mismo. (22)
44. Es cierto que, en la sentencia Kerr (23) y en el auto INA y otros, (24) el objeto de las acciones controvertidas no se refería directamente al inmueble. No obstante, la jurisprudencia resultante de estas dos resoluciones ilustra cómo el uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios puede surtir sus efectos frente a toda persona que adquiera un apartamento sujeto al régimen de propiedad horizontal, sin que este uso surta efectos erga omnes en el sentido de la jurisprudencia relativa a la competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios.
45. En estas circunstancias, para que un uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios surta tales efectos, será necesario que este uso pueda invocarse también frente a las personas respecto de las cuales no pueda considerarse que han aceptado voluntariamente los estatutos de la comunidad de propietarios. Este sería el caso si un propietario pudiese ejercitar una acción de cesación asimismo contra un arrendatario que no respeta el uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios. (25) Con todo, corresponde al órgano jurisdiccional nacional efectuar las comprobaciones necesarias a este respecto.
3) Sobre la inscripción en el registro de la propiedad
46. En lo que atañe a la posibilidad de consultar los estatutos de la comunidad de propietarios en el registro de la propiedad, es cierto que, en muchos ordenamientos jurídicos, el principio de publicidad figura entre los principios derivados de la naturaleza de los derechos reales. En efecto, este principio refleja concretamente una idea según la cual, por lo general, los derechos reales solo pueden ser respetados si las informaciones relativas a los mismos son accesibles al público en general. Por lo que se refiere a los derechos reales inmobiliarios, esta accesibilidad puede garantizarse, en particular, a través de los registros cuya consulta está abierta al público. La inscripción en el registro de la propiedad de informaciones relativas a un derecho sobre un bien corporal puede indicar de este modo que este derecho puede invocarse frente a todos y constituye, en consecuencia, un derecho real.
47. Dicho esto, conviene tener en cuenta el hecho de que, por una parte, los registros de la propiedad pueden contener también información que no guarde relación con derechos que surtan efectos erga omnes y que, por otra parte, del marco jurídico, tal y como ha sido expuesto por el órgano jurisdiccional remitente, se desprende que la propia propiedad horizontal se fundamenta en los estatutos de la comunidad de propietarios. No puede descartase que la razón por la que dichos estatutos pueden consultarse en el registro de la propiedad estribe en que se trata de un acto sobre cuya base la propiedad horizontal se ha constituido y se ha inscrito en este registro.
48. Procede observar en este contexto que una acción que se refiere a un acto mediante el cual el Derecho real inscrito en el registro de la propiedad se ha constituido no estará comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 cuando esta acción se fundamente en un derecho personal.
49. Para ilustrar mi afirmación procede señalar que, en la sentencia Schmidt, (26) que versaba sobre una pretensión basada en la nulidad de una transmisión de propiedad que, como señaló el Tribunal de Justicia, tenía como fundamento un derecho real sobre el inmueble afectado invocado por la parte demandante, dicho Tribunal consideró que una pretensión de cancelación en el registro de la propiedad del derecho de propiedad está comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición. No obstante, de esta sentencia se desprende que la situación es diferente cuando se trata de una pretensión dirigida contra una parte distinta del acto sobre cuya base debía transmitirse esta propiedad y cuyo objeto es que se declare la nulidad de dicho acto a causa de la incapacidad para contratar de otra parte de ese acto. Según el Tribunal de Justicia, esta pretensión se basaba en un derecho personal. (27)
50. En esta misma línea, el Tribunal de Justicia declaró en la sentencia Milivojević (28) que está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 una pretensión dirigida a que se cancele la inscripción de una hipoteca en el registro de la propiedad. El Tribunal de Justicia consideró que la hipoteca, una vez que se ha constituido debidamente conforme a las normas formales y sustantivas establecidas por la normativa nacional en la materia, es un derecho real que produce efectos erga omnes. En cambio, no es competencia exclusiva del órgano jurisdiccional del Estado miembro donde el inmueble se halle sito una pretensión dirigida a que se declare la nulidad, como consecuencia de la infracción de las normas nacionales en materia de protección de los consumidores, de la escritura notarial de constitución de dicha hipoteca. En efecto, esta pretensión se basa, según el Tribunal de Justicia, en un derecho personal que solo puede invocarse contra el demandado en el litigio ante los órganos jurisdiccionales nacionales. (29)
51. En consecuencia, en cuanto a la cuestión de si la acción controvertida en el litigio principal está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012, considero que el hecho de que los estatutos de la comunidad de propietarios puedan ser consultados en el registro de la propiedad no exime al órgano jurisdiccional nacional de comprobar, por las razones que se exponen en los puntos 40 a 45 de las presentes conclusiones, si el uso acordado en dichos estatutos puede invocarse frente a todos. Si este fuera el caso, esta acción estaría comprendida a priori en el ámbito de aplicación de la regla de competencia establecida en dicha disposición. De este modo, no queda sino comprobar si los objetivos de dicha disposición apoyan la interpretación de que una acción dirigida a que se respete el uso establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios solo está comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición si dicho uso puede oponerse frente a todos.
2. Sobre los objetivos de la regla de competencia en materia de derechos reales inmobiliarios
52. El Tribunal de Justicia ha declarado reiteradamente que el ámbito de aplicación del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 no debe interpretarse extensivamente, de manera que su alcance sea más amplio de lo que requieren sus objetivos. (30) La determinación de estos objetivos es, pues, esencial para delimitar el ámbito de aplicación de la regla de competencia prevista por esta disposición.
53. En lo que atañe a las reglas de competencia exclusiva en general, el Tribunal de Justicia ha considerado que la razón de ser de estas reglas es la existencia de una conexión especialmente estrecha entre el litigio y un Estado miembro en favor del cual se establece la competencia. (31)
54. En lo que respecta a la competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios, a partir de la sentencia Reichert y Kockler (32) se considera que los órganos jurisdiccionales del Estado miembro donde el inmueble se halle sito se encuentran en mejores condiciones para conocer de las acciones en esta materia. El Tribunal de Justicia ha indicado en su jurisprudencia, en particular, que, por una parte, estas acciones han de juzgarse según las normas de dicho Estado miembro, lo que corresponde al principio de la lex rei sitae, y que, por otra parte, las controversias a las que den lugar requieren con frecuencia que se efectúen comprobaciones, investigaciones y peritajes que deben realizarse in situ. (33) En consecuencia, la atribución de una competencia a estos órganos jurisdiccionales responde al interés de una buena administración de la justicia. (34)
55. En este sentido, se podría aducir que uno de los objetivos de la regla de competencia exclusiva prevista en el artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 es establecer la competencia de los órganos jurisdiccionales del Estado miembro con el que el litigio mantiene una conexión especialmente estrecha con el fin de facilitar una buena administración de la justicia. Sin embargo, a mi parecer, este objetivo así definido, considerado de manera aislada, es tan solo una de las razones que pueden explicar la elección del legislador de la Unión en lo que concierne al carácter exclusivo de la competencia establecida en virtud de esta regla.
a) La alegación basada en el examen de las reglas de competencia no exclusiva
56. Es preciso observar que las reglas de competencia no exclusiva utilizan asimismo factores de conexión que permiten garantizar la proximidad entre un litigio y los órganos jurisdiccionales competentes para conocer del mismo y que responden al interés de una buena administración de la justicia, sin dar lugar a las repercusiones características de las reglas de competencia exclusiva.
57. En lo que atañe, más concretamente, al marco del Reglamento n.o 1215/2012, su considerando 16 indica que «el foro del domicilio del demandado debe completarse con otros foros alternativos a causa de la estrecha conexión existente entre el órgano jurisdiccional y el litigio o para facilitar una buena administración de justicia». En este orden de ideas, el Tribunal de Justicia ha declarado reiteradamente que las reglas de competencia previstas en el artículo 7, puntos 1 y 2, de dicho Reglamento se basan en la existencia de una conexión particularmente estrecha, que justifica una atribución de competencia a los órganos jurisdiccionales contemplados en esta disposición por razones de buena administración de la justicia y de una sustanciación adecuada del proceso. (35)
58. En efecto, puede alegarse que, a diferencia de las reglas de competencia no exclusiva, en lo que respecta a la regla de competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios, la conexión especialmente estrecha solo existe entre el litigio y un único Estado miembro.
59. A priori, esta interpretación permite explicar las razones por las que el Tribunal de Justicia declaró en la sentencia ČEZ (36) que una acción negatoria de Derecho austriaco (Eigentumsfreiheitsklage), ejercitada por el propietario de un bien inmobiliario y cuyo objetivo era hacer que cesaran las perturbaciones que afectaban a este bien como consecuencia de la actividad de una central nuclear sita en el territorio de un Estado vecino de aquel en el que se hallaba dicho bien, no estaba comprendida en el ámbito de aplicación de la regla de competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios. Según el Tribunal de Justicia, las comprobaciones esenciales que han de llevarse a cabo para conocer de dicha acción deben efectuarse tanto en el Estado miembro donde se halle este primer bien inmobiliario como en aquel donde se halle el segundo bien inmobiliario. Me parece que el Tribunal de Justicia se refirió asimismo a esta circunstancia para sugerir que dicha acción está más bien comprendida en el ámbito de aplicación de la regla de competencia en materia delictual, prevista en el artículo 7, punto 2, del Reglamento n.o 1215/2012. (37) Esta regla de competencia reconoce, por principio, la distinción entre el lugar donde se materializó el daño (Erfolgsort) y el lugar donde se produjo el hecho causal que originó ese daño (Handlungsort). (38)
60. Ahora bien, es posible afirmar que algunas acciones que mantienen una conexión más estrecha con un único Estado miembro que con cualquier otro Estado, están comprendidas en el ámbito de aplicación de las reglas de competencia no exclusiva. A modo de ejemplo, en lo que respecta a los órganos jurisdiccionales competentes en materia contractual con arreglo al artículo 5, punto 1, del Convenio de Bruselas, el Tribunal de Justicia declaró que era preciso determinar un solo lugar de cumplimiento de la obligación contractual controvertida. (39) No obstante, esta disposición no establecía una competencia exclusiva en favor de los órganos jurisdiccionales de ese lugar.
61. En cambio, el artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 establece la competencia exclusiva en favor de los órganos jurisdiccionales de un único Estado miembro. Esta disposición tiene como efecto excluir cualquier otra regla de competencia general o alternativa prevista en el Reglamento n.o 1215/2012 y privar a las partes de la posibilidad de elegir un fuero que, en otro caso, sería el suyo con arreglo al artículo 25 de dicho Reglamento. (40) Además, como excepción al principio enunciado en los artículos 4 y 7 del citado Reglamento, según el cual los órganos jurisdiccionales de los Estados miembros son competentes para conocer de las acciones ejercitadas contra las personas domiciliadas en el territorio de un Estado miembro, esta regla de competencia exclusiva se aplica con independencia del domicilio de las partes. Ahora bien, a diferencia del artículo 7, puntos 1 y 2, de este Reglamento, esta regla de competencia no restringe la facultad de cada Estado miembro de atribuir las competencias judiciales en su territorio. (41) Podría argumentarse que si bien la lógica del artículo 24, punto 1, del referido Reglamento se basó en la conexión especialmente estrecha entre el objeto de un litigio y el foro, esta conexión no debería determinar exclusivamente la competencia internacional de un Estado miembro, sino también su competencia judicial interna. (42)
62. El hecho de que, por una parte, se excluya la autonomía de las partes en cuanto a la elección del foro que consideren más adecuado para conocer del litigio y que, por otra parte, la competencia se confiera inevitablemente a un órgano jurisdiccional de un Estado miembro, aunque las partes estén domiciliadas en un tercer Estado, sugiere que la decisión del legislador de la Unión sobre el carácter exclusivo de la competencia establecida con arreglo al artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 debe estar fundamentada en un interés considerable. Teniendo en cuenta que se garantiza la competencia de uno de los Estados miembros en detrimento de los elementos relacionados con los particulares (partes), considero que este interés reviste un carácter público. Existe interés público, en particular, cuando se trata de derechos que pueden afectar a la situación jurídica de cualquier persona (erga omnes) o del público en general. (43) Si una acción no afecta a un interés de tales características, los objetivos del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 no exigen que esta esté comprendida en el ámbito de aplicación de dicha disposición.
b) La alegación basada en los trabajos preparatorios y en la doctrina
63. La consideración que se expone en el punto 62 de las presentes conclusiones se ve confirmada por el análisis de los trabajos preparatorios relativos a la regla de competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios y de la doctrina dedicada a esta regla.
64. Las explicaciones que figuran en el Informe del Sr. P. Jenard sobre el Convenio de Bruselas (44) ilustran el hecho de que son varias las razones que han dado lugar a la introducción de la regla de competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios. La lectura de estas explicaciones sugiere que la introducción de esta regla se debe principalmente a que, en algunos sistemas nacionales, dicha regla se consideraba de orden público. En cambio, el hecho de que la introducción de esta regla —equivalente a la del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012— responda al interés de una buena administración de la justicia únicamente ha sido mencionado en dicho informe con carácter subsidiario en lo que atañe a la introducción de esa regla.
65. En este orden de ideas, la doctrina considera que, al examinar los objetivos del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 que pueden restringir el ámbito de aplicación de esta disposición, no conviene limitarse al objetivo relativo a la proximidad o a la buena administración de la justicia. A este respecto, una parte de la doctrina considera que, para los Estados miembros, la importancia de la materia a la que se refiere el artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 es tal, que quieren garantizar su competencia exclusiva en lo que respecta a esta materia (45) y que la competencia exclusiva en dicha materia protege los intereses de los Estados miembros. (46)
c) Aplicación en el presente asunto
66. La cuestión de si los objetivos del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 exigen que la acción controvertida en el litigio principal esté comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición debe apreciarse a la luz del conjunto de consideraciones anteriores.
67. A este respecto, es preciso señalar que, en sus observaciones escritas dedicadas a la segunda cuestión prejudicial, SP indica que el contrato en virtud del cual adquirió la propiedad de un apartamento en el edificio controvertido en el litigio principal estipula que el bien adquirido se sitúa fuera de una zona de viviendas cuyo uso declarado es el de segundas residencias y que, en consecuencia, existe una prohibición de alquilar con fines turísticos. De estas observaciones no se desprende claramente si tal prohibición se recoge únicamente en un contrato o si también figura en la normativa aplicable en materia de urbanismo. En cualquier caso, estas observaciones se han formulado teniendo en cuenta la competencia en materia contractual. Además, Ellmes Property Services señala, de un modo menos ambiguo, que si bien es cierto que el Derecho austriaco no impone ningún uso determinado a los bienes en régimen de propiedad horizontal, este se puede establecer en los estatutos de la comunidad de propietarios.
68. En estas circunstancias, no me parece que los objetivos del artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 exijan que la acción controvertida en el litigio principal esté comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición en el caso de que el uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios solo pueda oponerse a las personas que hayan consentido someterse a estos estatutos. En efecto, no creo que, para el Estado miembro donde se halle dicho bien, la importancia del respeto de los acuerdos contractuales entre los propietarios en régimen de propiedad horizontal relativos al uso al que se destine un bien inmobiliario sea tal que dicho Estado miembro deba garantizar su competencia exclusiva en esta materia. No obstante, sería distinto si estos acuerdos surtiesen efectos que pudieran comprometer un interés distinto del puramente privado de las partes de estos acuerdos contractuales.
69. El hecho de que, para conocer de una acción como la controvertida en el litigio principal, deban llevarse a cabo una serie de comprobaciones en el lugar donde se halle el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal no pone en entredicho esta consideración. En efecto, tras declarar en la sentencia Lieber (47) que una demanda de indemnización por el uso de un bien inmueble no afecta a un derecho real que surte sus efectos erga omnes sino a un derecho personal, el Tribunal de Justicia no reconoció una importancia decisiva a la circunstancia de que los tribunales del Estado contratante en que estaba situado el inmueble podían determinar el importe de la indemnización adeudada. Por el contrario, el Tribunal de Justicia indicó que, al objeto de determinar dicho importe, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro distinto de aquel donde se halla el inmueble tiene la posibilidad de recabar los servicios de un perito con objeto de conseguir las informaciones necesarias. (48)
3. Conclusión relativa a la primera cuestión prejudicial
70. Habida cuenta de lo anterior, propongo que se responda a la primera cuestión prejudicial planteada por el órgano jurisdiccional remitente que el artículo 24, punto 1, del Reglamento n.o 1215/2012 debe interpretarse en el sentido de que la demanda de un propietario en régimen de propiedad horizontal por la que se pretende el cese del uso con fines turísticos de un apartamento por parte de otro propietario, alegando que dicho uso no se corresponde con el acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios, solo está comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición si este uso puede invocarse también frente a toda persona que no sea parte en dichos estatutos. Corresponde al órgano jurisdiccional nacional realizar las comprobaciones finales a este respecto.
71. Habida cuenta de la respuesta que propongo que se dé a la primera cuestión prejudicial, es necesario proceder al análisis de la segunda cuestión prejudicial.
C. Sobre la segunda cuestión prejudicial, relativa al artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento n.o 1215/2012
72. Mediante su segunda cuestión prejudicial, el órgano jurisdiccional remitente pretende que se dilucide si la acción ejercitada por un propietario en régimen de propiedad horizontal por la que se pretende el cese del uso con fines turísticos de un apartamento por parte de otro propietario, alegando que dicho uso no se corresponde con el acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios, está comprendida en el ámbito de aplicación del artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento n.o 1215/2012. Si es el caso, este órgano jurisdiccional desea conocer la obligación que sirve de base a dicha acción, en el sentido de esta disposición. Se pregunta asimismo si el lugar de cumplimiento de la obligación se corresponde con el lugar donde se halla el inmueble.
1. Observaciones preliminares
73. Me gustaría formular las siguientes observaciones antes de proceder al examen de la segunda cuestión prejudicial.
74. Es preciso observar, antes de nada, que esta cuestión versa expresamente sobre la interpretación del artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento n.o 1215/2012. El órgano jurisdiccional remitente considera, por lo tanto, que el artículo 7, punto 1, letra b), de dicho Reglamento, que se refiere únicamente a la compraventa de mercaderías y a la prestación de servicios, no debe aplicarse en el litigio principal. En efecto, nada indica que el litigio principal trate sobre la compraventa de mercaderías o la prestación de servicios. (49) La distinción entre estas dos disposiciones resulta relevante para la determinación de los órganos jurisdiccionales competentes en materia contractual. El artículo 7, punto 1, letra b), del Reglamento n.o 1215/2012 define de forma autónoma los criterios de conexión para los contratos de compraventa de mercaderías y de prestación de servicios. En cambio, preservando el principio resultante de la sentencia Industrie Tessili Italiana Como, (50) el artículo 7, punto 1, letra a), de este Reglamento prevé, por una parte, que una acción puede ejercitarse ante el órgano jurisdiccional del lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirva de base a la demanda y, por otra parte, que este lugar debe determinarse con arreglo a la ley por la que se rige dicha obligación contractual controvertida según las normas de conflicto del órgano jurisdiccional que conoce del litigio. (51)
75. A continuación, cabe señalar que SP alega que los propietarios habían acordado que un órgano jurisdiccional austriaco sería competente material y territorialmente, con independencia de su domicilio. Sin embargo, el órgano jurisdiccional remitente parece no conceder importancia a este acuerdo y, en cualquier caso, no solicita al Tribunal de Justicia que aclare la posible incidencia de dicho acuerdo en la determinación del órgano jurisdiccional competente.
76. Por último, existe una cierta contradicción entre la formulación de la segunda cuestión prejudicial y la exposición de motivos de la petición de decisión prejudicial. En efecto, la formulación de esta cuestión puede hacer pensar que el órgano jurisdiccional remitente parte de la premisa de que dicha acción está comprendida necesariamente en el ámbito de aplicación del artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento n.o 1215/2012 y tiene dudas sobre la determinación de la obligación que sirve de base a esta acción, en el sentido de esta última disposición. En cambio, la exposición de motivos de la petición de decisión prejudicial parece sugerir que el órgano jurisdiccional remitente alberga dudas sobre si la acción controvertida en el litigio principal puede estar comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición. Pues bien, a fin de aportar una respuesta útil al órgano jurisdiccional remitente y ante la imposibilidad de eliminar esta ambigüedad, propongo que la segunda cuestión prejudicial se entienda según la formulación que figura en el punto 72 de las presentes conclusiones.
2. Apreciación
77. Para que el artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento n.o 1215/2012 pueda aplicarse a la acción controvertida en el litigio principal, habría de considerar que este litigio está comprendido en el concepto de «materia contractual» en el sentido de esta disposición. Se trata de un concepto autónomo del Derecho de la Unión (52) que el Tribunal de Justicia interpretó en un primer momento de manera negativa, es decir, en el sentido de que este concepto no puede ser entendido como si se refiriera a una situación en la que no existe ningún compromiso libremente asumido por una parte frente a otra. (53)
78. En la medida en que nunca se ha presentado una situación de este tipo ante los órganos jurisdiccionales austriacos que conocen del litigio principal, la acción en cuestión puede estar comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición. En efecto, el órgano jurisdiccional remitente indica que entre los propietarios en régimen de propiedad horizontal existe una relación contractual contraída voluntariamente en virtud de los estatutos de la comunidad de propietarios. Además, a la luz de la jurisprudencia citada en el punto 44 de las presentes conclusiones, la circunstancia de que esta relación exista también respecto de un propietario que no era parte de los estatutos de la comunidad de propietarios, tal como fueron aprobados por los propietarios iniciales, no incide en la aplicación del artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento n.o 1215/2012. (54)
79. En cuanto a la identificación de la «obligación que sirva de base a la demanda» en el sentido de esta disposición, el órgano jurisdiccional remitente parece considerar, según cuanto afirma en la exposición de motivos de la petición de decisión prejudicial, que el hecho de utilizar su elemento de propiedad horizontal del modo acordado forma parte de las obligaciones contractuales de los propietarios en régimen de propiedad horizontal. En este orden de ideas, para SP, se trata de una «obligación de actuar», es decir, en el presente asunto, de utilizar un bien de conformidad con su uso declarado, tal como se establece en los estatutos de la comunidad de propietarios relativos a dicho bien. Por el contrario, Ellmes Property Services sostiene que se trata de una «obligación de no actuar», a saber, una obligación de abstenerse de alquilar un elemento de propiedad horizontal con fines turísticos, que no se halla sometida a ninguna limitación geográfica y que se caracteriza por una multiplicidad de lugares en los que se haya cumplido o deba cumplirse. Considera que, en consecuencia, a la luz de la sentencia Besix, (55) no es posible aplicar el artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento n.o 1215/2012 en el litigio principal.
80. De reiterada jurisprudencia se desprende que el concepto de «obligación», contenido el artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento n.o 1215/2012, se remite a la obligación correspondiente al derecho contractual que sirve de fundamento a la acción judicial. (56) Considero que, en la medida en que, en el presente asunto, se trata de una acción de cesación, la obligación contractual controvertida consiste en una obligación de no actuar y, más concretamente, de no modificar, de una manera no conforme con los estatutos de la comunidad de propietarios, el uso declarado de un bien en el lugar donde este se halle sito. Esta consideración se ve confirmada por el hecho de que un propietario en régimen de propiedad horizontal no puede exigir a otro que haga uso de su bien cuando este se abstenga de hacerlo.
81. Con todo y con ello, no me convence la posición de Ellmes Property Services según la cual la obligación contractual controvertida consistente en una obligación de no actuar debería cumplirse sin restricciones geográficas, de manera que la aplicación del artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento n.o 1215/2012 quedaría excluida.
82. En efecto, las circunstancias del presente asunto no son comparables a las del asunto que dio lugar a la sentencia Besix. (57) En ese asunto, como se desprende de la formulación de la cuestión prejudicial planteada al Tribunal de Justicia, la obligación contractual controvertida consistía en un compromiso de actuar exclusivamente con otra parte contratante a fin de presentar una oferta conjunta en relación con un contrato público y de no vincularse con otras empresas. El órgano jurisdiccional remitente en dicho asunto determinó, antes de nada, el lugar de cumplimiento la obligación en cuestión con arreglo al principio derivado de la sentencia Industrie Tessili Italiana Como, (58) según el cual este lugar está determinado por la ley designada según las normas de conflicto de leyes del Estado del foro. A continuación, estableció, sobre la base de la ley designada como aplicable a esta obligación, que esta debía cumplirse en cualquier lugar del mundo. (59) En cambio, en el presente asunto, el órgano jurisdiccional remitente no ha identificado de forma definitiva la obligación que sirve de base a la acción de SP ni, a fortiori, el lugar en el que deba cumplirse esta obligación.
83. Además, a mi parecer, la consideración de Ellmes Property Services según la cual una obligación de no actuar, como la controvertida en el presente asunto, no tendría un lugar de cumplimiento específico, no tiene en cuenta el principio derivado de la sentencia Industrie Tessili Italiana Como. (60) En efecto, esta consideración no hace ninguna referencia a las soluciones adoptadas en Derecho austriaco, que esta sociedad parece considerar aplicables a la obligación contractual controvertida. Sin embargo, no cabe excluir que la ley aplicable a esta obligación permita identificar el lugar en el que deba cumplirse la referida obligación y que este lugar se corresponda con aquel en el que se sitúa el apartamento sujeto al régimen de propiedad horizontal. (61) Corresponde al órgano jurisdiccional remitente efectuar comprobaciones a este respecto, respetando el principio derivado de esta sentencia.
84. Por último, en aras de la exhaustividad, me gustaría añadir que, en mi opinión, el Tribunal de Justicia no dispone de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para aportar aclaraciones adicionales sobre la aplicación de este principio en las circunstancias del presente asunto. En efecto, una de las partes del litigio principal alega que los estatutos de la comunidad de propietarios datan de 1978. En consecuencia, es poco probable que la ley aplicable a la obligación contractual controvertida sea designada por normas de conflicto que el Tribunal de Justicia pueda interpretar.
VI. Conclusión
85. En virtud de todo lo expuesto, propongo al Tribunal de Justicia que dé la siguiente respuesta a las cuestiones prejudiciales planteadas por el Oberster Gerichtshof (Tribunal Supremo de lo Civil y Penal, Austria):
«1) El artículo 24, punto 1, del Reglamento (UE) n.o 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil debe interpretarse en el sentido de que la demanda de un propietario en régimen de propiedad horizontal por la que se pretende el cese del uso con fines turísticos de un apartamento por parte de otro propietario, alegando que dicho uso no se corresponde con el acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios, solo está comprendida en el ámbito de aplicación de esta disposición si este uso puede invocarse frente a todos. Corresponde al órgano jurisdiccional nacional realizar las comprobaciones finales a este respecto.
2) El artículo 7, punto 1, letra a), de dicho Reglamento debe interpretarse en el sentido de que, en el caso de que el uso acordado en los estatutos de la comunidad de propietarios no pueda invocarse frente a todos, esta acción estará comprendida en el concepto de “materia contractual” en el sentido de esta disposición. En estas condiciones, la obligación contractual controvertida consiste en una obligación de no actuar y, más concretamente, de no modificar, de una manera no conforme con los estatutos de la comunidad de propietarios, el uso declarado de un bien en el lugar donde este se halle sito. A fin de comprobar si el lugar de cumplimiento de la obligación se corresponde con el lugar donde se halla el apartamento sujeto al régimen de propiedad horizontal, corresponde al órgano jurisdiccional nacional determinar este lugar de cumplimiento con arreglo a la ley por la que se rige dicha obligación según las normas de conflicto del órgano jurisdiccional que conoce del litigio.»