Language of document : ECLI:EU:T:2022:268

РЕШЕНИЕ НА ОБЩИЯ СЪД (трети състав)

13 юли 2022 година(*)

„Държавни помощи — Земеделие — Договор за аренда на земеделски земи в Естония — Решение, с което помощта се обявява за несъвместима с вътрешния пазар и се разпорежда нейното възстановяване — Предимство — Определяне на пазарната стойност — По критерия за частния икономически оператор — Сложни икономически оценки — Съдебен контрол — Вземане предвид на всички релевантни елементи — Задължение за полагане на дължима грижа“

По дело T‑150/20

Tartu Agro AS, установено в Тарту (Естония), представлявано от T. Järviste, T. Kaurov, M. Valberg и M. Peetsalu, avocats,

жалбоподател,

срещу

Европейска комисия, представлявана от V. Bottka и E. Randvere,

ответник,

ОБЩИЯТ СЪД (трети състав),

състоящ се от: G. De Baere, председател, V. Kreuschitz (докладчик) и K. Kecsmár, съдии,

секретар: S. Jund, администратор,

предвид изложеното в писмената фаза на производството,

след съдебното заседание от 13 януари 2022 г.,

постанови настоящото

Решение

1        С жалбата си, подадена на основание член 263 ДФЕС, жалбоподателят, Tartu Agro AS, иска отмяна на Решение C(2020) 252 final на Комисията от 24 януари 2020 година относно държавна помощ SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Предполагаема неправомерна помощ за AS Tartu Agro (наричано по-нататък „обжалваното решение“).

 Обстоятелствата по спора

 По отношение на жалбоподателя и отдаването под аренда на земеделска земя 

2        Жалбоподателят е дружество с ограничена отговорност, което през 1997 г. става правоприемник на Tartu Riigimajand, което е държавно земеделско стопанство, произвеждащо мляко, месо и зърнени култури. На 2 октомври 2001 г. Република Естония, в рамките на ограничена процедура за възлагане на обществена поръчка, продава всички акции на жалбоподателя на OÜ Tartland, което се слива с жалбоподателя през 2002 г.

3        На 16 ноември 2000 г., след провеждане на ограничена процедура за възлагане на обществена поръчка (наричана по-нататък „процедурата за възлагане на обществена поръчка“), Република Естония, представлявана от нейното министерство на земеделието, и жалбоподателят сключват договор за аренда (наричан по-нататък „договорът за аренда“) за срок от 25 години за парцели земеделски земи с обща площ от 3089,17 ha, разположени на територията на област Тахтвере, област Тарту, чийто собственик е Република Естония (наричано по-нататък „спорното отдаване под аренда“).

4        Договорът за аренда предвижда арендно плащане в размер на 10 000 естонски крони (EEK) (около 639 EUR) годишно или 3,24 EEK/ha (0,20 EUR/ha), както и поемането от жалбоподателя на разходите за поддръжка и подобряване на парцелите, по-специално годишните инвестиции в системи за отводняване с минимален размер 400 000 EEK (около 25 565 EUR), разходите за поддръжка на земите и за подобряване на качеството на почвите в общ размер от 3 981 000 EEK (около 254 432 EUR), включително разходи за защита на културите (820 000 EEK), за минерални и органични торове (3 100 000 EEK), за обработка в вар (20 000 EEK) и за поддръжка на крайпътни участъци (41 000 EEK), както и плащането на всички данъци.

5        Договорът за аренда предвижда също клауза за изменение и е бил изменян няколко пъти. Три от тези изменения се отнасят до увеличаването на годишното арендно плащане, което на 14 януари 2005 г. е било увеличено на 80 000 EEK (около 5113 EUR), на 21 март 2007 г. е било увеличено на 250 000 EEK (15 978 EUR) и на 12 май 2009 г. е било увеличено на 416 000 EEK (26 626 EUR), тоест на 136 EEK/ha (8,69 EUR/ha). Тези увеличения на размера на арендното плащане влизат в сила ретроактивно, съответно от 1 януари 2005 г., от 1 януари 2007 г. и от 1 януари 2009 г.

 Административното производство пред Комисията

6        На 28 юли 2014 г. Европейската комисия регистрира оплакване, подадено на 24 юли 2014 г., в което се твърди, че естонското Министерство на селското стопанство (по-рано естонско Министерство на земеделието) е предоставило неправомерна държавна помощ на жалбоподателя.

7        На 14 август 2014 г. Комисията изпраща това оплакване на естонските органи, като ги приканва да предоставят информация и да представят становище. Естонските органи предоставят поисканата информация на 3 октомври 2014 г.

8        С решение от 27 февруари 2017 г. Комисията започва предвидената в член 108, параграф 2 ДФЕС официална процедура по разследване по отношение на спорното отдаване под аренда (ОВ C 103, 2017 г., стр. 4, Наричано по-нататък „решението за започване на процедурата“), като приканва третите заинтересовани страни да представят становищата си.

9        В решението за започване на процедурата Комисията посочва, че не може да изключи, че спорното отдаване под аренда представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 ДФЕС. Първо, възможно било жалбоподателят да е получил предимство, по-специално под формата на арендно плащане, чийто размер е по-нисък от пазарния, което изглеждало видно от независим доклад, представен от естонските органи. В това отношение Комисията оспорва и прозрачния, недискриминационен и безусловен характер на процедурата за възлагане на обществена поръчка. Второ, предимството било селективно, доколкото въпросните земеделски земи били отдадени под аренда само на жалбоподателя. Трето, Комисията приема, че останалите условия по член 107, параграф 1 ДФЕС също изглеждат изпълнени.

10      Естонските органи представят своите становища на 21 април 2017 г. Комисията получава и становищата на две трети от заинтересованите страни, а именно от подалото оплакването лице и от жалбоподателя, които впоследствие са изпратени на естонските органи съответно на 10 и 12 май 2017 г. Естонските органи представят становищата си относно становището на жалбоподателя на 28 юни 2018 г.

11      На 11 и 19 юни 2017 г. жалбоподателят представя допълнителни становища под формата на пет приложения. На 3 юли 2017 г. Комисията изпраща становището си на естонските органи, които представят своето становище на 21 юли 2017 г.

12      С писмо от 30 август 2017 г. жалбоподателят осъществява контакт с Комисията, която отговаря на това писмо на 11 септември 2017 г. Жалбоподателят осъществява отново контакт с Комисията с писма съответно от 9 януари 2018 г., 30 януари и 14 юли 2019 г., на които тя отговаря съответно на 7 февруари 2018 г., на 1 март и на 17 юли 2019 г.

13      На 7 февруари 2019 г. Комисията организира телеконференция с естонските органи, а на 15 февруари 2019 г. им изпраща искане за допълнителна информация, на което те отговарят на 17 април 2019 г.

14      На 24 януари 2020 г. Комисията приема обжалваното решение, като заключава, че спорното отдаване под аренда отговаря на всички условия по член 107, параграф 1 ДФЕС и поради това представлява държавна помощ (т. 153 от обжалваното решение).

 Искания на страните

15      Жалбоподателят иска от Общия съд:

–        да отмени изцяло обжалваното решение,

–        да осъди Комисията да заплати съдебните разноски.

16      Комисията иска от Общия съд:

–        да отхвърли жалбата,

–        да осъди жалбоподателя да заплати съдебните разноски.

 От правна страна

17      В подкрепа на жалбата си жалбоподателят изтъква формално осем основания. Тъй като първото формално повдигнато основание се отнася само до съображения относно допустимостта, следва да се разгледат останалите седем формално изтъкнати основания.

18      По същество жалбоподателят твърди, че Комисията е допуснала („явни“) грешки при прилагане на правото, процесуални и фактически грешки, опорочаващи преценката ѝ, първо, относно съответствието на обществената поръчка с изискванията, гарантиращи пазарните условия, второ, относно съответствието на арендното плащане по договора за аренда с размера на такива плащания на свободния пазар, трето, относно определянето на размера на предимството, четвърто, относно квалифицирането като нова помощ, пето, относно задължението за възстановяване на част от помощта, шесто, относно задължението на Република Естония да си възстанови помощта и седмо, относно несъвместимостта на помощта с вътрешния пазар.

19      Общият съд счита за уместно на първо място да упражни контрол за законосъобразност на обжалваното решение, що се отнася до преценката на съответствието на арендното плащане по договора за аренда с размера на арендните плащания на свободния пазар и до определянето на размера на предимството.

20      В рамките на формално изтъкнатите трето и четвърто основание жалбоподателят по същество оспорва, че в настоящия случай е изпълнено условието за наличие на икономическо предимство, предвидено в член 107, параграф 1 ДФЕС. По-конкретно той поддържа, че в точки 131—148 от обжалваното решение Комисията неправилно е заключила, че спорното отдаване под аренда предоставя предимство на жалбоподателя, тъй като арендното плащане от страна на последния било в по-нисък размер от пазарната стойност за периода 2000—2017 г., а в точки 154—165 от посоченото решение Комисията погрешно била приела, че това предимство съответства на разликата между средния размер, произтичащ от годишните оценки на пазарната ставка за отдаване под аренда на съответните земи, и действителния размер на арендното плащане за тези терени, увеличен с половината от сумата на годишните инвестиции в рамките на системата за отводняване и с данъка върху недвижимите имоти, платен от името на собственика.

21      По-конкретно жалбоподателят счита, че докладът „Uus Maa“, на който Комисията се основава за периода 2000—2014 г., не е надежден, доколкото, от една страна, той сочи диапазони на арендните плащания по периоди, в рамките на които максималният размер понякога е бил повече от два пъти по-голям от минималния, и от друга страна, реалните арендни плащания могат да варират от 20 % в сравнение с посочените в доклада. Жалбоподателят критикува това, че Комисията е определила пазарната стойност въз основа на средната аритметична стойност на минималните и максималните стойности на тези ценови диапазони. Според жалбоподателя могат да се считат за съответстващи на пазарната стойност както минималният размер, така и максималният размер, които се включват в даден диапазон, дори размер на арендното плащане, който се отклонява от 20 % от посочения. Като се е основала на средната аритметична стойност, посочена в тази неточна експертиза, Комисията била нарушила задължението си за анализ и мотивиране. Данните на естонската статистическа служба, използвани като база за сравнение за периода 2015—2017 г., не представлявали експертиза и не отчитали особеностите на разглежданите терени.

22      Жалбоподателят изтъква, че за да провери дали естонската държава е възприела или не поведението на частен оператор, Комисията е трябвало да вземе предвид контекста и икономическите съображения, които са обусловили сключването на договора за аренда през 2000 г. В този момент присъединяването на Република Естония към Съюза било несигурно, пазарът на земеделски земи бил в криза и стойността на поземлените имоти е била по-ниска, а арендните плащания били в по-нисък размер.

23      Жалбоподателят поддържа, че инвестициите за подобряване на земята, както и разходите за поддържане на терените и други качествени подобрения като предвидените в договора за аренда трябва изцяло да бъдат включени в размера на арендното плащане. От доклада „Uus Maa“ било видно, че през 2000 г. налагането на такива задължения и сключването на дългосрочни договори за аренда на толкова значителна площ не са били обичайна практика. Следователно не съществували сравними договори и размерът на арендното плащане непременно включвал стойността на тези задължения.

24      Според жалбоподателя Комисията не е изпълнила нито задълженията си във връзка с доказателствената тежест, нито процесуалните изисквания. По-специално той счита, че Комисията не е изтълкувала правилно фактите, както и данните от икономическо естество, а освен това е разгледала доказателствата избирателно. От доклада „Uus Maa“ следвало, че земите в южната част на Tartu изискват системи за подобряване на земята, представляващи допълнителни разходи, че изграждането на такива системи е инвестиция в имотите на собственика, че задълженията, свързани с почвеното обогатяване, не са били обичайна практика, че нито един нов договор за аренда, сключен на пазара, не би бил толкова благоприятен за собственика, колкото разглеждания договор, че реалният годишен нетен доход на честните арендодатели бил по-малък поради корпоративния данък и данъка върху недвижимите имоти, а освен това разглежданият договор за аренда не можел да се сравнява с обикновен договор от този вид.

25      Жалбоподателят поддържа, че Комисията не е взела предвид факта, че според данните, посочени в доклада „Uus Maa“, обработваемата площ на разглежданите терени представлява само 2 833,596 ha, т.е. 83 % от общата площ на тези терени. Така според него действителният размер на арендното плащане, направено от него, е с 16,7 % по-висок от предвидения в договора за аренда. Освен това голяма част от разглежданите терени включвали пътища и други неизползваеми земи.

26      Жалбоподателят добавя, че анализът на AS Pindi Kinnisvara (наричан по-нататък „анализът Pindi Kinnisvara“), представен от естонските органи в рамките на административното производство, който не е бил взет предвид от Комисията, също доказва съответствието на арендното плащане с пазарните условия.

27      Комисията оспорва доводите на жалбоподателя.

28      Тя припомня, че преди да направи корекции, е сравнила размера на арендното плащане от страна на жалбоподателя през разглежданите години със средния годишен размер на арендните плащания, произтичащ от доклада „Uus Maa“ и от данните на естонската статистическа служба. Посоченият доклад предоставял приемливи изчисления на арендните плащания в област Тарту за периода 2000—2014 г. Комисията уточнява, че се е основала на средната оценка на арендните плащания, посочена в този доклад, и че е обичайно за извършването на сравнения да се използват такива оценки и ценови диапазони. Разглежданите терени не се различавали от средните терени в Естония и сравняването с най-ниската стойност от тези диапазони, както предлага жалбоподателят, подценявало предимството. Поради това Комисията счита, че е възприела предпазлив и балансиран подход, основавайки се на средния размер на арендните плащания и на обективните данни. Освен това този доклад бил предоставен от естонските органи и жалбоподателят не бил в състояние да представи по-надеждни доказателства.

29      Комисията счита, че данните на естонската статистическа служба, използвани за периода 2015—2017 г., представляват надеждни доказателства. Тя отбелязва, че в обжалваното решение е посочила, че тези данни не са резултат от експертна оценка на арендните плащания за разглежданите земи, а отразяват средния размер на арендните плащания, отнесени през този период. Тя отбелязва, че тези данни са били единствените надеждни данни, с които е разполагала, и че получените резултати съвпадат с тези за периода 2000—2014 г. Нито жалбоподателят, нито естонските органи били доказали, че разглежданите земи са имали по-малка стойност в сравнение със средната стойност на земеделските земи в Естония. Финансовото положение на жалбоподателя също не сочело по-ниска стойност. Комисията добавя, че фактът, че статистическите данни не могат да отчетат всички особености на даден парцел, не означава, че тя ги е използвала неправилно.

30      Комисията счита, че е взела предвид контекста към момента на сключване на договора за аренда, и отбелязва, че жалбоподателят не е изтъкнал никакъв пропуск в това отношение в обжалваното решение. Тя уточнява, че макар първоначално пазарният размер на арендните плащания да е бил нисък, тя е доказала в посоченото решение, че арендното плащане от страна на жалбоподателя е било още по-ниско от този размер през целия период 2000—2017 г., и то въпреки съответните увеличения.

31      Комисията оспорва твърдението на жалбоподателя, че арендното плащане трябва да включва всички инвестиции, направени за разглежданите поземлени имоти. Инвестициите за подобряване и поддържане на земята, както и за подобряването на качеството на почвата били оперативни разходи, направени в интерес на стопанисващия земята в рамките на годишния производствен цикъл на земеделско производство. Комисията отбелязва, че жалбоподателят не се намирал в специфично положение, което е трябвало да се вземе предвид, доколкото, от една страна, тези характеристики се отразявали в размера на арендните плащания на свободния пазар, а от друга страна, всички земеделски земи в Естония се нуждаели от сериозни инвестиции през въпросния период. Тя поддържа, че подобряването на плодородието, първо, е присъщо на естеството на земеделското стопанство, второ, не доказва, че стойността на разглежданите земи значително се е различавала от тази на средните земеделски земи в Естония, и трето, не обяснява причините, поради които размерът на арендното плащане е бил по-нисък от пазарния. Според Комисията по-малък размер на арендното плащане би бил оправдан само ако плодородността на почвите е била по-малка от средната или ако е намаляла. Що се отнася до инвестициите в системата за отводняване, Комисията поддържа, че е признала, че в качеството си на собственик естонската държава е освободена от някои разходи за поддръжка и се е ползвала от увеличение на стойността на поземлените имоти. Тъй като тези инвестиции надхвърлят законовите изисквания и са от полза и за жалбоподателя, Комисията счита, че вземането предвид на половината от тях представлява предпазлива оценка. Според нея това доказва също така, че е взела предвид подобренията на земите, по-специално тяхната плодородност.

32      Комисията счита, че доводът относно тежестта на доказване се основава на твърдения, които са несъстоятелни и следователно неотносими. Тя поддържа, че анализът „Pindi Kinnisvara“ представлява последваща експертиза, която не е представена в рамките на административното производство и не може да отслаби доказателствената стойност на доклада „Uus Maa“, представен от естонските органи в хода на споменатото производство, основан на данни относно релевантния период. За сметка на това в дупликата си Комисията отбелязва, че не жалбоподателят, а тези органи са предоставили споменатия анализ в хода на тази процедура. Тя изтъква, че тъй като посоченият анализ е бил изготвен по почин на жалбоподателя, от посочените органи било поискано да представят независима оценка, а именно доклада „Uus Maa“. Следователно вече не било необходимо да се изразява становище по този пристрастен анализ, считан за оттеглен от естонските органи. В съдебното заседание в отговор на устните въпроси, поставени от Общия съд, Комисията уточнява, че писмото на естонските органи от 7 октомври 2015 г. и последвалата кореспонденция с тези органи са ѝ позволили да счита въпросния анализ за оттеглен. Според Комисията същият анализ вече не е бил част от административната преписка към момента на приемане на обжалваното решение и не е било необходимо той да бъде споменаван в това решение. Общият съд е отбелязал тези изявления в протокола от съдебното заседание.

33      Комисията подчертава, че тъй като анализът на предимството предполага сложни икономически изчисления, тя разполага с право на преценка относно използването на най-подходящите доказателства и метод за анализ. Що се отнася до корекциите, приложени към първоначалните резултати от сравнението, тя изтъква, че е обяснила своя подход и се е основала на доказателствата, за да извърши само необходимите промени. Жалбоподателят нито бил доказал, че някое от тези действия е неподходящо, нито че е налице явна грешка в преценката.

34      Комисията добавя, че през 2000 г. жалбоподателят е получил земеделска помощ относно 2912,76 ha, което доказва голямата площ на терена, включващ различни видове парцели с различна стойност. Следователно за такъв терен средната стойност била представителна.

35      Съгласно постоянната съдебна практика за държавни помощи се считат намесите, които под каквато и да било форма са в състояние пряко или непряко да поставят предприятия в по-благоприятно положение или които трябва да се разглеждат като икономическо предимство, което предприятието получател не би имало при нормални пазарни условия (вж. решение от 17 септември 2020 г., Compagnie des pêches de Saint-Malo, C‑212/19, EU:C:2020:726, т. 39 и цитираната съдебна практика).

36      Съгласно установената съдебна практика доставката на стоки или услуги при преференциални условия може да представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 ДФЕС (вж. решения от 11 юли 1996 г., SFEI и др., C‑39/94, EU:C:1996:285, т. 59 и цитираната съдебна практика; от 1 юли 2010 г., ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni/Комисия, T‑62/08, EU:T:2010:268, т. 57 и цитираната съдебна практика и от 28 февруари 2012 г., Land Burgenland/Комисия, T‑268/08 и T‑281/08, EU:T:2012:90, т. 47 и цитираната съдебна практика).

37      В случай на отдаване под аренда на земя на стойност, за която се твърди, че е преференциална — сделка, която е сравнима с продажбата на земя от публичен орган на предприятие, следва да се провери дали размерът, платен от предполагаемия получател на помощта, съответства на размер, който той не би могъл да постигне при нормални пазарни условия. При тези обстоятелства размерът на помощта е равен на разликата между това, което получателят действително е платил, и това, което е трябвало да плати към съответния момент при нормални пазарни условия (вж. в този смисъл решение от 9 декември 2015 г., Гърция и Ellinikos Chrysos/Комисия, T‑233/11 и T‑262/11, EU:T:2015:948, т. 79 и цитираната съдебна практика).

38      Следователно Комисията е трябвало да провери дали арендното плащане от страна на жалбоподателя в рамките на спорното отдаване под аренда съответства на нормалните пазарни условия.

39      В този контекст Комисията е трябвало да извърши сложни икономически преценки. В рамките на контрола, който упражняват юрисдикциите на Съюза върху направените от Комисията сложни икономически преценки в областта на държавните помощи, съдът на Съюза не може да замести преценката на Комисията със своята икономическа преценка (решения от 22 ноември 2007 г., Испания/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, т. 57 и от 2 септември 2010 г., Комисия/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, т. 66; вж. също решение от 10 декември 2020 г., Comune di Milano/Комисия, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, т. 100 и цитираната съдебна практика). Следователно упражняваният от съда на Съюза контрол е органичен, като се свежда до проверката дали са спазени процесуалните правила и изискването за мотивиране, дали фактите са установени точно, както и дали не е налице явна грешка в преценката или злоупотреба с власт (вж. в този смисъл решение от 9 март 2017 г., Ellinikos Chrysos/Комисия, C‑100/16 P, EU:C:2017:194, т. 18 и 19 и цитираната съдебна практика).

40      Това обаче не означава, че съдът на Съюза трябва да се въздържа от упражняване на контрол върху тълкуването от страна на Комисията на данни с икономически характер. Всъщност посоченият съд по-специално трябва не само да провери дали представените доказателства установяват действителното положение и дали същите са достоверни и съгласувани, но и дали тези доказателства представляват всички релевантни данни, които следва да бъдат взети предвид, за да се прецени дадена сложна ситуация, както и това дали те са от такъв характер, че да подкрепят изведените от тях заключения (решения от 22 ноември 2007 г., Испания/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, т. 56 и 57, от 2 септември 2010 г., Комисия/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, т. 64 и 65 и от 10 декември 2020 г., Comune di Milano/Комисия, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, т. 115). Освен това, когато дадена институция на Съюза разполага с широко право на преценка, проверката на спазването на определени процесуални гаранции е от основополагащо значение. Сред тези гаранции е задължението за компетентната институция да разгледа внимателно и безпристрастно всички релевантни обстоятелства по случая и да мотивира в достатъчна степен своето решение (решение от 22 ноември 2007 г., Испания/Lenzing, C‑525/04 P, EU:C:2007:698, т. 58).

41      Основателността на доводите на жалбоподателя следва да бъдат преценени именно в светлината на тези принципи.

42      В случая, за да определи дали спорното отдаване под аренда е в съответствие с пазарните условия, Комисията е извършила проверка на два етапа. На първо място, тя е проверила дали сам по себе си размерът на арендното плащане е по-нисък от пазарния (т. 132—139 от обжалваното решение). След това тя е проверила дали този размер, към който се добавят сумите, свързани с допълнителните договорни задължения, доколкото те са част от доходите на държавата от отдаване под аренда, остава по-нисък от посочената пазарна стойност (т. 141—146 от посоченото решение).

 По съответствието на размера на разглежданото арендно плащане с размера на арендните плащания на свободния пазар

43      За да сравни размера на разглежданото арендно плащане с размера на арендните плащания на свободния пазар, Комисията се основава на доклада „Uus Maa“ и на данните на естонската статистическа служба, като тези данни, както и посоченият доклад са представени от естонските органи в рамките на административното производство. Въз основа на това тя e проверила дали размерът на направеното от жалбоподателя арендно плащане в рамките на спорното отдаване под аренда сам по себе си съответства на средния размер на арендните плащания за ползването на земеделски земи в Естония през целия период на отдаването под аренда (т. 131 от обжалваното решение).

44      По-конкретно, от една страна, в точки 134—136 от обжалваното решение Комисията посочва, че съгласно доклада „Uus Maa“ размерът на арендното плащане за земеделските земи в област Тарту за периода 2000—2004 г. е била между 6 EUR и 10 EUR/ha, за периода 2005—2009 г. е била между 10 EUR и 20 EUR/ha и за периода 2010—2014 г. е била между 25 EUR и 60 EUR/ha. За сметка на това през първия посочен период жалбоподателят е направил арендни плащания в размер на 0,20 EUR/ha, в рамките на втория посочен период размерът на арендното плащане е бил увеличен на 14 януари 2005 г. и на 21 март 2007 г. съответно на 1,66 EUR/ha и на 5,21 EUR/ha, а в рамките на третия посочен период на 12 май 2009 г. размерът на арендното плащане е бил увеличен на 8,68 EUR/ha.

45      От друга страна, в точки 137—139 от обжалваното решение Комисията посочва, че съгласно данните на естонската статистическа служба през 2015 г. средният размер на арендните плащания за земеделските земи и обработваемите земи в Естония е бил съответно 52 EUR/ha и 55 EUR/ha, а в област Тарту — 63 EUR/ha и 65 EUR/ha. През 2016 г. тези суми са били съответно 52 EUR/ha и 54 EUR/ha за Естония и 61 EUR/ha и 61 EUR/ha за посочената област. През 2017 г. разглежданите суми в Естония са били съответно 58 EUR/ha и 60 EUR/ha. За тази година не съществуват данни за областта. За сметка на това жалбоподателят е направил арендно плащане в размер на 26,86 EUR/ha през 2015 г., 27,30 EUR/ha през 2016 г. и 27,28 EUR/ha през 2017 г.

46      Въз основа на това сравнение Комисията заключава в точка 140 от обжалваното решение, че размерът на арендното плащане сам по себе си е по-нисък от размера на арендните плащания на свободния пазар през целия период от 2000 г. до 2017 г. В точки 154—156 от посоченото решение тя прилага подобен подход при изчисляването на предимството, във връзка с което посочва, че следва да се сравни годишният размер на арендното плащане от страна на жалбоподателя със средните годишни размери, произтичащи от диапазоните на арендните плащания, възприети в доклада „Uus Maa“, и от данните на естонската статистическа служба. Тя приема, от една страна, че това предимство се състои в разликата между тези средни размери и посоченото арендно плащане, а от друга страна, че броят хектари, за които е предоставено селскостопанско подпомагане, би трябвало да служи като основа за изчисляване (т. 140 и 165 от разглежданото решение).

47      В това отношение следва да се отбележи, че експертизите, изготвени от независими експерти след разглежданата операция, какъвто е докладът „Uus Maa“, отразяващ експертизата на терените и парцелите, които са предмет на договора за аренда (вж. т. 28 от обжалваното решение), разбира се, могат да се използват, за да се определи дали арендното плащане от страна на жалбоподателя в рамките на спорното отдаване под аренда се отклонява от пазарните стойности до такава степен, че следва да се заключи, че е налице предимство (вж. в този смисъл решение от 16 септември 2004 г., Valmont/Комисия, T‑274/01, EU:T:2004:266, т. 45). Също така не е изключено Комисията да вземе предвид средните размери на арендните плащания, посочени от естонската статистическа служба, основаващи се на одобрена от статистическата служба на Европейския съюз (Евростат) методология (вж. т. 39 от посоченото решение), като се има предвид, че методи, различни от оценките от експертизите, могат също да предоставят стойности, съответстващи на реалните пазарни стойности, при условие че предвиждат актуализиране на размерите в случай на значително увеличение (вж. в този смисъл решение от 16 декември 2010 г., Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, т. 39 и 54), какъвто по необходимост е случаят със статистическите данни.

48      Сравнението на размера на арендното плащане от страна на жалбоподателя в рамките на спорното отдаване под аренда със средните размери, фигуриращи в доклада „Uus Maa“, и с данните на естонската статистическа служба, както е направено от Комисията в обжалваното решение, обаче е твърде общо и недостатъчно нюансирано, за да докаже, че размерът на това арендно плащане не съответства на размера, който жалбоподателят би получил при нормални пазарни условия (вж. т. 37 и 38 по-горе). По-специално, посоченото сравнение не ѝ е позволило, като се абстрахира от маржа на вариация, който задължително трябва да бъде толериран, да подкрепи по достатъчно правдоподобен и последователен начин стойността, която е възможно най-близка до пазарната, както изисква съдебната практика (вж. в този смисъл решение от 16 декември 2010 г., Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, т. 35 и 54). Освен това в рамките на това сравнение Комисията не е взела предвид цялата релевантна информация, с която е разполагала или е могла да разполага към момента на приемане на обжалваното решение (вж. в този смисъл решения от 2 септември 2010 г., Комисия/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, т. 91, от 20 септември 2017 г., Комисия/Frucona Košice, C‑300/16 P, EU:C:2017:706, т. 70 и от 26 март 2020 г., Larko/Комисия, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, т. 41 и 42).

49      Тази преценка се основава на следните елементи:

50      На първо място, докладът „Uus Maa“ отразява арендните плащания на свободния пазар под формата на диапазони. Всъщност съгласно страници 101 и 107 от посочения доклад размерът на арендното плащане за обработваемите земи със средно качество, разположени в област Тарту, е бил между 6 EUR и 10 EUR/ha в периода 2000—2004 г. и между 10 EUR и 20 EUR/ha в периода 2005—2009 г. (вж. т. 31, 32, 134 и 135 от обжалваното решение; вж. също точка 44 по-горе). Що се отнася до периода 2010—2014 г., този доклад посочва на страница 101 първи диапазон между 25 EUR и 60 EUR/ha, като в таблицата на страница 107 той посочва втори диапазон между 30 EUR и 50 EUR/ha. Комисията възпроизвежда първия диапазон между 25 EUR и 60 EUR/ha (вж. т. 33, 136 и 156 от обжалваното решение; вж. също точка 44 по-горе), чийто минимален размер от 25 EUR/ha е по-нисък от този на втория диапазон, който е 30 EUR/ha.

51      Без да дава по-подробни обяснения в това отношение, Комисията приема, че средните аритметични стойности на сумите, включени във въпросните диапазони на арендните плащания, трябва да служат като база за сравнение с арендното плащане на жалбоподателя в рамките на спорното отдаване под аренда, и то не само в рамките на констатацията за наличие на предимство, но и при количественото му определяне (вж. т. 131 и 154—156 от обжалваното решение; вж. също т. 43 и 46 по-горе). В писмените си изявления пред Общия съд и в съдебното заседание Комисията потвърждава, че се е основала на тази средна аритметична стойност.

52      Както обаче правилно поддържа жалбоподателят, фактът, че докладът „Uus Maa“ е отразил пазарната стойност под формата на диапазони, непременно означава, че арендното плащане, съответстващо на минималните размери от тези ценови диапазони, представлява арендно плащане, което също съответства на пазарните стойности. Това е така a fortiori, доколкото самата Комисия признава, че по отношение на недвижимите и поземлените имоти е обичайно да се използват оценки, отразени чрез ценови диапазон, поради което тя се е доверила на възприетите в посочения доклад стойности. Така, освен ако не е налице специално основание за отклонение от него, Комисията е трябвало по принцип да приеме, че арендното плащане, съответстващо на минималните размери, включени в диапазоните на арендните плащания, които са посочени в обжалваното решение, а именно 6, 10 и 25 EUR/ha (вж. т. 50 по-горе), през съответните релевантни периоди е съответствало на такава пазарна стойност.

53      Противно на твърденията, изложени в писмените ѝ изявления и в съдебното заседание, Комисията не успява да докаже, че средната аритметична стойност на включените в разглежданите диапазони на арендните плащания е най-представителна и най-подходящият метод за определяне на пазарната стойност и че използването на посочената средна стойност е било необходимо, за да се осреднят получените резултати за няколко години и те да станат по-надеждни, с цел да се избегне подценяването на посочената стойност или да се отчете средното качество на разглежданите терени.

54      Всъщност, както е посочено в точки 28 и 30 от обжалваното решение, докладът „Uus Maa“ отразява експертното изследване на терените и парцелите, предмет на договора за аренда, и се основава на метод, който се състои в съпоставянето им с други имоти със сходни характеристики. Както е отбелязано на страница 106 от посочения доклад, този сравнителен метод спада към широко разпространена практика за оценка на пазарната стойност и позволява да се получи най-надеждната пазарна стойност. Разглежданите ценови диапазони отразяват размера на арендните плащания на пазара за обработваемите земи, които, подобно на разглежданите терени, са със средно качество и се намират в област Тарту (вж. т. 50 по-горе). Следователно, освен ако не е посочено друго, може да се приеме, че тези ценови диапазони предоставят най-достоверните и най-адекватни оценки за пазарния размер на арендните плащания на разглежданите терени, което Комисията признава в точка 133 от обжалваното решение, като отбелязва, че „докладът „Uus Maa“ предоставя правдоподобни, макар и предпазливи оценки на размера на арендните плащания в област Тарту в периода 2000—2014 г.“.

55      Така, като се има предвид, че разглежданите диапазони на арендните плащания, от една страна, отчитат средното качество на разглежданите поземлени имоти и от друга страна, вече са били осреднени, доколкото се отнасят до периоди от четири години и следователно съдържат само обобщени данни, не е доказано, че използването на средната аритметична стойност на посочените диапазони на арендните плащания може да даде по-надеждни резултати и да доведе до стойност, която е възможно най-близка до тази на пазара. Напротив, използването на подобен способ може да доведе до неточни резултати и до значително надценяване на пазарните стойности.

56      Поради същите причини широко заложената вероятност от грешка в доклада „Uus Maa“ съгласно страница 107 от него и възпроизведена в точка 38 от обжалваното решение, съгласно която реалният пазарен размер на арендните плащания може да варира с около 20 % в сравнение с посочения в доклада, също не може да обоснове прибягването до тази средна аритметична стойност, което Комисията не твърди нито в обжалваното решение, нито в хода на производството. Всъщност от анализа относно съответствието на размера на арендното плащане с пазарната стойност, съдържащ се в точки 131—140 и 154—157 от обжалваното решение, изобщо не следва, че Комисията е взела предвид тази голяма вероятност за грешка, независимо от нейния обхват и евентуалното ѝ отражение върху нейната преценка. Както обаче поддържа жалбоподателят, не е изключено арендно плащане, което е с не повече от 20 % по-ниско от най-ниските интервали на арендните плащания, посочени в доклада „Uus Maa“, също да отговаря на пазарната стойност.

57      Използването на средноаритметична величина също не позволява да се отстрани проблемът, свързан с факта, че ценовите диапазони в доклада „Uus Maa“ са особено широки, както правилно изтъква жалбоподателят. Всъщност разликата между минималните и максималните стойности в рамките на даден ценови диапазон за периодите 2000—2004 г. и 2005 г.—2009 г. е съответно около 67 % и 100 %. Що се отнася до периода 2010— 2014 г., за който докладът „Uus Maa“ съдържа различни ценови диапазони (вж. т. 50 по-горе), в зависимост от съответния ценови диапазон разликата е съответно на около 67 % и 140 %. От това следва, че прибягването до средната аритметична стойност на тези ценови диапазони неизбежно води до значителни неточности и дори до значително надценяване на пазарната стойност.

58      Наистина, позовавайки се на точка 156 от обжалваното решение, Комисията уточнява в съдебното заседание, че е използвала данните на естонската статистическа служба за периода 2010—2014 г., за да отчете широките ценови интервали, посочени в доклада „Uus Maa“, което е отбелязано в протокола от съдебното заседание. При все това, освен че изглежда такъв единствено да е случаят при определянето на размера на предимството в посочената точка, а не при установяването на наличието на предимство в точка 136 от обжалваното решение, в рамките на което Комисията сравнява арендните плащания от страна на жалбоподателя със средните стойности, включени в тези ценови диапазони, тя не се е опитала да отстрани проблема с особено широките ценови диапазони за периодите 2000—2004 г. и 2005—2009 г.

59      От това следва, че Комисията не е доказала, че посочените в доклада „Uus Maa“ средни аритметични стойности от ценовите диапазоните, на които се е основала, са могли да определят възможно най-близката стойност до пазарната, нито в достатъчна степен да отчете възможността за грешка и особено широките ценови диапазони на този доклад. Напротив, с оглед на изложените по-горе съображения този подход непременно би трябвало да доведе до надценяване на тази стойност.

60      На второ място, що се отнася до контекста към момента на сключване на договора за аренда, в доклада „Uus Maa“ на страница 101 се посочва, че преди присъединяването на Република Естония към Съюза през 2004 г. „е имало малко договори за отдаване под аренда на обработваема земя“, че „[о]тдаването под аренда на земя не е било много често срещана практика, че договори за аренда са били сключвани рядко“, че „[з]емите са били предоставяни безплатно, за да се избегне вероятността те да останат необработени“, и че „[с]тойността на земите е намалявала, а арендните плащания са били също много ниски и договори за аренда са били сключвани само със собствениците на сравнително големи терени“ (вж. също точка 31 от обжалваното решение). Както поддържа жалбоподателят, Комисията не е взела предвид тези обстоятелства в рамките на своята преценка.

61      Като се има предвид обаче посоченият контекст към момента на сключване на договора за аренда, не е изключено през 2000 г. арендно плащане в размер на 0,20 EUR/ha като предвидения в разглеждания договор (вж. т. 4 по-горе) да е било в съответствие с нормалните пазарни условия. Това важи a fortiori, доколкото както е видно от страница 106 от доклада „Uus Maa“ и предвид значителните допълнителни задължения, които този договор предвижда по-специално във връзка с поддръжката на земята и с подобряването на качеството на почвите (вж. т. 4 по-горе), този договор има за цел да се запази използването на земите съобразно тяхното предназначение и с цел запазване на плодородността им.

62      Както е посочено в точка 31 от обжалваното решение, от доклада „Uus Maa“ е видно също така, че през периода 2000—2004 г., през който е бил сключен разглежданият договор за аренда (вж. т. 3 по-горе), подобни договори са били формулирани общо и не са съдържали клауза за увеличаване на арендното плащане. Това показва, че към момента на сключване на посочения договор частен оператор, действащ при нормални условия на конкуренция, чието поведение е сред елементите, които Комисията е била длъжна да вземе предвид, за да установи наличието на помощ (вж. в този смисъл решение от 10 декември 2020 г., Comune di Milano/Комисия, C‑160/19 P, EU:C:2020:1012, т. 109 и цитираната съдебна практика), в подобно положение не би изисквал непременно договорна разпоредба, предвиждаща автоматично или едностранно увеличаване на арендното плащане.

63      Така, що се отнася до договора за аренда, в обжалваното решение Комисията не е извършила преценка дали този договор предвижда подобна разпоредба. Тя не е извършила преценка и на последващите изменения на посочения договор, а само е отбелязала в точка 27 от обжалваното решение, че „размерът на арендното плащане е адаптиран три пъти“. Следователно тя не е доказала, че по силата на същия договор и на последващите му изменения естонската държава е имала възможност да увеличи автоматично или едностранно размера на арендното плащане всяка година, за да го приспособи към пазарната стойност.

64      При липса обаче на такава договорна възможност Комисията не е можела да се ограничи до сравняване на арендното плащане от страна на жалбоподателя в рамките на спорното отдаване под аренда с пазарната стойност за целия период от 2000 г. до 2017 г., а е трябвало да провери дали към момента на сключване на договора за аренда, а именно през 2000 г. (вж. т. 3 по-горе), както и към момента на всяко изменение на този договор, тоест през 2005 г., 2007 г. и 2009 г. (вж. т. 5 по-горе), размерът на арендното плащане е бил по-нисък от този, който жалбоподателят би получил при нормални пазарни условия. Следователно това е още една причина Комисията да не може да се ограничи до това да използва средноаритметични стойности на сумите, включени в посочените в доклада „Uus Maa“ ценови диапазони, които са обхващали период от четири години и не са позволявали да се определи пазарната стойност за конкретна година. Освен това, макар в точки 135 и 136 от обжалваното решение Комисията да посочва правилно, че увеличението на размера на арендното плащане е извършено съответно на 14 януари 2005 г., 21 март 2007 г. и 12 май 2009 г., тя не е взела предвид факта, че тези увеличения са влезли в сила с обратно действие съответно на 1 януари 2005 г., 1 януари 2007 г. и 1 януари 2009 г. (вж. т. 5 по-горе).

65      На трето място, що се отнася до размера и използването на разглежданите земи, Комисията отбелязва, че в договора за аренда не се уточнява, че някои части от земите не са годни за земеделски цели (т. 157 от обжалваното решение). Тя приема, че необработваемите земи могат да се използват по друг начин, че е трудно да се намерят надеждни данни за пазарната стойност на пазара на отдаване под аренда на залесени земи, ливади и други земи и че поради това броят хектари, за които са подадени заявления за земеделски помощи от Съюза, който обхваща между 95 % и 97 % от разглежданите земи през периода 2004—2018 г., трябва да послужи като основа за изчисляване (т. 158 от обжалваното решение).

66      В това отношение докладът „Uus Maa“ съдържа, от една страна, на страници 9 и 10 таблица, в която се обобщават измененията на договора за аренда, включително относно площта на разглежданите терени, и от друга страна, на страници 12—99 част относно подробното описание на всеки имот и на всеки парцел, предмет на договора за аренда, от които се установява по-специално тяхната площ, разпределянето им в зависимост от тяхното качество, използването им, характерните им особености, плодородността им, ограниченията и възможностите за достъп до тях. Тази таблица и това подробно описание са предназначени да позволят определянето на размера на арендното плащане, който е най-близък до пазарната стойност, в зависимост от големината и особеностите на разглежданите терени.

67      Това е позволило на жалбоподателя да изчисли в таблицата, предоставена като приложение A.22.12 към жалбата, точната пропорция на обработваемите земи, която, както той с основание поддържа, възлиза на 2 833,596 ha, което съответства на около 83 % от разглежданите терени.

68      По отношение на останалата част от посочените терени това е позволявало да се изчислят точните пропорции на естествените ливади, горите, жилищните терени, фермите, площите, покрити с вода, или останалите земи и те да бъдат преценени в светлината на данните от доклада „Uus Maa“ относно развитието на пазара на отдаване под аренда в област Тарту. Така Комисията е трябвало да вземе предвид факта, изложен на страница 101 от този доклад, че за „другите земи“, обхващащи торфища, полдери и подлежащи на наводняване зони, не е бил получаван никакъв наем за периодите 2000—2004 г. и 2005—2009 г. и че само за периода 2010—2014 г. е имало пазар за отдаване под аренда на тези други земи, за които арендните плащания са били в размер на 10 EUR/ha, който размер е значително по-малък в сравнение с този за обработваемите земи. Тя е трябвало също така да вземе предвид факта, че както е отбелязано на страница 102 от посочения доклад в подкрепа на данните на естонската статистическа служба, през 2013 г., „по правило цената на подлежащите на култивиране полета [е била] по-висока от тази на постоянно затревените площи“. Освен това подробното описание на разглежданите терени в същия доклад ѝ е позволило да вземе предвид факта, че за малките парцели арендните плащания са били в по-малък размер за периода 2005—2009 г. (стр. 101 от въпросния доклад).

69      За сметка на това при определянето на размера и използването на разглежданите терени Комисията не е взела предвид релевантната информация от доклада „Uus Maa“, на който тя все пак основава значителна част от преценката си относно съответствието на размера на арендното плащане от страна на жалбоподателя в рамките на спорното отдаване под аренда с пазарната стойност за целия период 2000—2017 г. (вж. т. 131—136 и 154—156 от обжалваното решение; вж. също т. 44 по-горе), на който жалбоподателят изрично се позовава в хода на административното производство, за да докаже, че 16,7 % от разглежданите земи не могат да бъдат използвани за селскостопански цели (т. 84 от обжалваното решение). Предвид значението на посочения доклад за определянето на размера и особеностите на разглежданите терени Комисията не е освободена от задължението да прецени доказателствената стойност на посочените сведения (вж. в този смисъл и по аналогия решение от 16 септември 2004 г., Valmont/Комисия, T‑274/01, EU:T:2004:266, т. 53) и да ги вземе предвид при извършваната от нея проверка. Следователно тя не е можела да се задоволи с това, както, изглежда, тя счита, да използва осреднена стойност за всички парцели с техните особености, взети заедно. Комисията не може също така да се задоволи с това да използва информацията, произтичаща от земеделските помощи, като не уточнява нито методите за изчисляване, нито условията за отпускане на помощите. Следователно, доколкото пренебрегва особеностите на разглежданите терени и факта, че обработваемите земи представляват едва 83 % от тези терени, тя неминуемо е надценила пазарната стойност на посочените терени.

70      На четвърто място, Комисията се основава на данните на естонската статистическа служба, за да определи пазарната стойност за периода 2015—2017 г. (вж. т. 137—139 от обжалваното решение), както и съгласно собствените ѝ твърдения, за периода 2010 г.—2014 г., с цел коригиране на „широкия диапазон на размерите, обхванати от доклада „Uus Maa“ (вж. т. 58 по-горе).

71      В това отношение следва да се подчертае, че както признава самата Комисия, данните на естонската статистическа служба не са резултат от експертна оценка на арендните плащания за земите, а представляват осреднени размери на арендните плащания за земеделските земи, които не отчитат специфичните характеристики на разглежданите терени (т. 133 от обжалваното решение).

72      При липсата обаче на ценови диапазони като посочените в доклада „Uus Maa“ по-специално не е възможно да се разбере коя е най-ниската пазарна стойност и да се провери дали размерът на арендното плащане от страна на жалбоподателя в рамките на спорното отдаване под аренда се отклонява от тази стойност. Също така не е възможно посоченото арендно плащане да се сравни с пазарната стойност в област Тарту през периода 2010—2012 г. и 2017 г., тъй като относно тези години съществуват само данни за цялата територия на Естония (вж. т. 39 от обжалваното решение). Към това се добавят и неточностите, свързани с факта, че за периода от 2015 г. до 2017 г. в точки 137—139 от обжалваното решение Комисията е сравнила посочения размер на арендното плащане само със средните размери на арендните плащания за земеделска и обработваема земя, без да вземе предвид факта, че както е видно от подробното описание на посочения доклад (вж. също точки 66—69 по-горе), част от разглежданите терени са ливади, за които данните на естонската статистическа служба обикновено сочат по-ниски суми (вж. т. 39 от обжалваното решение).

73      От това следва, че Комисията не е доказала, че данните от естонската статистическа служба, на които се е основала, позволяват да се изчисли стойността, която е възможно най-близка до пазарната, и да се установи, че в рамките на спорното отдаване под аренда арендното плащане от страна на жалбоподателя е било по-малко от тази стойност за периодите 2010—2014 г. и 2015—2017 г.

74      Дори Комисията да не е разполагала с по-добри данни, както, изглежда, тя твърди, тя не е можела да се ограничи до това да се основе на данните от естонската статистическа служба, за да обоснове изводите си.

75      На основание на своята централна и изключителна отговорност да осигури, под контрола на съда на Съюза, спазването на член 107 ДФЕС и прилагането на член 108 ДФЕС, Комисията е длъжна по-специално да провери, евентуално с помощта на експерти, дали дадена държавна мярка съдържа предимство, което не съответства на нормалните пазарни условия (вж. в този смисъл решения от 16 септември 2004 г., Valmont/Комисия, T‑274/01, EU:T:2004:266, т. 72 и цитираната съдебна практика, от 9 декември 2015 г., Гърция и Ellinikos Chrysos/Комисия, T‑233/11 и T‑262/11, EU:T:2015:948, т. 91 и от 16 март 2016 г., Frucona Košice/Комисия, T‑103/14, EU:T:2016:152, т. 164—179). В случая обаче Комисията нито е прибягнала до съдействието на експерти, нито е поискала допълнителна информация от страна на естонските органи за периодите, през които според нея докладът „Uus Maa“ не може да служи като единствена основа за сравнение.

76      Освен това следва да се припомни, с оглед на обстойното оспорване от страна на жалбоподателя и на посочените органи, че именно Комисията носи тежестта да докаже наличието на „държавна помощ“ по смисъла на член 107, параграф 1 ДФЕС, а следователно да приведе доказателство, че условието за предоставяне на предимство на получателите е изпълнено (вж. решение от 4 март 2021 г., Комисия/Fútbol Club Barcelona (C‑362/19 P, EU:C:2021:169, т. 62 и цитираната съдебна практика). Дори да се предположи, че посочената институция е изправена срещу държава членка, която не изпълнява задължението си за съдействие и не ѝ е предоставила информацията, която Комисията ѝ е разпоредила да предостави, тази институция е длъжна да основава решенията си на данни с известна надеждност и съгласуваност, които представляват достатъчна основа, за да може да се направи извод, че дадено предприятие се е възползвало от предимство, представляващо държавна помощ, и поради това тези данни са от естество да обосноват заключенията, до които тя достига. Всъщност, тъй като връщането на разглежданата помощ от нейния получател цели да отстрани нарушението на конкуренцията, причинено от определено конкурентно предимство, и по този начин да възстанови положението, предшестващо плащането на помощта, Комисията не може да предполага, че дадено предприятие се е ползвало от предимство, представляващо държавна помощ, като се основава само на отрицателна презумпция, опираща се на липсата на информация, която позволява да се направи обратното заключение, при липсата на други данни от естество да установят със сигурност съществуването на такова предимство (вж. в този смисъл решение от 26 март 2020 г., Larko/Комисия, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, т. 69 и 70 и цитираната съдебна практика). Следователно Комисията не може да обоснове неточностите в данните от естонската статистическа служба само с мотива че жалбоподателят и естонските органи не са доказали, че разглежданите терени имат стойност, по-ниска от тази на средните земеделски земи в Естония.

77      На пето място, следва да се припомни, че в хода на административното производство естонските органи не само са представили доклада „Uus Maa“ и данните от естонската статистическа служба, но също така са представили с писмо от 2 октомври 2014 г. и анализа „Pindi Kinnisvara“, който обаче не е споменат в обжалваното решение.

78      Съгласно анализа „Pindi Kinnisvara“, който датира от 12 април 2013 г. и се състои само в една страница, тарифата за отдаване под аренда в област Тарту към тази дата е била основно между 30 EUR и 50 EUR/ha за съществуващите договори, между 50 EUR и 100 EUR/ha за новите или удължените договори и може да бъде по-висока от 100 EUR/ha в зоните, които са добре разположени в логистично отношение и които се намират в среда с повече конкуренция. Тези данни съвпадат с тези от доклада „Uus Maa“, който сочи за периода от 2010 г. до 2014 г. според съответните ценови диапазони суми между 25 EUR и 60 EUR/ha и между 30 EUR/ha и 50 EUR/ha (вж. т. 50 по-горе), както и с данните от естонската статистическа служба, съгласно които средната стойност на арендните плащания за земеделска земя в посочената област през 2013 г. е 50 EUR/ha. (вж. т. 39 от обжалваното решение).

79      Както обаче жалбоподателят основателно твърди, в обжалваното решение Комисията не е взела предвид анализа „Pindi Kinnisvara“. В писмената си защита Комисията твърди, че става въпрос за „експертиза ex post, която не е била представена на Комисията в хода на административното производство“. Едва на етапа на писмената дуплика Комисията признава, че посоченият анализ ѝ е бил представен от естонските органи в хода на административното производство, като същевременно твърди, че не е било необходимо да се изразява становище по същия този анализ, тъй като „естонските органи са [го считали] за оттеглен и заменен с доклада „Uus Maa“. В съдебното заседание в отговор на устен въпрос, поставен от Общия съд, Комисията уточнява, препращайки към бележка под линия 6 от дупликата, че поради писмото на естонските органи от 7 октомври 2015 г. и последвалата размяна на писма с тези органи тя е счела този анализ за оттеглен. Следователно към момента на приемане на обжалваното решение той вече не бил част от административната преписка. Тези твърдения са отразени в протокола от съдебното заседание (вж. т. 32 по-горе).

80      В това отношение следва да се отбележи, че с писмо от 7 септември 2015 г. под номер ag.ddg4.i.2(2015)4096993 Комисията по-специално иска от естонските органи да представят оценка от независим експерт на арендните плащания за земи, сравними с разглежданите терени. Посочените органи отговарят на това искане с писмо от 7 октомври 2015 г., чийто релевантен откъс, възпроизведен в бележка под линия 6 от дупликата, гласи следното: „Подчертавам, че за да разсеем всяко съмнение относно експерта, започнахме тръжна процедура с референтен номер 167431 и след възлагането и изпълнението на договора вероятно ще можем да Ви представим доклада на поискания експерт“.  С писмо от 16 декември 2015 г. Република Естония представя на Комисията доклада „Uus Maa“. Това писмо е придружено със следния коментар, възпроизведен в бележка под линия 6 от дупликата: „Предоставяме експертизата (приложена към настоящото писмо), поискана в точка 5 от вашето писмо с номер agri.ddg4.i.2(2015)4096993“.

81      От това следва, че нито в писмото на естонските органи от 7 октомври 2015 г., нито в писмото им от 16 декември 2015 г. се споменава анализът „Pindi Kinnisvara“, а те само отговарят на искането на Комисията от 7 септември 2015 г. да предоставят оценка, направена от независим експерт, на арендните плащания за терените, сравними със стопанисваните от жалбоподателя, което искане е удовлетворено посредством представянето на доклада „Uus Maa“. Противно на твърдяното от Комисията, от посочените писма не може да се заключи, че този анализ е бил оттеглен от тези органи, а само че посоченият анализ е допълнен от този доклад.

82      Следователно, макар Комисията да е основала оценката си на доклада „Uus Maa“ с мотива, че изготвянето на анализа „Pindi Kinnisvara“ е било възложено от жалбоподателя, тя е разполагала с този анализ към момента на приемане на обжалваното решение. При тези обстоятелства Комисията не е била освободена от задължението да прецени доказателствената стойност на посочения анализ и евентуално да го вземе предвид в рамките на своята проверка (вж. в този смисъл и по аналогия решение от 16 септември 2004 г., Valmont/Комисия, T‑274/01, EU:T:2004:266, т. 53).

83      Освен това е важно да се припомни, че в интерес на правилното прилагане на свързаните с държавните помощи основни правила на Договора за функционирането на ЕС Комисията е длъжна да проведе процедурата по разследване на атакуваните мерки надлежно и безпристрастно, за да може при приемане на окончателното решение да разполага с възможно най-пълната и надеждна информация за тази цел (решения от 2 септември 2010 г., Комисия/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, т. 90 и от 26 март 2020 г., Larko/Комисия, C‑244/18 P, EU:C:2020:238, т. 67). Тя по-специално е длъжна да разгледа внимателно и безпристрастно всички представени ѝ релевантни данни. С оглед на това задължение за полагане на дължима грижа, което съгласно посочената съдебна практика представлява задължителна предпоставка, за да може съдът на Съюза да провери дали са налице фактическите и правните обстоятелства, от които зависи упражняването на широкото право на преценка на Комисията (вж. в този смисъл решения от 21 ноември 1991 г., Technische Universität München, C‑269/90, EU:C:1991:438, т. 14, от 20 септември 2007 г., Fachvereinigung Mineralfaserindustrie/Комисия, T‑375/03, непубликувано, EU:T:2007:293, т. 90 и от 16 септември 2013 г., ATC и др./Комисия, T‑333/10, EU:T:2013:451, т. 84), Комисията не може да не вземе предвид анализа „Pindi Kinnisvara“, чиято релевантност е припомнена в точка 78 по-горе в рамките на неговото разглеждане.

84      С оглед на всичко изложено по-горе следва да се заключи, че при сравняването на размера на арендното плащане с пазарните стойности и при изчисляването на предимството Комисията не е отчела в достатъчна степен по-специално минималните стойности, включени в ценовите диапазони, възприети в доклада „Uus Maa“, и свързаната с тях вероятност от грешка, съществуващия контекст към момента на сключване на договора за аренда, сред които първоначалната липса на клаузи за увеличаване на размера на арендното плащане, информация в този доклад относно размера и използването на разглежданите терени и неточността на данните, предоставени от естонската статистическа служба. Освен това в този контекст тя неправилно е пропуснала да вземе предвид представения ѝ от естонските органи в хода на административното производство анализ „Pindi Kinnisvara“.

85      Следователно анализът относно съответствието на размера на арендното плащане само по себе си с пазарните условия (т. 132—140 от обжалваното решение), както и частта от преценката относно определянето на размера на предимството по отношение на този размер и площта на разглежданите терени (т. 154—159 от обжалваното решение) са опорочени от явна грешка в преценката и от неизпълнение на задължението на Комисията за полагане на дължима грижа.

 По отчитането на допълнителните договорни задължения

86      Следва да се припомни, че договорът за аренда предвижда, освен арендно плащане, и допълнителни договорни задължения, които се отнасят, първо, до годишните инвестиции в дренажни системи, второ, до разходите за поддържане на земята и подобряване на качеството на почвите, включително разходите за защита на културите, за минерални и органични торове, за обработка с вар и за поддръжка на крайпътни участъци, и трето, до плащането на всички данъци (вж. т. 4 по-горе; вж. също т. 141 от обжалваното решение).

87      В обжалваното решение Комисията е съгласна да отчете като доход на естонската държава само половината от годишните инвестиции в системите за отводняване и годишния размер на данъка върху недвижимите имоти, платен от жалбоподателя (вж. т. 147 и 165 от обжалваното решение).

88      По същество, що се отнася до годишните инвестиции в дренажните системи, Комисията приема, от една страна, че естонската държава е освободена от някои разходи за поддръжка, които е трябвало да поеме в качеството си на собственик на земите. От друга страна, с оглед на дългия срок на договора за аренда от 25 години жалбоподателят в качеството си на стопанисващ земята също се възползвал от тези инвестиции, които са допринесли за по-доброто ѝ използване и чийто среден размер от 91 163 EUR годишно не е бил нито изискван съгласно закона, нито наложен от държавата (т. 143, 144 и 162 от обжалваното решение). Що се отнася до разходите за поддържка на земята и за подобряване на качеството на почвите, възлизащи на около 255 444 EUR, Комисията заключава, че тези разходи са в интерес на жалбоподателя в качеството му на арендатор (т. 145 и 163 от обжалваното решение). Що се отнася до данъците, тя установява, че жалбоподателят ги е плащал от името на естонската държава в качеството ѝ на собственик на земите, поради което последната не е трябвало да поема разходи в това отношение (т. 146 и 164 от обжалваното решение).

89      С оглед на тези съображения Комисията заключава в точка 147 от обжалваното решение, че макар размерът на арендното плащане да е увеличен с половината от инвестициите в дренажните системи и с данъците, платени от жалбоподателя, доходите от аренда на естонската държава продължавали да бъдат по-ниски от пазарната стойност през целия период от 2000 г. до 2017 г.

90      На първо място, следва да се констатира, че Комисията не е обосновала с каквато и да е външна експертиза анализа си относно допълнителните договорни задължения, за разлика от анализа относно съответствието на размера на арендното плащане с пазарната стойност (вж. т. 131—136 и 154—156 от обжалваното решение; вж. също т. 43—46 по-горе). По-специално тя не се позовава нито на анализа „Pindi Kinnisvara“, нито на доклада „Uus Maa“, представени ѝ от естонските органи в хода на административното производство (вж. т. 77 по-горе).

91      От една страна, що се отнася до анализа „Pindi Kinnisvara“, в него се посочва, че в договорите за аренда, сключени за целите на предоставянето на земеделски земи, не е обичайно арендаторът да има задължения да направи конкретни инвестиции, така че такова прекомерно договорно задължение оказва влияние върху ставката на нетния размер на арендното плащане, обратно пропорционално на размера на договорното задължение за единица отдадена под аренда площ.

92      От друга страна, що се отнася до доклада „Uus Maa“, на страница 106 от него се посочва, че той има за цел по-специално „да се установи дали в договорите за аренда на земеделски земи е обичайно на арендаторите да се налагат задължения във връзка с изграждането и поддържането на системи за подобряване на земите, както и за приемане на различни мерки за почвено обогатяване“. Така, на същата страница посоченият доклад съдържа оценка на обичайните допълнителни задължения, съдържащи се в договорите за аренда, и ги сравнява с тези по разглеждания договор за аренда, като става въпрос за оценка, резултатите от която са представени в точки 34—37 от обжалваното решение, без Комисията да ги е взела предвид в рамките на своята преценка на съдържащите се в посочения договор допълнителни задължения, направена в точки 143—146 и 161—164 от обжалваното решение.

93      От тази оценка на доклада „Uus Maa“ е видно, че в началото на 2000‑те години договорите за аренда са по-скоро базови, формулирани общо и не възлагат каквото и да било конкретно задължение на арендаторите (вж. също т. 34 от обжалваното решение). По-късно, основно от 2005 г. нататък, задължението за плащане на данъка върху недвижимите имоти и на другите данъци, свързани с арендното плащане, главно задължението за плащане на корпоративния данък, било включено в посочените договори. Подобряването на земите и поддръжката на банкетите били задължение на арендатора по тези договори (вж. също т. 35 от обжалваното решение). Съгласно посочената оценка изграждането или замяната на дренажните системи е инвестиция в имуществото на собственика, която представлява допълнителна тежест към арендните плащания. С развитието на практиката за отдаване под аренда на земеделски земи, от 2010 г. и 2011 г. нататък във въпросните договори били включени клаузи за разумно използване на земята и за предпазливи агрономически действия (вж. също т. 36 от посоченото решение).

94      Що се отнася до договора за аренда, в доклада „Uus Maa“ се посочва, че не е обичайно договорите за аренда да включват задължения като наложените на жалбоподателя, по-специално във финансово измерима форма. Продължителността на спорното отдаване под аренда и броят хектари, отдадени в конкретния случай, също не били обичайни. От това е направен изводът, че е било особено важно земите да бъдат употребявани съгласно предназначението им, както и да се запази възпроизводителната им функция, като същевременно се отбелязва, че някои клаузи на посочения договор ограничават свободата на жалбоподателя да избира културите, които засажда (вж. т. 37 от обжалваното решение).

95      Комисията обаче не е взела предвид относимата информация, получена от анализа „Pindi Kinnisvara“ и доклада „Uus Maa“, въпреки че е разполагала с тях към момента на приемане на обжалваното решение и че те се отнасят до определянето на стойността на допълнителните договорни задължения. Доколкото в съответствие с цитираната в точки 82 и 83 по-горе съдебна практика Комисията не е бил освободена от задължението да преценява доказателствената стойност на тези сведения и да ги разгледа надлежно и безпристрастно, жалбоподателят има основание да твърди, че тя е взела предвид експертните становища само избирателно.

96      По-специално, за целите на изчисляването на предимството Комисията не е разгледала достатъчно задълбочено стойността на извършените от жалбоподателя инвестиции и дела им в общия размер на арендното плащане с оглед на релевантните данни от анализа „Pindi Kinnisvara“ и от доклада „Uus Maa“. В този контекст тя по-специално не е отчела в достатъчна степен инвестицията в дренажните системи, за които посоченият доклад отбелязва, от една страна, че става въпрос за инвестиция в имуществото на собственика и от друга страна, че съставлява сериозна тежест за арендатора, която се добавя към арендното плащане (вж. т. 93 по-горе).

97      На второ място, съдържащият се в точки 144 и 162 от обжалваното решение извод, че половината от инвестициите в дренажните системи трябва да се прибави към държавните приходи, не се основава на каквато и да е реална и подлежаща на проверка цифрова операция, а изглежда, се базира на неясна преценка от страна на Комисията. Всъщност, доколкото Комисията е приела, че тези инвестиции надхвърлят договорните или законовите изисквания (т. 143 и 144 от обжалваното решение), тя е пропуснала да посочи частта, която отговаря на тези изисквания, и тази, която ги надхвърля. Освен това тя не може да вземе предвид и факта, че жалбоподателят се е ползвал и от посочените инвестиции поради дългия срок на договора за аренда от 25 години (т. 144 от обжалваното решение), без да посочи периода, надхвърлящ периода, във връзка с който тези инвестиции могат да бъдат приети.

98      Поради това оценката на Комисията не е можела достатъчно точно да посочи стойността на разглежданите допълнителни договорни задължения (вж. в този смисъл и по аналогия решение от 9 декември 2015 г., Гърция и Ellinikos Chrysos/Комисия, T‑233/11 и T‑262/11, EU:T:2015:948, т. 131 и цитираната съдебна практика) и следователно не позволява да се определи размер, възможно най-близък до пазарната стойност, изисквана съгласно цитираната в точка 48 по-горе съдебна практика.

99      Освен това обстоятелството, че жалбоподателят е направил инвестиции, които са по-големи от изискваните съгласно договора за аренда или по силата на закона, само по себе си не доказва, че тези инвестиции не са били от полза за имуществото на собственика на разглежданите поземлени имоти. Напротив, доколкото посоченият договор изрично предвижда минимални размери на допълнителните договорни задължения (вж. т. 4 по-горе), инвестициите, надхвърлящи тези минимални изисквания, също могат да бъдат в интерес на арендодателя, а именно на естонската държава.

100    На трето място, в рамките на своя анализ относно вземането предвид на допълнителните задължения (т. 141—147 от обжалваното решение) Комисията не е разгледала въпроса дали частен оператор, който действа при нормални условия на конкуренция и се намира в положение, възможно най-близко до това на естонската държава, би наложил разглежданите допълнителни договорни задължения. Съгласно посочената в точка 62 по-горе съдебна практика обаче Комисията, върху която пада тежестта на доказване, е била длъжна да извърши такава проверка, какъвто е случаят по сходни дела, а именно по тези, по които са постановени решения от 28 февруари 2012 г., Land Burgenland/Комисия (T‑268/08 и T‑281/08, EU:T:2012:90), от 28 февруари 2012 г., Grazer Wechselseitige Versicherung/Комисия (T‑282/08, непубликувано, EU:T:2012:91, т. 126) и от 22 май 2019 г., Real Madrid Club de Fútbol/Комисия (T‑791/16, EU:T:2019:346), в които Комисията е разгледала въпроса дали частен оператор е възприел поведението на съответната държава.

101    Като се има предвид, че частен оператор се ръководи от перспективи за рентабилност в по-дългосрочен план (вж. в този смисъл решения от 12 декември 2000 г., Alitalia/Комисия, T‑296/97, EU:T:2000:289, т. 84 и от 13 декември 2018 г., Ryanair и Airport Marketing Services/Комисия, T‑165/16, EU:T:2018:952, т. 249 и цитираната съдебна практика) и че съгласно доклада „Uus Maa“, от една страна, е видно, че към момента на сключване на договора за аренда земите като цяло са били предоставяни безплатно, за да се избегне вероятността да останат необработени (вж. т. 60 по-горе), и от друга страна, че с договора за аренда се цели да се запази използването на земите в съответствие с предназначението им, както и тяхната възпроизводителна функция (вж. т. 94 по-горе), не е изключено такъв оператор да предвиди, както твърди жалбоподателят, допълнителни договорни задължения, за да не трябва сам да прави необходимите инвестиции като тези за дренажни системи, за поддържане на земята и за подобряването на качеството на почвите, които освен това позволяват да се увеличи стойността на един терен в дългосрочен план.

102    При липса на анализ на тези обстоятелства и на сравнение на икономическата рационалност на поведението на естонската държава с това на частен оператор при подобни обстоятелства Комисията не е имала основание да приеме в точки 147 и 165 от обжалваното решение, че размерът на арендното плащане, който следва да се вземе предвид, трябва да се увеличи единствено с половината от инвестициите в дренажните системи и с платените от жалбоподателя данъци.

103    С оглед на всичко изложено по-горе следва да се заключи, че Комисията неправилно не е отчела целия размер на инвестициите в дренажните системи като неразделна част от дохода на естонската държава от аренда.

104    От това следва, че що се отнася до релевантните моменти, а именно към 2000 г. — годината на сключване на договора за аренда, към 2005 г., 2007 г. и 2009 г. — години, през които посоченият договор е бил изменен, за да увеличи размера на арендното плащане (вж. т. 64 по-горе), Комисията е била длъжна да прецени дали този доход от аренда съответства на пазарната стойност по-специално с оглед на релевантната информация, произтичаща от доклада „Uus Maa“.

105    Следователно анализът относно това дали да се вземат предвид допълнителните задължения по договора за аренда (т. 141—147 от обжалваното решение), както и частта от преценката относно определянето на размера на предимството, което се отнася до тези задължения (т. 161—164 от обжалваното решение), са опорочени от явна грешка в преценката и от неизпълнение на задължението на Комисията за полагане на дължима грижа.

 Заключение

106    Следва да се направи изводът, от една страна, че Комисията е нарушила задължението си за полагане на дължимата грижа и от друга страна, че както проверката относно съответствието на самия размер на арендното плащане с пазарните условия (т. 132—140 от обжалваното решение), така и тази относно вземането предвид на допълнителните договорни задължения при отдаване под аренда (т. 141—147 от обжалваното решение) са опорочени от явни грешки в преценката, които засягат и преценката относно количественото изразяване на предимството (т. 154—165 от обжалваното решение).

107    Поради това следва да се уважат третото и четвъртото основание, които са били формално изтъкнати, и да се отмени обжалваното решение в неговата цялост, без да е необходимо произнасяне по другите формално изтъкнати от жалбоподателя основания.

 По съдебните разноски

108    Съгласно член 134 параграф 1 от Процедурния правилник на Общия съд загубилата делото страна се осъжда да заплати съдебните разноски, ако е направено такова искане. След като е загубила делото, Комисията следва да бъде осъдена да заплати съдебните разноски, включително тези по обезпечителното производство, в съответствие с исканията на жалбоподателя.

По изложените съображения

ОБЩИЯТ СЪД (трети състав)

реши:

1)      Отменя Решение C(2020) 252 final на Комисията от 24 януари 2020 година относно държавна помощ SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Предполагаема неправомерна помощ за AS Tartu Agro.

2)      Комисията понася освен направените от нея съдебни разноски и съдебните разноски на Tartu Agro, включително разноските в обезпечителното производство.

De Baere

Kreuschitz

Kecsmár

Обявено в открито съдебно заседание в Люксембург на 13 юли 2022 година.

Подписи











Съдържание


Обстоятелствата по спора

По отношение на жалбоподателя и отдаването под аренда на земеделска земя

Административното производство пред Комисията

Искания на страните

От правна страна

По съответствието на размера на разглежданото арендно плащане с размера на арендните плащания на свободния пазар

По отчитането на допълнителните договорни задължения

Заключение

По съдебните разноски


*      Език на производството: естонски.