ESIMESE ASTME KOHTU OTSUS (teine koda laiendatud koosseisus)

8. mai 2007(*)

Lepinguline vastutus – Vahekohtuklausel – Üürileping – Vastuvõetamatus – Lepinguväline vastutus – Lepingueelsed läbirääkimised – Õigusvastasuse väide – Õiguspärane ootus – Hea usu põhimõte – Õiguste kuritarvitamine – Varaline kahju – Võimaluse kaotamine

Kohtuasjas T‑271/04,

Citymo SA, asukoht Brüssel (Belgia), esindajad: advokaadid P. Van Ommeslaghe, I. Heenen ja P.‑M. Louis,

hageja,

versus

Euroopa Ühenduste Komisjon, esindajad: L. Parpala ja E. Manhaeve, keda abistasid advokaadid D. Philippe ja M. Gouden,

kostja,

mille ese on esimese võimalusena lepingulise vastutuse tuvastamise hagi, millega nõutakse komisjonilt hagejale väidetavalt hageja ja komisjoni esindatud Euroopa Ühenduse vahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemisega põhjustatud kahju hüvitamist, ja teise võimalusena lepinguvälise vastutuse tuvastamise hagi, millega nõutakse niisuguse kahju hüvitamist, mis põhjustati hagejale väidetavalt komisjoni otsusega lõpetada nimetatud üürilepingu sõlmimist puudutavad lepingueelsed läbirääkimised,

EUROOPA ÜHENDUSTE ESIMESE ASTME KOHUS (teine koda laiendatud koosseisus),

koosseisus: koja esimees J. Pirrung, kohtunikud A. W. H. Meij, N. J. Forwood, I. Pelikánová ja S. Papasavvas,

kohtusekretär: ametnik K. Pocheć,

arvestades kirjalikus menetluses ja 17. mai 2006. aasta kohtuistungil esitatut,

on teinud järgmise

otsuse

 Vaidluse aluseks olevad asjaolud

1        Hageja on Belgia õiguse alusel asutatud ja kinnisvaratehingutele spetsialiseerunud aktsiaselts. Hageja kuulub Fortise kontserni, mis tegutseb Beneluxi maades kindlustus‑ ja finantsteenuste valdkonnas.

2        Hageja renoveeris 2002. aasta lõpus Brüsselis enda omandis oleva kinnisvarakompleksi „City Center”, mis koosneb kahest ehitisest: B 1 ja B 2.

3        Euroopa Parlament alustas hagejaga läbirääkimisi 2003. aasta alguses, et võtta üürile kõik ruumid City Centeri ehitises B 1 ehk 16 954 m² büroopinda ja 205 parkimiskohta (edaspidi „kinnisvara”). Hiljem parlament siiski loobus kinnisvara üürimisest, kuid teatas, et komisjon soovib jätkata läbirääkimisi oma huvides. Ühenduse kahe institutsiooni vahelise koostöö raames lepiti kokku, et komisjoni mõne talituse kolimine kinnisvarasse võimaldab parlamendil võtta kasutusele komisjoni talituste vabastatud ruumid.

4        Komisjon, kes tegutses komisjoni 6. novembri 2002. aasta otsusega 2003/523/EÜ (ELT 2003, L 183, lk 35; ELT eriväljaanne 01/04, lk 418) Brüsselis loodud infrastruktuuri‑ ja logistikaameti (OIB) ametniku C (edaspidi „läbirääkija”) kaudu, võttis 13. mail 2003 ühendust hageja ja Fortis Real Estate’iga, mis on kinnisvarale spetsialiseerunud osakond Belgia õiguse alusel asutatud aktsiaseltsis Fortis AG (edaspidi „aktsiaselts Fortis”) – hageja tütarettevõtja Fortise kontsernis –, et viia lõpule läbirääkimised kinnisvara üürilepingu (edaspidi „üürileping”) tingimuste üle.

5        Kolmel koosolekul, mis peeti 16. mail, 3. juunil ja 6. juunil 2003, arutasid läbirääkija ja aktsiaselts Fortis (edaspidi „läbirääkimispooled”) üürilepingu tingimuste ning kinnisvara sisemiste renoveerimistööde teemal. Komisjon nõudis, et üürileping sätestaks nende tööde tegemise hageja nimel ja huvides ning et tööde maksumus hüvitataks hiljem lisaüüri maksmisega. Lisaks soovis komisjon, et üürilepingus sätestataks nende tööde lõpuleviimine 31. oktoobriks 2003 ehk vahetult enne üürilepingu planeeritud jõustumispäeva ja et hilinemise eest määrataks leppetrahv.

6        Aktsiaselts Fortis teatas läbirääkijale 11. juuni 2003. aasta elektronkirjas, et tööde täitmisega seotud tellimusi ei ole mõistlik edastada enne, kui komisjon kinnitab nõustumist üürilepingu tingimustega.

7        Aktsiaselts Fortis saatis komisjonile 16. juuni 2003. aasta kirja lisas üürilepingu projekti, mis oli talle eelnevalt edastatud elektronposti teel. Selle lepinguprojekti punktis 4.4 mainiti, et komisjoni soovitud kinnisvara sisemised renoveerimistööd, välja arvatud kohviku ja valvega seotud tööd (edaspidi „renoveerimistööd”), tuleb lõpule viia 31. oktoobriks 2003 ja et hilinemise korral tuleb maksta viivist alates 1. novembrist 2003 ehk üürilepingu jõustumiskuupäevast alates. Aktsiaseltsi Fortis kirjas täpsustati siiski, et lepinguprojektis sätestatud renoveerimistööde täitmise tähtajale ja viivise maksmise kohustuse algushetkele kehtestatakse muu hulgas järgmine tingimus: „käesoleva kirja teie poolt allkirjastatud koopia, millega te kinnitate oma nõustumist üüri[lepingu] tingimustega, peab olema meile jõudnud hiljemalt 30. juuniks 2003”. Aktsiaselts Fortis märkis veel järgmist: „Alates [palutud dokumendi] kättesaamisest edastame, nagu te meilt palusite, [renoveerimis]tööde tellimused ega oota ära üürilepingu ametlikku allkirjastamist”. Kirjas täpsustati veel, et kui palutud dokument jääb kindlaksmääratud tähtajal kätte saamata, „lükatakse tööde täitmise tähtaeg ja viivise maksmise kohustuse alguskuupäev edasi, lähtudes [palutud dokumendi] kättesaamise kuupäevast ja ehitajate puhkustest, ega muudeta üürilepingu alguskuupäeva”.

8        Pärast läbirääkimispoolte vahel teatud aspektide täpsustamist, edastas aktsiaselts Fortis 19. juunil 2003 üürilepinguprojekti teise versiooni, milles oli veidi muudetud punkti 4.5, nagu see oli olnud 16. juuni 2003. aasta versioonis.

9        Aktsiaselts Fortis edastas 23. juunil 2003 pärast tehniliste talituste vahelisi uusi arutelusid läbirääkijale üürilepingu kolmanda versiooni, millega tehti muudatusi punktidesse 4.3, 11 ja 12, nagu need olid olnud varasemates 16. ja 19. juuni 2003. aasta versioonides, ning lisa, mis kordas läbirääkimispoolte kokkulepet eelarve ja renoveerimistööde kirjelduse kohta. Aktsiaselts Fortis täpsustas elektronkirjas, et see kolmas lepinguprojekt tühistas ja asendas varem saadetud versioonid, kuid tema 16. juuni 2003. aasta kirja sisu kuulub endiselt tervikuna kohaldamisele.

10      Arvamuse saamiseks edastas OIB 25. juuni 2003. aasta memorandumiga eellepingu ja üürilepingu projektid komisjoni talitustele ja peadirektoraatidele (PD), kellega peab konsulteerima kõigis kinnisvaratoimingutes, see tähendab õigustalitusele, eelarve peadirektoraadile ning personali ja halduse peadirektoraadile (edaspidi ühiselt „järelevalveasutused”).

11      Läbirääkija tagastas 26. juuni 2003. aasta faksiga aktsiaseltsile Fortis koopia tema 16. juuni 2003. aasta kirjast, mille ta oli allkirjastanud järgmise käsitsi kirjutatud märkusega:

„OIB‑le sobivad üürilepingu tingimused. Üürileping on edastatud järelevalveasutustele.”

12      Pärast järelevalveasutustega peetud koosolekut saatis läbirääkija 30. juuni 2003. aasta elektronkirjaga aktsiaseltsile Fortis küsimuse renoveerimistöödelt arvestatava käibemaksu tagastamise kohta. Lisaks täpsustas ta, et õigustalitus tahab muuta üürilepingu punkti 7. Viimaseks märkis ta:

„On teisigi märkusi, kuid need ei ole väga olulised. Tähelepanu! See ei tähenda seda, et asi on juba heaks kiidetud.”

13      Aktsiaselts Fortis vastas läbirääkijale käibemaksu võimaliku tagastamise ja üürilepingu punkti 7 muutmise küsimusele eitavalt 1. juuli 2003. aasta elektronkirjas.

14      Õigustalitus andis üürilepingu projektile samal päeval heakskiitva arvamuse tingimusel, et eellepingu projekti tehakse väljapakutud muudatused, mille eesmärk on tugevdada selle tingimuslikkust, ja et üürilepingusse endasse tehakse väljapakutud muudatused, mis hõlmasid kohtualluvusklausli muutmist Brüsseli kohtute kasuks.

15      Hageja edastas 4. juulil 2003 äriühingutele B ja A renoveerimistööde täitmiseks vajalikud esimesed tellimused.

16      Eelarve peadirektoraat andis samal päeval heakskiitva arvamuse kinnisvara üürilepingu projektile tingimusel, et tema märkusi arvestatakse. Märkused puudutasid kohustust järgida eelarvemenetlust, vajadust tugevdada eellepingu tingimuslikkust ja teatud ettepanekuid üürilepingu muutmiseks.

17      Komisjon valmistas samal ajal nõukogule ja parlamendile kui eelarveasutustele ette teatise projekti eelarve suurendamise taotluse kohta. See meede oli vajalik, sest kinnisvara üürimine oleks tekitanud olulisi kulusid aastal 2003.

18      OIB ametnik F kinnitas aktsiaseltsile Fortis 4. juuli 2003. aasta faksis oma nõustumist kinnisvara ehitusplatsi valvekuludega.

19      Eelarve peadirektoraat andis 5. juulil 2003 heakskiitva arvamuse nõukogule ja parlamendile saadetava teatise projektile eelarve suurendamise taotluse kohta.

20      Personali ja halduse peadirektoraat andis 7. juulil 2003 heakskiitva arvamuse kinnisvara üürilepingu projektile tingimusel, et analüüsitakse ja võetakse arvesse üürilepingu projektist jooksva aasta eelarvele ja tulevastele eelarvetele tekkivaid tagajärgi ning komisjoni talituste asukoha üldist strateegiat, ning tingimusel, et vastatakse Brüsseli tööohutuse, töötervishoiu ja tööheaolu eest vastutava komitee (Comité de sécurité, d’hygiène et d’embellissement des lieux de travail de Bruxelles, CSHT) 25. juunil 2003 esitatud küsimustele kinnisvara ja selle geograafilise asukoha tehniliste ja turvalisuse probleemide kohta.

21      Läbirääkija teatas 10. juulil 2003 toimunud telefonivestluse käigus hagejale, et üürimise idee heakskiit hilineb veidi komisjonis avastatud pettuste tõttu ja et seda heakskiitu ei saada tõenäoliselt enne 2003. aasta septembri keskpaika.

22      Läbirääkija kinnitas aktsiaseltsile Fortis 14. juuli 2003. aasta elektronkirjas, et üürilepingu heakskiit lükati edasi ja et raske on ette näha, millal selle kohta otsus tehakse. Ta täpsustas siiski, et selles etapis üürimise ideed ennast kahtluse alla ei seatud. Lõpetuseks ütles ta järgmist: „Jätan teie otsustada, milliseid kasulikuks ja vajalikuks peetavaid meetmeid te tahate võtta selle edasilükkamise arvessevõtmiseks.” OIB asus samal ajal läbirääkimisi pidama teiste üürileandjatega, et leida teistsugune lahendus, mis võimaldaks kolimist lühima aja jooksul.

23      Aktsiaselts Fortis võttis samal päeval üürilepingu heakskiitmise menetluse edasilükkamise teatavaks. Ta teavitas läbirääkijat, et selle tulemusel teatas ta viivitamatult oma tarnijatele kõigi renoveerimistööde täitmiseks esitatud tellimuste edasilükkamisest ja nende tellimuste täitmisega seotud kulukohustuse peatamisest. Ta täpsustas veel, et renoveerimistööde täitmine ja viivise maksmise kohustuse algus tuleb edasi lükata kuupäevale, mis määratakse hiljem, lähtudes ehitajate puhkustest, üürilepingu ametliku allkirjastamise menetluse edasilükkamise lõppemiskuupäevast ja tellimuste uue aktiveerimise tähtajast, ilma et üürilepingu jõustumiskuupäeva muudetaks. Viimaseks palus aktsiaselts Fortis, et kui üürimise idee ise muutub küsitavaks, teavitaks läbirääkija teda sellest võimalikult kiiresti.

24      Building Policy Group (BPG, OIB kinnisvarapoliitika grupp) pidas 16. juulil 2003 koosoleku, kus arvestades kinnisvara kasutuselevõtmise kahekuulist hilinemist, otsustati analüüsida tõsiselt ja väga kiiresti võimalust üürida teine Brüsselis asuv ehitis M ja seega peatada tellimused, mille komisjoni oma talitused olid juba esitanud kinnisvara siseruumide renoveerimiseks.

25      Läbirääkija teavitas 23. juulil 2003 kättesaadud kirjas aktsiaseltsi Fortis, et komisjon keeldub igasugusest vastutusest kahju eest, mis võib aktsiaseltsile Fortis tekkida üürilepingu heakskiitmise hilinemise tõttu. Ta täpsustas selle kohta:

„Nõusolek, mille ma ise andsin üürilepingu tingimustele, ei tähendanud mingil juhul lõplikku heakskiitu, vaid üksnes tagatist OIB‑lt, et ta saadab asja edasi komisjonile otsustamiseks: see hõlmab teatavasti mitmeid etappe, ilma milleta OIB ei või lepingut allkirjastada.”

26      Aktsiaselts Fortis teavitas 27. augusti 2003. aasta kirjas läbirääkijat, et ta peab komisjoni vastutavaks kahju eest, mis võib tal tekkida komisjoni loobumisest sõlmida üürileping. Ta teavitas ka läbirääkijat, et mõnel tema tarnijatest olid tekkinud juba kulud seoses renoveerimistööde alustamisega.

27      Aktsiaselts Fortis edastas OIB direktor V‑le ja läbirääkijale adresseeritud 9. septembri 2003. aasta väljastusteatega tähitud kirjas teabe, mille kohaselt OIB alustas teise ehitise üürimiseks pärast 14. juulit 2003 läbirääkimisi, mis olid juba lõpuetapis. Ta märkis, et sel juhul peetakse komisjoni loobumist läbiräägitud üürimisest sõlmitud üürilepingu ühepoolseks katkestamiseks.

28      OIB direktor vastas 16. septembri 2003. aasta väljastusteatega tähitud kirjas kahele varasemale aktsiaseltsi Fortis kirjale ja väitis, et pooled ei ole kunagi üürilepingut sõlminud, mistõttu nendevahelised suhted jäid alati läbirääkimiste staadiumisse. Ta märkis veel, et OIB oli oma ülesannete tõttu kinnisvara ettevõtjatega pidevalt ühenduses ja arutas nendega mitut samaaegselt juhitud projekti. OIB direktor märkis veel järgmist:

„[K]innitan, et City Centeri projekt ei kuulu enam komisjoni praeguste prioriteetide hulka komisjoni enda talituste majutamiseks, kuid City Center on komisjoni silmis endiselt väga huvitav võimalus, mida kindlasti […] soovitame [teistele olemasolevatele või loodavatele Euroopa organisatsioonidele]. Selles suhtes peaksime teiega väga kiiresti uuesti ühendust võtma.”

29      OIB direktorile vastuseks adresseeritud 24. septembri 2003. aasta väljastusteatega tähitud kirjas võttis aktsiaselts Fortis teatavaks, et komisjon loobus üürimisest, ja teatas oma kavatsusest esitada seetõttu asi oma nõukogule arutamiseks.

30      Äriühing B teatas 26. septembri 2003. aasta kirjas aktsiaseltsile Fortis, et ta soovib esitada talle arve 297 000 euro suuruses summas kasutatud materjali ja tööjõukulude eest. Äriühing B edastas 12. novembri 2003. aasta kirjas aktsiaseltsile Fortis üksikasjaliku ülevaate kuludest, mille suurus oli 302 870 eurot. Äriühing B muutis seejärel 18. juuni 2004. aasta kirjas, mida kinnitas 14. jaanuari 2005. aasta kiri, selle summa väiksemaks ehk 16 842 euroks, sest suurt osa materjalist kasutati uuesti.

31      Aktsiaselts Fortis nõudis OIB direktorile adresseeritud 14. oktoobri 2003. aasta väljastusteatega tähitud kirjas, et komisjon vastutaks äriühingule B kahju hüvitamise eest.

32      Äriühing A nõudis 20. novembri 2003. aasta kirjas aktsiaseltsilt Fortis selle kahju hüvitamist, mis tal tekkis tellimuse tühistamise tõttu ja mille suuruseks hindas ta 24 795,77 eurot.

33      OIB direktor keeldus 24. novembri 2003. aasta kirjas nõustumast aktsiaseltsi Fortis nõudega hüvitada kahju äriühingule B, sest ta leidis, et komisjonil ei olnud tekkinud lepingulist vastutust. Eelkõige märkis ta, et „kõik meetmed, mille aktisaselts Fortis võttis seoses kinnisvara eeldatava üürimise või renoveerimistööde võimaliku tellimisega, olid täiesti ühepoolsed ja neile ei saa viidata OIB vastu” ja et „kahjulikud tagajärjed OIB kohustuste ulatuse väärast tõlgendamisest seoses läbirääkimistega on süükspandav üksnes aktsiaseltsile Fortis”.

34      Aktsiaselts Fortis jäi 10. detsembri 2003. aasta kirjas oma seisukohale kindlaks, et komisjonil tekkis lepinguline vastutus, kui ta keeldus üürilepingu täitmisest.

35      Ka OIB direktor jäi 22. detsembri 2003. aasta kirjas kindlaks oma seisukohale, et OIB ei rikkunud ühtegi kohustust aktsiaseltsi Fortis suhtes.

36      Läbirääkijale adresseeritud 18. veebruari 2004. aasta kirjas nõudis hageja nõukogu komisjonilt lepingulise vastutuse võtmist ja oma kliendile 1 137 039 euro suuruse kahju hüvitamist, mis tal väidetavalt tekkis.

37      OIB direktor ei nõustunud 19. märtsi 2004. aasta kirjas hageja nõukogu esitatud kahju hüvitamise nõudega.

 Menetlus ja poolte nõuded

38      Hageja esitas käesoleva menetluse algatamiseks hagiavalduse, mis saabus Esimese Astme Kohtu kantseleisse 5. juulil 2004.

39      Hageja esitas 16. veebruaril 2005 taotluse, mis puudutas Belgia prantsuskeelse kogukonnaga sõlmitud üürilepingut tema kinnisvara ühe osa kohta, ning märkmed, milles ta selgitas selle lepingu sõlmimise mõju temal tekkinud kahju arvestusele. Esimese Astme Kohtu teise koja esimees rahuldas hageja taotluse 10. märtsil 2005 pärast komisjoni ärakuulamist. Hageja esitas oma taotluses nimetatud dokumendid määratud tähtaja jooksul.

40      Ettekandjaks oleva kohtuniku ettekande alusel otsustas Esimese Astme Kohus (teine koda) 17. jaanuaril 2006 avada suulise menetluse ja tegi menetlust korraldavate meetmete raames pooltele ettepaneku vastata kirjalikult mitmele küsimusele ja hagejal esitada teatud dokumendid. Pooled vastasid sellele ettepanekule määratud tähtaja jooksul.

41      Esimese Astme Kohus otsustas pärast poolte ärakuulamist 7. veebruaril 2006 määrata kohtuasi teisele kojale laiendatud koosseisus.

42      Hageja esitas 27. märtsil 2006 uue taotluse, et esitataks aktsiaseltsiga Fortis sõlmitud üürileping veel üürile andmata kinnisvaraosale ning lühimemorandum, milles selgitati nimetatud lepingu mõju hinnangule tema kahju kohta. Hageja taotlus rahuldati Esimese Astme Kohtu 4. aprilli 2006. aasta otsusega pärast komisjoni ärakuulamist. Hageja esitas oma taotluses nimetatud dokumendid Esimese Astme Kohtu kantseleisse 26. aprillil 2006.

43      Poolte kohtukõned ja vastused Esimese Astme Kohtu küsimustele kuulati ära 17. mai 2006. aasta kohtuistungil. Esimese Astme Kohus võttis kohtuistungil koostatud protokollis arvesse muudatusi, mis hageja oli teinud oma kahju hüvitamise nõuetes ja mille suhtes komisjonil puudusid vastuväited, ning hageja loobumist alternatiivsest hüvitamisnõudest, milles arvestati ka üüri indekseerimist ja mis esitati esimest korda 26. aprillil 2006.

44      Esimese võimalusena palub hageja Esimese Astme Kohtul:

–        kinnitada, et komisjoni lepinguline vastutus tuleneb tema enda süüst ning mõista komisjonilt hageja kasuks välja hinnanguline kahjusumma 8 853 399,44 eurot, millele lisanduvad Belgias kohaldatava seadusjärgse intressimäära alusel arvutatud intressid hagiavalduse esitamise kuupäeva ja makse tegeliku sooritamise kuupäeva vahelise ajavahemiku eest;

–        vajadusel kutsuda läbirääkija, et kuulata ära jutt, mida ta rääkis 6. juunil 2003 peetud koosolekul ja 10. juulil 2003 toimunud telefonivestluses.

45      Teise võimalusena palub hageja Esimese Astme Kohtul:

–        kinnitada, et lepinguväline vastutus lasub Euroopa Ühendusel, keda esindab komisjon, ning mõista komisjonilt tema kasuks välja 6 731 448,46 euro suurune kahjuhüvitis, millele lisandub 6‑protsendiline viivis kohtuotsuse kuupäeva ja makse tegeliku sooritamise kuupäeva vahelise ajavahemiku eest;

–        vajadusel määrata põhinõudes väljapakutud menetlustoimingud.

46      Igal juhul palub hageja Esimese Astme Kohtul mõista komisjonilt välja kohtukulud.

47      Komisjon palub Esimese Astme Kohtul:

–        tunnistada hageja nõue vastuvõetamatuks osas, milles see põhineb komisjoni lepingulise vastutuse tekkimisel;

–        tunnistada hageja nõue põhjendamatuks osas, milles see põhineb komisjoni lepinguvälise vastutuse tekkimisel;

–        mõista hagejalt välja kohtukulud, kaasa arvatud enda kaitsega seoses kantud kulud, mille suurus on 15 000 eurot.

 Lepingulise vastutuse tuvastamise põhinõue

48      Hageja märgib oma hagiavalduses, et tema kahju hüvitamise hagi on Esimese Astme Kohtule esitatud esimese võimalusena vahekohtuklausli alusel, mis sisaldub tema ja ühenduse − keda esindas komisjon − vahel hiljemalt 26. juunil 2003 sõlmitud üürilepingu punktis 17, ning järelikult EÜ artikli 225 lõike 1 ja EÜ artikli 238 alusel.

49      Komisjon väidab, et hageja esitatud lepingulise vastutuse tuvastamise hagi on vastuvõetamatu.

A –  Poolte argumendid

50      Komisjon väidab, et Esimese Astme Kohus ei ole pädev tegema otsust sellises lepingus sätestatud vahekohtuklausli alusel, mida pooled ei ole nõuetekohaselt sõlminud.

51      Hageja väidab, et Esimese Astme Kohus on pädev tegema otsust lepingulise vastutuse tuvastamise hagi kohta vahekohtuklausli alusel, mis sisaldub lepinguprojektis, mille ta komisjonile adresseeris 16. juunil 2003. See lepinguprojekt vastas hagejat esindanud aktsiaseltsi Fortis esitatud lepingupakkumisele, millega Euroopa Ühendus, keda esindas komisjon, nõustus hiljemalt 26. juunil 2003. Komisjoni nõustumine nähtub 16. juunil 2003 komisjonile adresseeritud lepinguprojekti saatekirjale läbirääkija käsitsi kirjutatud märkusest ja allkirjast. Hageja viitab seega lepinguprojekti punktile 17 „Kohtualluvus ja kohaldatav õigus”, mis eelkõige sätestab, et „Euroopa Ühenduste Kohus on pädev lahendama vaidlusi, milles kokkuleppele ei jõuta”.

52      Komisjon vaidlustas kohtuistungil hageja esitatud vahekohtuklausli olemasolu sel põhjusel, et selle klausli kohta ei ole EÜ artikli 238 alusel Esimese Astme Kohtus algatatud menetluse poolte ehk Euroopa Ühenduse, keda sel eesmärgil esindab komisjon, ja hageja vahel sõlmitud ühtegi kokkulepet. Komisjon viitab oma menetlusdokumentides sellele, et läbirääkimispooled ei olnud vajaliku loa või heakskiidu puudumisel pädevad käesoleva vaidluse pooli lepinguliselt siduma, mistõttu pooled ei saanud kehtivat lepingut vormistada.

B –  Esimese Astme Kohtu hinnang

53      EÜ artikli 225 lõike 1 ja EÜ artikli 238 alusel kuulub Esimese Astme Kohtu pädevusse otsuse tegemine ühenduse poolt või nimel sõlmitud era‑ või avalik‑õiguslikus lepingus sisalduva vahekohtuklausli alusel. Kohtupraktikas täpsustatakse, et üksnes vahekohtuklausli pooled saavad olla pooled hagis, mis esitatakse EÜ artikli 238 alusel (vt selle kohta Euroopa Kohtu 7. detsembri 1976. aasta otsus kohtuasjas 23/76: Pellegrini vs. komisjon, EKL 1976, lk 1807, punkt 31). Kui pooled ei ole väljendanud tahet anda talle lepingulise vaidluse lahendamise pädevus, ei saa Esimese Astme Kohus võtta vaidlust oma menetlusse (vt selle kohta Esimese Astme Kohtu 3. oktoobri 1997. aasta määrus kohtuasjas T‑186/96: Mutual Aid Administration Services vs. komisjon, EKL 1997, lk II‑1633, punkt 46), sest vastasel korral laiendaks ta oma kohtulikku pädevust väljapoole vaidlusi, mille lahendamine on talle EÜ artikliga 240 piirates antud, sest see säte annab siseriiklikele kohtutele pädevuse otsustada vaidluste üle, mille üheks pooleks on ühendus (Euroopa Kohtu 21. mai 1987. aasta otsus liidetud kohtuasjades 133/85–136/85: Rau jt, EKL 1987, lk 2289, punkt 10, ja eespool viidatud kohtumäärus Mutual Aid Administration Services vs. komisjon, punkt 47). Kuna see ühenduse pädevus kaldub kõrvale üldisest õigusest, tuleb seda tõlgendada ka kitsalt (Euroopa Kohtu 18. detsembri 1986. aasta otsus kohtuasjas 426/85: komisjon vs. Zoubek, EKL 1986, lk 4057, punkt 11).

54      Seega tuleb kontrollida, kas hageja viidatud vahekohtuklausel on ühenduse nimel ja huvides tegutsenud komisjoni või tema esindajate ning hageja või tema esindajate vahel nõuetekohaselt sõlmitud.

55      Kohtupraktikast nähtub, et kuigi ühenduse kohtult võib vastavalt EÜ artiklile 238 kokku lepitud vahekohtuklausli alusel paluda vaidluse lahendamist lepingut reguleerivat siseriiklikku õigust kohaldades, hinnatakse tema pädevust selle lepingu üle käiva vaidluse lahendamiseks üksnes EÜ artikli 238 ja vahekohtuklausli punktide põhjal, ilma et võiks tema vastu viidata siseriiklikele õigusnormidele, mis väidetavalt takistavad tema pädevust (Euroopa Kohtu 8. aprilli 1992. aasta otsus kohtuasjas C‑209/90: komisjon vs. Feilhauer, EKL 1992, lk I‑2613, punkt 13).

56      Kuigi EÜ artikkel 238 ei täpsusta, millises vormis peab vahekohtuklausel olema, nähtub kodukorra artikli 44 lõikest 5a − mis sätestab, et EÜ artikli 225 lõike 1 ja EÜ artikli 238 alusel esitatud hagiavaldusele tuleb lisada ärakiri klauslist, millega pädevus on antud ühenduste kohtule −, et klausel tuleb põhimõtteliselt koostada kirjalikult. Kodukorra artikli 44 lõige 5a taotleb tõendamise eesmärki ja sellega sätestatud vorminõuded tuleb lugeda täidetuks, kui hageja esitatud dokumendid võimaldavad asja menetleval ühenduste kohtul piisavalt tutvuda vaidluspoolte vahel sõlmitud lepinguga, mille alusel nendevahelise lepingulise vaidluse lahendamine antakse siseriiklikult kohtult ühenduste kohtule (vt selle kohta eespool punktis 53 viidatud kohtuotsus Pellegrini vs. komisjon, punkt 10).

57      Käesolevas asjas sätestab üürilepingu projekti punkt 17, et „Euroopa Ühenduste Kohus” on pädev lahendama lepingust tuleneda võivaid vaidlusi, milles ei jõuta kokkuleppele. Kohtupraktika kohaselt tuleb seda sõnastust tõlgendada nii, et selle all peetakse silmas EÜ artiklis 238 sätestatud institutsiooni, mis hõlmab ka Esimese Astme Kohut (vt selle kohta Euroopa Kohtu 17. märtsi 2005. aasta otsus kohtuasjas C‑294/02: komisjon vs. AMI Semiconductor Belgium jt, EKL 2005, lk I‑2175, punktid 43–53), kes on käesoleval juhul pädev kohus EÜ artikli 225 lõike 1 alusel.

58      Käesoleva kohtuvaidluse pooled on siiski erimeelsusel selles, kas üürilepingu projekti punktis 17 sisalduv säte tähendab väidetava vahekohtuklausli sõlmimist.

59      Tuleb märkida, et hageja ei ole vaidlustanud nõuetekohaselt komisjoni argumente, et eelarvevahendite käsutaja lepingu sõlmimisel oli käesolevas asjas OIB direktor, mida kinnitavad otsuse 2003/523 artikkel 16 ja nõukogu 25. juuni 2002. aasta määruse (EÜ, Euratom) nr 1605/2002 (mis käsitleb Euroopa ühenduste üldeelarve suhtes kohaldatavat finantsmäärust (edaspidi „finantsmäärus”) (EÜT L 248, lk 1; ELT eriväljaanne 01/04, lk 74)) teise osa V jaotis, millele artikkel 16 viitab. Lisaks tuleb märkida, et kui hagejat sellel teemal kohtuistungil küsitleti, viitas ta üksnes sellele, et vahekohtuklausel oli „ilmselt” kokku lepitud, sest hagejale tundus alati, et läbirääkijal olid käesoleva kinnisvaratehingu jaoks volitused komisjoni ja ühenduse lepinguliseks sidumiseks. Komisjon vaidlustas oma menetlusdokumentides selle, et hageja tugineb käesolevas asjas näiliku volituse teooriale, sest ta ei ole tõendanud, kuidas läbirääkija suhtumine võimaldas tal uskuda, et läbirääkijal olid volitused komisjoni lepinguliseks sidumiseks.

60      Kui näiliku volituse teooriat tunnustatakse ühenduse õiguses eelkõige lepingupoolte esindamisel, eeldab selle kohaldamine ilmtingimata seda, et näilikule volitusele viitav kolmas isik tõendab, et asjaga seotud olukord võimaldas tal uskuda selle näilikkuse vastamist tegelikkusele. Sellest järeldub käesolevas asjas, et hagejal, kes esitas hagi tema ja komisjoni vahel „ilmselt” kokkulepitud vahekohtuklausli alusel, tuleb vähemalt tõendada, et arvestades asjaga seotud olukorda, võis ta õiguspäraselt uskuda, et läbirääkijal olid volitused siduda komisjoni lepinguliselt ühenduse nimel ja huvides.

61      Olukord ei ole käesolevas asjas selline. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit toetamaks argumente, et läbirääkija esines eelarvevahendite käsutajana, kellel olid vajalikud volitused komisjoni ja ühenduse lepinguliseks sidumiseks. Näiteks ei ole tõendatud, et läbirääkija käitumine põhjustas läbirääkija volituste täpseid piire puudutava vea, millele hageja viitab.

62      Hageja ei ole ka tõendanud, et käsitletavad faktilised asjaolud õigustavad seda, et ta võis ilma enda ettevaatamatuse või hooletuseta eksida läbirääkija volituste täpsetes piirides ja 26. juunil 2003 lepinguprojekti kaaskirjale läbirääkija käsitsi kirjutatud märkuse ja allkirja tähenduses (vt eespool punkt 11). Nagu nähtub toimikus sisalduvatest dokumentidest, on lepingueelsetes läbirääkimistes hagejat esindanud aktisaselts Fortis kogenud asjatundja ja oluline ettevõtja Brüsseli kinnisvaraturul. Enne neid läbirääkimisi oli ta pidanud komisjoni talitustega mitu sarnast läbirääkimist aastatel 1999–2002. Komisjoni selle kohta esitatud dokumendid tõendavad, et seda tüüpi tehingutes on tavaline pidada läbirääkimisi tulevase lepingu tingimuste ja mis tahes sellega seotud kohtualluvuse kokkuleppe üle, enne kui käivitatakse sisemine järelevalve‑ ja otsustusmenetlus, mis viib komisjoni lepingulise sidumiseni. Kui arvestada aktsiaseltsi Fortis kogemust selles valdkonnas, teadis ta, et kokkulepe lepingutingimuste ja kohtualluvuse kohta eelneb komisjoni õiguslikule sidumisele, mis toimub alles pärast institutsioonisisest järelevalve‑ ja otsustusetappi. 26. juunil 2003 käsitsi kirjutatud märkus, milles läbirääkija eelkõige täpsustas, et läbiräägitud kokkulepe kohtualluvuse kohta esitati järelevalveasutusele, oli käesolevas asjas piisavalt selge ja täpne, et võimaldada aktsiaseltsil Fortis mõista, et komisjoni sisemine järelevalve‑ ja otsustusetapp oli käivitatud ja et tavapärase praktika järgi võtab eelarvevahendite käsutaja lepingulise kohustuse alles kõnealuse menetluse lõppemisel.

63      Seda järeldust ei saa vaidlustada sellega, et komisjon ei olnud neil läbirääkimistel teatanud sõnaselgelt oma läbirääkimispartnerile sisemise järelevalve‑ ja otsustusmenetluse täpseid eeskirju või et neid läbirääkimisi viis läbi uus asutus, mille komisjon asutas spetsiaalselt kinnisvaratehingute juhtimiseks. Kui näiv olukord, millele hageja viitas, erines seda valdkonda puudutavast tavapärasest praktikast (vt eespool punkt 62), mida hageja tundis, oleks see pidanud tekitama hagejas umbusku ja panema teda käesolevas asjas kontrollima läbirääkija volituste täpseid piire. Kuna hageja ei ole käesoleva asjaga seotud olukorras sellist kontrolli teinud, on ta toiminud hooletult ning ta ei saa sellele käesolevas hagis õiguspäraselt tugineda.

64      Eespool esitatu põhjal ei saa hageja põhjendatult väita, et ta uskus õiguspäraselt, et volitused pidada läbirääkimisi lepingutingimuste üle vastavad volitustele siduda komisjoni lepinguliselt ja et läbirääkimispoolte vahel 26. juunil 2003 tehtud kokkulepe võrdus komisjoni lepingulise sidumisega. Ta ei saa seega käesolevas asjas tugineda põhjendatult sellele, et väidetav vahekohtuklausel oli tema suhtes „ilmselt” olemas alates 26. juunist 2003.

65      Järelikult, ilma et oleks vaja otsustada selle üle, kas aktsiaseltsil Fortis olid volitused hageja esindamiseks väidetava vahekohtuklausli sätestamisel, tuleb järeldada, et kuna hageja ei ole tõendanud sellise vahekohtuklausli olemasolu, milles käesoleva vaidluse pooled leppisid nõuetekohaselt kokku, ja kuna ta ei ole selles suhtes järginud kodukorra artikli 44 lõiget 5a, on tema hagi vastuvõetamatu osas, milles see on esitatud EÜ artikli 225 lõike 1 ja EÜ artikli 238 alusel nende sätete koostoimes.

 Teise võimalusena esitatud lepinguvälise vastutuse tuvastamise nõue

66      Hageja märkis oma hagiavalduses, et ta esitas oma kahju hüvitamise hagi Esimese Astme Kohtule EÜ artiklite 225 ja 235 ning EÜ artikli 288 teise lõigu alusel teise võimalusena ehk juhul, kui Esimese Astme Kohus leiab, et poolte vahel ei ole üürilepingut sõlmitud.

67      Järelikult tuleb teha otsus lepinguvälise vastutuse tuvastamise hagi kohta, mille hageja esitas nõuetekohaselt eespool nimetatud artiklite alusel.

A –  Põhiküsimus

1.     Poolte argumendid

68      Hageja heidab komisjonile ette seda, et ta rikkus kohustust tegutseda lepingueelsetes läbirääkimistes heas usus ja kuritarvitas oma õigust jätta leping sõlmimata, kui ta katkestas lepingueelsed läbirääkimised nii kaugele arenenud staadiumis. Kõigepealt ei teatanud komisjon talle 16. juunil 2003 tehtud pakkumist saades, et ta ei saa nõustuda sellega sisemise otsustusmenetluse imperatiivsete nõuete tõttu, vaid hoopis allkirjastas pakkumise teadmisega, et hageja alustab selle alusel renoveerimistöödega. Seejärel lasi ta läbirääkimistel jätkuda kuni 14. septembrini 2003, kuigi ta teadis juba alates 2003. aasta juuli algusest, et need kindlalt ebaõnnestuvad. Viimaseks ei teatanud ta läbirääkimiste katkestamise tegelikku põhjust ja alustas neid kergemeelselt ega võtnud arvesse ametnike vastasseisu kinnisvara asukoha suhtes. Hageja vaidleb vastu, et finantsmäärus annab komisjonile absoluutse õiguse jätta lepingu sõlmimise menetlus lõpule viimata ilma hüvitamiskohustuseta. Ta väidab, et finantsmääruse esimese osa V jaotise sätted on õigusvastased juba seetõttu, et need on vastu võetud ebaõigel õiguslikul alusel, sest need rikuvad ühendusele antud pädevuse põhimõtet, või seetõttu, et need on vastuolus EÜ artikliga 288, sest komisjon vabastatakse õigusvastaselt osaliselt oma vastutusest. Teise võimalusena väidab hageja, et komisjon ei või käesolevas asjas hageja vastu viidata finantsmääruse artikli 101 esimesele lõigule, sest ta ise ei ole järginud selle artikli teist lõiku, mille kohaselt asjaomasele pakkujale tuleb teatada lepingust loobumise põhjused.

69      Hageja on veel repliigi staadiumis viidanud sellele, et tühistades pakkumise heakskiidu, rikkus komisjon ühenduse õiguse üldpõhimõtteid, mis keelavad selliste haldusaktide tühistamise, millega on eraõiguslikele isikutele antud subjektiivseid õigusi.

70      Hageja väidab, et komisjon rikkus ka õiguspärase ootuse kaitse põhimõtet, katkestades läbirääkimised pärast seda, kui hagejal tekkis 26. juunil 2003 põhjendatud lootus, et lepingutingimustele antud põhimõttelisele heakskiidule järgneb lepingu ametlik allkirjastamine. Komisjon viis hageja kõigepealt eksitusse oma kohustuste ulatusega, kui ta ei teavitanud teda sellest, et sisemise menetlusega seotud imperatiivsetel põhjustel on ta õiguslikult üürilepinguga seotud alles pärast seda, kui eelarvevahendite käsutaja on üürilepingu allkirjastanud, ja et kõik vahepeal võetavad meetmed on hageja enda riisikol. Komisjon julgustas teda esitama renoveerimistöödeks vajalikke tellimusi. Ta nõudis näiteks korduvalt, et need tööd viidaks kiiresti lõpule, et ametnike paigutamine kinnisvarasse toimuks üürilepingu jõustumise päeval ehk 1. novembril 2003. Lisaks allkirjastas läbirääkija ilma ühegi reservatsioonita 16. juuni 2003. aasta kirja, milles täpsustati järgmist: „Alates [allkirjastatud kirja] kättesaamisest edastame, nagu te meilt palusite, renoveerimistööde tellimused ega oota ära üürilepingu ametlikku allkirjastamist”. Eespool punktis 5 nimetatud 6. juuni 2003. aasta koosolekul teatas läbirääkija esiteks aktsiaseltsile Fortis, et kuigi lepingut ei saa allkirjastada enne 15. juunit 2003, on lepingu sõlmimine kindel, ja teiseks sisendas ta läbirääkimispartneritele, et nad toetuksid renoveerimistöödeks vajalike tellimuste esitamiseks tema ausõnale. Niiviisi tekkinud õiguspärase ootuse põhjal, mida hiljem ei seatud kahtluse alla, esitas hageja alates 4. juulist 2003 renoveerimistöödeks vajalikud tellimused, et ta suudaks täita üürilepingust tulenevad kohustused tähtaegselt. Komisjon väljendas kahtlusi lepingu ametliku allkirjastamise suhtes alles hiljem, kaudselt alates 10. juulist 2003 ja sõnaselgelt 14. septembril 2003.

71      Sellest õigusvastasest tegevusest tekkinud kahju põhjal nõudis hageja kõigepealt hüvitist 75% oodatud lepingulise tulu summast ehk 6 608 821,25 eurot selle eest, et ta kaotas üürilepingu sõlmimise võimaluse.

72      Hageja nõuab ka nende kulude hüvitamist, mis tal läbirääkimistel asjatult tekkisid. Esiteks märgib ta seoses oma tarnijatest äriühingute B ja A kulude hüvitamise nõudega, mis tekkisid esitatud tellimustest 41 637,77 euro suuruses summas, et need tellimused tehti temal tekkinud õiguspärase ootuse põhjal, et üürileping allkirjastatakse. Teiseks märgib ta kulude kohta, mis on seotud kontserni Fortis kuuluva ja läbirääkimistes projektijuhina tegutsenud aktsiaseltsi Fortis Real Estate Property Management (edaspidi „FREPM”) osutatud teenustega 19 298,76 euro suuruses summas ilma käibemaksuta ja aktsiaseltsi Fortis personali osutatud teenustega 21 690,68 euro suuruses summas, et need kulud tekkisid üksnes komisjoni kasuks ja õiguspärase ootuse põhjal, et üürileping sõlmitakse.

73      Hageja nõuab veel kahju hüvitamist selle eest, et ta kaotas võimaluse üürida kinnisvara mõnele kolmandale isikule samaväärsetel tingimustel läbirääkimiste ajal ehk 13. maist kuni 14. septembrini 2003. Sel ajal loobus ta kinnisvaraga seotud läbirääkimiste pidamisest kolmandate isikutega ja andis komisjonile seega ainuõiguse, mida õigustas komisjoni ilmselge kiirustamine üürilepingu sõlmimisega. Hageja hindas ex aequo et bono alusel kahju suuruseks 40 000 eurot.

74      Esiteks väidab komisjon, et hagejaga peetud läbirääkimisi katkestades ei käitunud ta õigusvastaselt EÜ artikli 288 teise lõigu tähenduses.

75      Finantsmääruse artikkel 101 annab talle absoluutse õiguse jätta üürileping sõlmimata ilma hüvitamiskohustuseta. Õigusele hankest loobuda, mis ei mõjuta EÜ artikli 288 teise lõigu kohaldamist, saab hageja vastu viidata. Komisjon leiab käesolevas asjas, et ta järgis finantsmääruse artiklit 101, kuigi ta ei edastanud hagejale lepingust loobumise otsuse põhjuseid, sest hageja ei adresseerinud talle selleks eelnevat kirjalikku taotlust.

76      Komisjon vaidlustab hageja esitatud õigusvastasuse väite. Finantsmääruses sätestatud ühenduse hankelepingute sõlmimisele ja Euroopa Liidu ametiasutuste õiguslikele kohustustele kohaldatavad eeskirjad on õiguspäraselt vastu võetud EÜ artiklite 274 ja 279 alusel, mistõttu puudub alus nende käesolevas asjas kohaldamata jätmiseks.

77      Komisjon väidab, et kuna ta teostas ühenduse hankelepingu sõlmimise menetluses üksnes oma õigusi, kui ta loobus üürilepingust kinnisvara tehniliste probleemide ja selle geograafilise asukohaga seotud väga konkreetsete asjaolude tõttu, ja kuna ta teatas hagejale 26. juunil 2003 konsulteerimis‑ ja otsustusmenetluse alustamisest ning teatas talle viivituseta selle menetluse edasilükkamisest ja seejärel üürilepingu sõlmimisest loobumisest, ei saa teda pidada selles asjas kehtestatud kaalutlusõiguse piire tõsiselt ja ilmselgelt rikkunuks. Samuti ei saa talle ette heita, et ta ei teatanud hagejale sõnaselgelt, et lepingu lõplik heakskiit eeldab konsulteerimis‑ ja otsustusmenetlust, sest vastavad sätted on kõigile õigussubjektidele siduvad, avaldatud Euroopa Liidu Teatajas ja seega teada kõigile ja eelkõige hagejale, kes kõigele lisaks on tutvunud nendega varasemates läbirääkimistes. Seega ei saa järeldada, et komisjon käitus vaidlusalustes lepingueelsetes läbirääkimistes vastuolus hea usu põhimõttega.

78      Komisjon leiab veel, et talle ei saa ette heita, et ta tühistas oma nõusoleku üürilepingu sõlmimiseks, sest vastupidi sellele, mida väidab hageja, ei ole ta kunagi oma nõusolekut andnud.

79      Komisjon väidab veel, et ta ei rikkunud käesolevas asjas õiguspärase ootuse kaitse põhimõtet. Ta ei ole kunagi julgustanud hagejat võtma enda kanda kulusid renoveerimistööde tegemiseks ega tekitanud hagejal sellega õiguspärast ootust, et üürileping sõlmitakse. Ta ei ole andnud mingit täpset lubadust konsulteerimis‑ ja otsustusmenetluse lõpptulemuse kohta. Läbirääkija väljendas hoopis lepingu sõlmimise suhtes reservatsioone oma käsitsi kirjutatud 26. juuni 2003. aasta märkuses ja 30. juuni 2003. aasta elektronkirjas. Lisaks märkis ta hagejale läbirääkimiste ajal, et hageja soovi saada leping heakskiidetud teatud tähtaja jooksul ei saanud täita konsulteerimis‑ ja otsustusmenetluse järgimise kohustuse tõttu.

80      Teiseks vaidlustab komisjon selle, et hageja esitas oma tõendamiskoormisest tulenevalt õigusvastase tegevuse ja väidetava kahju otsese põhjusliku seose kohta tõendi. Mis puudutab lepingu sõlmimise võimaluse kaotust, ei saa mitu aastat pärast lepingueelsete läbirääkimiste katkestamist kinnisvara tühjana seismisest tekkinud kahju pidada läbirääkimiste lõpetamise normaalseks tagajärjeks. Mis puudutab tarnijatel tekkinud kulusid, siis on selle kahju põhjustanud otseselt hageja oma käitumisega, kui ta otsustas esitada tellimused hetkel, mil ta oli teadlik, et leping ei ole veel heaks kiidetud, ja seda vaatamata läbirääkija väljendatud reservatsioonidele. Mis puudutab FREPM‑i ja aktsiaseltsi Fortis personalikulusid, ei ole hageja tõendanud, et väidetavaid teenuseid osutati seoses üürilepingu läbirääkimistega.

81      Kolmandaks vaidlustab komisjon selle, et hageja esitas oma tõendamiskoormisest tulenevalt tegeliku ja kindla kahju olemasolu kohta tõendi.

82      Ühenduse õiguses ei hüvitata lepingu täitmisest loodetud tulu kaotust, kui lepingut ei ole sõlmitud. Võimaluse kaotamise hüvitamine on käesolevas asjas ka vaieldav, sest hageja ei ole kunagi kaotanud võimalust üürida kinnisvara mõnele kolmandale isikule. Igal juhul ei ole hageja tõendanud väidetava kahju suurust.

83      Mis puudutab tarnijate nõutud kulusid, siis ei ole hageja komisjoni sõnul tõendanud hageja väidetud kahju tekkimist ehk seda, et materjalide eest maksti ja nende tellimine tekitas ainult kahjumit.

84      FREPM‑ile või aktsiaseltsile Fortis läbirääkimistega tekkinud kulud ei ole komisjoni sõnul hüvitamisele kuuluv kahju, sest komisjonil on õigus hankest loobuda ilma hüvitise maksmiseta. Hageja ei ole ka õiguslikult piisavalt tõendanud, et tal tekkis tegelik ja isiklik kahju, ega ka väidetava kahju hindamiseks kasutatud asjaolude asjakohasust.

85      Hageja ei saa ka nõuda mingit hüvitist selle eest, et ta kaotas väidetavalt võimaluse üürida kinnisvara mõnele kolmandale isikule läbirääkimiste ajal, sest sõlmimata lepingust tekkiva tulu kaotus ei kuulu hüvitamisele. Igal juhul ei ole ta esitanud tõendit, et tal oli tegelik võimalus üürida kinnisavara mõnele kolmandale isikule läbirääkimiste ajal.

2.     Esimese Astme Kohtu hinnang

86      Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt eeldab ühenduse lepinguvälise vastutuse tekkimine EÜ artikli 288 teise lõigu tähenduses, et samal ajal on täidetud järgmised tingimused: institutsioonidele etteheidetava käitumise õigusvastasus, kahju tegelik tekkimine ja põhjusliku seose olemasolu väidetava käitumise ja tekkinud kahju vahel (Euroopa Kohtu 29. septembri 1982. aasta otsus kohtuasjas 26/81: Oleifici Mediterranei vs. EMÜ, EKL 1982, lk 3057, punkt 16; Esimese Astme Kohtu 11. juuli 1996. aasta otsus kohtuasjas T‑175/94: International Procurement Services vs. komisjon, EKL 1996, lk II‑729, punkt 44; Esimese Astme Kohtu 16. oktoobri 1996. aasta otsus kohtuasjas T‑336/94: Efisol vs. komisjon, EKL 1996, lk II‑1343, punkt 30, ja Esimese Astme Kohtu 11. juuli 1997. aasta otsus kohtuasjas T‑267/94: Oleifici Italiani vs. komisjon, EKL 1997, lk II‑1239, punkt 20).

87      Kui üks neist tingimustest on täitmata, tuleb hagi jätta tervikuna rahuldamata, ilma et oleks vaja uurida lepinguvälise vastutuse tekkimise muid tingimusi (Esimese Astme Kohtu 20. veebruari 2002. aasta otsus kohtuasjas T‑170/00: Förde‑Reederei vs. nõukogu ja komisjon, EKL 2002, lk II‑515, punkt 37), kusjuures Esimese Astme Kohus ei pea ühenduse vastutuse tingimusi uurima kindlaksmääratud järjekorras (Euroopa Kohtu 9. septembri 1999. aasta otsus kohtuasjas C‑257/98 P: Lucaccioni vs. komisjon, EKL 1999, lk I‑5251, punkt 13).

a)     Väidetav õigusvastane käitumine

 Esialgsed märkused

88      Kõigepealt tuleb täpsustada lepingueelsete läbirääkimiste konteksti.

89      Vastavalt finantsmääruse artiklile 104 ja komisjoni 23. detsembri 2002. aasta määruse (EÜ, Euratom) nr 2342/2002 (millega kehtestatakse finantsmääruse üksikasjalikud rakenduseeskirjad (edaspidi „rakenduseeskirjad”) (EÜT L 357, lk 1; ELT eriväljaanne 01/04, lk 145)) artikli 116 lõikele 7 loetakse ühenduse institutsioone ja nende talitusi tellijateks lepingute puhul, mille nad sõlmivad oma huvides.

90      Finantsmääruse artikli 88 lõige 1 sätestab, et riigihankelepingud on rahalise tasuga seotud lepingud, mis tellija sõlmib kirjalikult, et täielikult või osaliselt eelarvest tehtava makse eest saada vallas‑ või kinnisvara või lasta teha töid või saada teenuseid. Sama artikkel sätestab, et nende lepingute hulka kuuluvad ehitise ostmise või rentimise lepingud.

91      Käesolevas asjas on selge, et Belgia õiguse alusel asutatud kinnisvaraettevõtjast hageja ja Euroopa Ühenduse vahel pidi sõlmitama üürileping, mille ese oli olemasoleva ehitise ehk City Centeri B 1 hoone üürimine komisjoni huvides, sest komisjon tahtis paigutada sinna mõned oma talitused.

92      Eespool esitatust nähtub, et komisjon tegutses käesolevas asjas „tellijana” finantsmääruse artikli 104 ja rakenduseeskirjade artikli 116 lõike 7 tähenduses ning et üürilepingut tuleb pidada „riigihankelepinguks” finantsmääruse artikli 88 lõike 1 tähenduses või täpsemalt „kinnisvaralepinguks” rakenduseeskirjade artikli 116 lõike 1 tähenduses.

93      Selles staadiumis ei ole vaja otsustada finantsmääruse esimese osa V jaotise ja rakenduseeskirjade laadi või seaduslikkuse üle (vt allpool vastavalt punktid 114–117 ja 118–125), vaid tuleb märkida, et üürilepingule kohaldati neid sätteid, mis reguleerivad ühenduse institutsiooni oma huvides sõlmitavate hankelepingute sõlmimise menetlust, sealhulgas kinnisvara hankelepinguid (vt selle kohta Esimese Astme Kohtu 6. juuli 2005. aasta otsus kohtuasjas T‑148/04: TQ3 Travel Solutions Belgium vs. komisjon, EKL 2005, lk II‑2627, punkt 1).

94      Rakenduseeskirjade artikli 126 lõige 1 sätestab, et tellijad võivad ilma künnise piiranguta kasutada väljakuulutamiseta läbirääkimistega hankemenetlust pärast kohaliku turu‑uuringu tegemist. Sellises menetluses võib tellija vabalt valida ettevõtja või ettevõtjad, kellega ta soovib läbirääkimistesse astuda.

95      Käesolevas asjas nähtub toimikus sisalduvatest dokumentidest, et komisjon valis väljakuulutamiseta läbirääkimistega hankemenetluse pärast kohaliku turu‑uuringu tegemist, et rahuldada teatud osa personali majutusvajadusi.

96      Hageja esitatud õigusvastasuse etteheidet tuleb analüüsida hankelepingu sõlmimise menetluse erilises kontekstis.

 Nõuetekohaselt antud nõusoleku tühistamine, lepingueelsete läbirääkimiste katkestamise põhjuste edastamata jätmine ja kergemeelne kohustuse võtmine lepingueelsetes läbirääkimistes

97      Etteheite kohta, et komisjon rikkus nõuetekohaselt antud nõusoleku tühistamise keeldu, tuleb märkida kohe alguses, et ta on esitanud selle etteheite esimest korda repliigis. Kodukorra artikli 48 lõike 2 alusel ei või menetluse käigus esitada uusi väiteid, kui need ei tugine menetluse käigus ilmsiks tulnud faktilistele ja õiguslikele asjaoludele.

98      Käesolevas asjas oleks võinud kõnealuse etteheite esitada juba 5. juulil 2004 esitatud hagiavalduses. Toimikus sisalduvatest dokumentidest nähtub, et hageja pööras komisjonile 24. septembril 2003 adresseeritud kirjas tähelepanu sellele, et OIB direktor teatas ametlikult, et „City Centeri projekt ei kuulu enam komisjoni praeguste prioriteetide hulka enda talituste majutamiseks”. Seega sai ta sellel samal kuupäeval teada enda väidetud õigusvastasusest ehk nõuetekohaselt antud nõusoleku tühistamise keelu rikkumisest.

99      Järelikult tuleb käesolev hageja etteheide, mis esitati käesolevas menetluses liiga hilja, jätta vastuvõetamatuse tõttu läbi vaatamata.

100    Etteheite kohta, et komisjon rikkus hea usu põhimõtet ja kuritarvitas oma õigust jätta leping sõlmimata, kui ta ei teatanud hagejale oma otsuse tegelikke põhjuseid loobuda lepingust − mille pärast lepingueelseid läbirääkimisi alustati − ja järelikult katkestada need läbirääkimised, tuleb märkida, et sellega seondub käesoleva asja olukorras põhiliselt etteheide, mis käsitleb hankelepingu sõlmimisest loobumise otsuse põhjendamise puudumist. Finantsmääruse artikli 101 teise lõigu alusel ja EÜ artiklist 253 tuleneva üldise põhjendamiskohustuse alusel oli komisjonil kohustus edastada hagejale otsuse põhjendused samal ajal, kui ta teatas otsusest, et ta loobub selle lepingu sõlmimisest, mille kohta hageja oli esitanud pakkumise.

101    Siiski tuleb märkida, et hageja ei viita mingisugusele kahjule (vt allpool punkt 157), mis võib tekkida põhjusliku seose alusel sellest, et komisjon ei teatanud põhjuseid, mille tõttu ta otsustas loobuda lepingu sõlmimisest ja järelikult katkestada lepingueelsed läbirääkimised. Järelikult ei ole käesolevas asjas täidetud tingimused kahju ning selle kahju ja ühenduse institutsiooni õigusvastase käitumise vahelise põhjusliku seose olemasolu kohta, mis on vajalikud ühenduse lepinguvälise vastutuse tekkimiseks (vt eespool punktid 86 ja 87). Ühenduse lepinguväline vastutus ei saa seega tekkida nimetatud väidetava õigusvastasuse tõttu.

102    Järelikult tuleb etteheide, et lepingueelsete läbirääkimiste katkestamise põhjuseid ei edastatud, põhjendamatuse tõttu tagasi lükata.

103    Samuti tuleb tagasi lükata etteheide, et komisjon rikkus hea usu põhimõtet ja kuritarvitas õigust jätta leping sõlmimata, kui ta alustas kergemeelselt lepingueelseid läbirääkimisi, mille ta pidi seejärel katkestama. See etteheide põhineb oletusel, et lepingueelsete läbirääkimiste katkestamise ainus põhjus oli ametnike vastuseis kinnisvarasse majutamise suhtes, millest komisjon oli läbirääkimiste alustamisel teadlik. Selle argumendi tegelikkusele vastavust ei ole siiski tõendatud. Vasturepliigist ja toimikus sisalduvatest dokumentidest nähtub hoopis, et lepingueelsete läbirääkimiste katkestamine tulenes mitmest tehnilisest probleemist, mis olid eelkõige seotud kinnisvara geograafilise asukohaga ja mida märkisid mõned järelevalveasutused (vt eespool punkt 20), kui nende poole pöörduti sisemises järelevalve‑ ja otsustusmenetluses.

104    Seda, kas komisjon tegutses käesolevas asjas õigusvastaselt, tuleb seega analüüsida hageja esitatud teiste etteheidete alusel.

 Lepingueelsete läbirääkimiste katkestamise otsusest liiga hilja teatamine, sisemistest otsustamiseeskirjadest teatamata jätmine ning üürilepingu sõlmimiseks ja/või sellega seotud investeeringute eest vastutuse võtmiseks antud kinnitused

105    Õigusvastase tegevuse tingimuse puhul on kohtupraktika kohaselt nõutav, et oleks tõendatud isikutele õigusi andva õigusnormi piisavalt selge rikkumine (Euroopa Kohtu 4. juuli 2000. aasta otsus kohtuasjas C‑352/98 P: Bergaderm ja Goupil vs. komisjon, EKL 2000, lk I‑5291, punkt 42). Otsustav kriteerium ühenduse õiguse rikkumise kvalifitseerimiseks piisavalt selgeks rikkumiseks on ühenduse institutsiooni kaalutlusõigusele seatud piiride ilmselge ja tõsine eiramine. Kui sellel institutsioonil on üksnes märkimisväärselt piiratud, kui mitte olematu kaalutlusruum, võib ühenduse õiguse vähimast rikkumisest piisata, et tuvastada piisavalt selge rikkumise olemasolu (Euroopa Kohtu 10. detsembri 2002. aasta otsus kohtuasjas C‑312/00 P: komisjon vs. Camar ja Tico, EKL 2002, lk I‑11355, punkt 54, ja Euroopa Kohtu 12. juuli 2001. aasta otsus liidetud kohtuasjades T‑198/95, T‑171/96, T‑230/97, T‑174/98 ja T‑225/99: Comafrica ja Dole Fresh Fruit Europe vs. komisjon, EKL 2001, lk II‑1975, punkt 134).

106    Kohtupraktikas välja kujunenud kriteeriumide puhul tuleb esiteks analüüsida, kas hageja väidetud rikkumised puudutavad õigusnorme, mis annavad isikutele õigusi. Selles suhtes tuleb rõhutada, et viitamine õiguse kuritarvitamisele, mis tuleneb lepingu sõlmimisest loobumise ja lepingueelsete läbirääkimiste katkestamisega seotud olukorrast, ei ole hageja argumentides hea usu põhimõtte rikkumist käsitleva etteheite suhtes iseseisev argument. Viide õiguse kuritarvitamisele sisaldub seega käesolevas asjas nimetatud etteheites.

–       Väidetavalt rikutud eeskirjade laad

107    Euroopa Kohus leidis liidetud kohtuasjades 43/59, 45/59 ja 48/59: Von Lachmüller jt vs. EMÜ komisjon 15. juulil 1960 tehtud kohtuotsuses (EKL 1960, lk 933, lk 956) ja kohtuasjas 44/59: Fiddelaar vs. EMÜ komisjon 16. detsembril 1960 tehtud kohtuotsuses (EKL 1960, lk 1077, lk 1099), et nii haldus‑ kui ka lepinguõiguse valdkonnas tuleb ühenduse ametiasutuste tegevuses järgida alati hea usu põhimõtet. Ühenduse kohtupraktikast nähtub veel reegel, et õigussubjektid ei saa ühenduse õigusnormidele viitamist kuritarvitada (vt selle kohta Euroopa Kohtu 3. detsembri 1974. aasta otsus kohtuasjas 33/74: Van Binsbergen, EKL 1974, lk 1299, punkt 13; Euroopa Kohtu 10. jaanuari 1985. aasta otsus kohtuasjas 229/83: Leclerc jt, EKL 1985, lk 1, punkt 27; Euroopa Kohtu 21. juuni 1988. aasta otsus kohtuasjas 39/86: Lair, EKL 1988, lk 3161, punkt 43; Euroopa Kohtu 3. märtsi 1993. aasta otsus kohtuasjas C‑8/92: General Milk Products, EKL 1993, lk I‑779, punkt 21; Euroopa Kohtu 5. oktoobri 1994. aasta otsus kohtuasjas C‑23/93: TV10, EKL 1994, lk I‑4795, punkt 21; Euroopa Kohtu 12. mai 1998. aasta otsus kohtuasjas C‑367/96: Kefalas jt, EKL 1998, lk I‑2843, punkt 20; Euroopa Kohtu 23. märtsi 2000. aasta otsus kohtuasjas C‑373/97: Diamantis, EKL 2000, lk I‑1705, punkt 33, ja Euroopa Kohtu 21. veebruari 2006. aasta otsus kohtuasjas C‑255/02: Halifax jt, EKL 2006, lk I‑1609, punkt 69). Läbirääkimistes, mille eesmärk on sõlmida hankemenetluses leping ühenduse ametiasutuse ja pakkuja vahel, annavad need õigusnormid asjaomasele pakkujale õigusi, kehtestades teatud piirangud ühenduse tellija tegevusele, kui ta otsustab loobuda hankest ja lepingu sõlmimisest.

108    Kohtupraktikast nähtub veel, et õiguspärase ootuse kaitse ja järgimise põhimõte on ühenduse õiguse üldpõhimõte, mis annab isikutele õigusi (Euroopa Kohtu 19. mai 1992. aasta otsus liidetud kohtuasjades C‑104/89 ja C‑37/90: Mulder jt vs. nõukogu ja komisjon, EKL 1992, lk I‑3061, punkt 15, ja Esimese Astme Kohtu 6. detsembri 2001. aasta otsus kohtuasjas T‑43/98: Emesa Sugar vs. nõukogu, EKL 2001, lk II‑3519, punktid 64 ja 87). Hankemenetluses annab see põhimõte õigusi igale pakkujale, kes on olukorras, millest ilmneb, et ühenduse haldusasutus on neile konkreetseid tagatisi andes tekitanud neil põhjendatud lootusi (vt selle kohta Esimese Astme Kohtu 17. detsembri 1998. aasta otsus kohtuasjas T‑203/96: Embassy Limousines & Services vs. parlament, EKL 1998, lk II‑4239, punkt 74 jj).

109    Eespool esitatu põhjal tuleb märkida, et hageja viitab käesolevas asjas selliste eeskirjade rikkumisele, millega antakse isikutele õigusi.

110    Teiseks tähendavad kohtupraktikas kinnitatud kriteeriumid, et tuleb täpsustada käesolevas asjas komisjoni kaalutlusruumi eelkõige finantsmääruse artikli 101 esimese lõigu alusel, mis tal on lepingu sõlmimisest loobumiseks ja järelikult tema alustatud läbirääkimiste katkestamiseks.

–       Finantsmääruse artikli 101 esimese lõigu tähendus, laad, õiguspärasus ja mõju

111    Eelkõige nähtub finantsmääruse artikli 101 esimesest lõigust, et tellijal on väljakuulutamiseta läbirääkimistega hankemenetluses pärast kohaliku turu‑uuringu tegemist − nagu see käesolevas asjas õiguspäraselt toimus − väga lai kaalutlusõigus loobuda lepingu sõlmimisest ja järelikult katkestada alustatud lepingueelsed läbirääkimised (vt veel selle kohta ja analoogia alusel Euroopa Kohtu 16. septembri 1999. aasta otsus kohtuasjas C‑27/98: Fracasso ja Leitschutz, EKL 1999, lk I‑5697, punktid 23–25, ja eespool punktis 108 viidatud kohtuotsus Embassy Limousines & Services vs. parlament, punkt 54).

112    Sellest järeldub, et õigusvastase tegevuse olemasoluga seotud tingimuse täitmiseks peab hageja mitte ainult tõendama, et komisjon rikkus mõnda hageja viidatud õigusnormi, lähtudes asjaoludest, mis on seotud tema otsusega loobuda lepingu sõlmimisest ja järelikult katkestada lepingueelsed läbirääkimised, vaid tõendama ka seda, et see rikkumine kujutas endast selle institutsiooni kaalutlusõigusele kehtestatud piiride ilmselget ja tõsist rikkumist.

113    Seda järeldust ei lükka ümber argumendid ja vastuväited, mis hageja käesolevas asjas esitas.

114    Hageja argumentide kohta, et finantsmääruse artikli 101 esimest lõiku samuti nagu kõnealuse määruse esimese osa V jaotisi teisi sätteid ei kohaldata üürilepingu sõlmimisele, sest need sätestavad üksnes ühenduse institutsioonide sisemisi korraldusmeetmeid, mis oma laadilt ei saa tekitada kolmandatele isikutele õiguslikke tagajärgi, piisab kui märkida, et tegelikult see artikkel sisaldab reguleerivaid sätteid, mis on EÜ artikli 249 alusel kõigis oma koostisosades üldised, siduvad ja vahetult kohaldatavad objektiivsele olukorrale, mida need reguleerivad.

115    Finantsmääruse lõppsätetest nähtub, et samuti nagu kõik finantsmääruse sätted, on artikli 101 esimene lõik kõigis oma koostisosades siduv ja seda kohaldatakse vahetult igas liikmesriigis. See on avaldatud Euroopa Liidu Teatajas aktina, mille avaldamine on selle kohaldatavuse tingimus.

116    Lisaks nähtub finantsmääruse põhjendusest 24, et artikli 101 esimene lõik reguleerib ühenduse institutsioonide oma huvides sõlmitavaid hankelepinguid. Juba selle artikli eset arvestades on artiklile seega iseloomulik õiguslike tagajärgede tekitamine kõigile kolmandatele isikutele, kes teevad pakkumisi neis hangetes. Lisaks tuleb märkida, et artikli 101 esimene lõik määratleb täpselt tellija õigused hangete alal suhetes pakkujatega. Nagu komisjon õigesti märgib, ei oleks neil sätetel mingit tähendust ega mõju, kui need oleksid üksnes institutsioonide sisemise toimimise eeskirjad. Ka artikli 101 esimese lõigu sisust nähtub, et selle eesmärk on tekitada õiguslikke tagajärgi sellistele kolmandatele isikutele, kes teevad pakkumise ühenduse institutsiooni oma huvides korraldatud hankes, ja et sel määral on see üldkohaldatav.

117    Käesolevas asjas võis hageja vastu viidata artikli 101 esimesele lõigule ja see oli kohaldatav käesoleva asja esemeks oleva hankelepingu sõlmimise menetluses, sest lepingueelseid läbirääkimisi alustati pärast finantsmääruse avaldamist ja jõustumist. Määrus avaldati Euroopa Ühenduste Teatajas 16. septembril 2002 ja see jõustus 1. jaanuaril 2003 vastavalt määruse artiklile 187, samas kui komisjoni ja hageja vahelised lepingueelsed läbirääkimised algasid alles mais 2003.

118    Lisaks tuleb lükata tagasi õigusvastasuse väide, mille hageja esitas toetamaks oma argumenti, et finantsmääruse artikli 101 esimese lõik ja selle määruse esimese osa V jaotise teised sätted ei kuulu käesolevas asjas kohaldamisele.

119    Tuleb meelde tuletada, et ühenduse pädevuse süsteemis peab ühenduse õigusakti õigusliku aluse valik põhinema objektiivsetel asjaoludel, mis on kohtulikult kontrollitavad ja mille hulka kuuluvad eriti õigusakti eesmärk ja sisu (vt Euroopa Kohtu 12. novembri 1996. aasta otsus kohtuasjas C‑84/94: Ühendkuningriik vs. nõukogu, EKL 1996, lk I‑5755, punkt 25 ja seal viidatud kohtupraktika).

120    EÜ artikkel 279 sätestab, et „[k]omisjoni ettepaneku põhjal ning pärast konsulteerimist Euroopa Parlamendiga ja kontrollikoja arvamuse saamist [koostab] ühehäälselt otsustav nõukogu finantsmääruse, milles täpsustatakse eelkõige eelarve koostamise ja täitmise ning aruannete esitamise ja auditeerimise kord”. See artikkel annab nõukogule üldise pädevuse määrata kindlaks eeskirjad, mis reguleerivad kogu EÜ asutamislepinguga hõlmatud eelarvevaldkonda, mis hõlmab lisaks eelarve koostamise ja täitmise ning aruannete esitamise ja auditeerimise korrale ka kõiki muid sellega tihedalt seotud küsimusi, mida väljendab määrsõna „eelkõige” kasutamine.

121    Nagu nähtub finantsmääruse artikli 88 lõikest 1, on finantsmäärusega reguleeritud riigihankelepingud lepingud, mida rahastatakse täielikult või osaliselt ühenduse eelarvest. Lepingu sõlmimine ühenduse hankes tekitab seega kohustuse (juriidiline kohustus), millest tekib kulu, mida rahastatakse eelarvest (eelarveliste kulukohustuste võtmine). Vastavalt eelarve ühtsuse ja õigsuse põhimõttele tuleb juriidilisele kohustusele vastav kulu lisada seega eelarvesse. Selles suhtes on ühenduse institutsioonide enda huvides toimuv hankemenetlus ja vastavate lepingute sõlmimine tihedalt seotud eelarvekulude täitmisega.

122    Kuigi hankeid reguleerivaid sätteid ei loeta eelarveõiguse − mida üldiselt peetakse kitsamaks − lahutamatuks osaks, tuleb märkida, et ühenduse õiguses EÜ asutamislepingu finantssätete struktuurist nähtuvate põhimõtete järgimine ning eelkõige läbipaistvuse ja usaldusväärse finantsjuhtimise põhimõtete järgimine õigustab seda, et ühenduse institutsioonide oma huvides toimuvatele hangetele, mis võivad olla seotud eelarve täitmisega, kohaldatakse läbipaistvaid sätteid, mis tagavad ühenduse vahendeid kaitsvate menetluste järgimise. Kuigi enamikul juhtudel ei ole ka finants‑ või eelarveõigusele iseloomulik õiguste või kohustuste tekitamine avaliku õiguse valdkonda mittekuuluvatele isikutele, ei takista miski seda, et sellised sätted võivad tekitada õiguslikke tagajärgi kolmandatele isikutele, kes nõustuvad tegema pakkumise ühenduse hankes, mida rahastatakse täielikult või osaliselt ühenduse eelarvest.

123    Täpsemalt nähtub finantsmääruse artiklist 89, et selle määruse esimese osa V jaotise sätete, mida on täiendatud rakenduseeskirjade vastavate sätetega, eesmärk ja ese on see, et kõigis täielikult või osaliselt eelarvest rahastatud hangetes järgitakse läbipaistvuse, proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja mittediskrimineerimise põhimõtteid ning et kõikide hankelepingute puhul korraldatakse võimalikult laiaulatuslik pakkumine, välja arvatud juhul, kui rakendatakse läbirääkimistega menetlust. Nende sätete eesmärk on ühenduse institutsiooni oma huvides toimuvates hangetes läbipaistvate eeskirjade järgimine, millega tagatakse ühenduse vahendite kaitsemenetluste järgimine.

124    Eespool esitatust nähtub, et EÜ artikkel 279 on finantsmääruse esimese osa V jaotise sätete vastuvõtmiseks asjakohane õiguslik alus. Lisaks tuleb märkida, et nõukogu on eespool viidatud sätete vastuvõtmisel tegutsenud talle EÜ artikliga 279 antud volituste alusel ja piires.

125    Hageja argumendi kohta, et finantsmääruse artikli 101 esimene lõik on vastuolus EÜ artikliga 288, sest sellega vabastatakse komisjon õigusvastaselt osaliselt vastutusest, on piisav märkida, et õigust loobuda hankest ja jätta sellega seotud leping sõlmimata kasutatakse ilma, et see piiraks EÜ artikli 288 teise lõigu kohaldamist. Sellest järeldub, et kuigi komisjonil on väga lai kaalutlusõigus läbirääkimised katkestada, võib ühenduse lepinguväline vastutus siiski tekkida, kui läbirääkimiste katkestamisega seotud olukorrast nähtub, et nii tehes toimis ta õigusvastaselt EÜ artikli 288 teise lõigu tähenduses.

126    Viimaseks, mis puudutab hageja argumenti, et komisjon ei saa tugineda tema vastu finantsmääruse artikli 101 esimesele lõigule, sest komisjon ise ei järginud sama artikli teist lõiku, mille kohaselt tuleb lepingu sõlmimisest loobumise otsuse põhjendused teha huvitatud pakkujatele teatavaks, tuleb märkida, et nimetatud sätte kohaselt peab lepingu sõlmimisest loobumise otsus olema põhjendatud ja see tuleb taotlejatele või pakkujatele teatavaks teha. Põhjendamiskohustuse rikkumine võib muuta hankest loobumise ja lepingu sõlmimata jätmise otsuse kehtetuks. Seevastu ei või see selles staadiumis välistada niisuguste sätete kohaldamist, mis on käesolevas asjas mõeldud üürilepingu sõlmimisele kohaldamiseks seetõttu, et need on määruse sätted.

–       Hea usu põhimõtte ja õiguse kuritarvitamise keelu rikkumine

127    Esiteks tuleb analüüsida eespool nimetatud kriteeriumide (eespool punkt 112) alusel hageja etteheidet, et komisjon ületas piire, mille kehtestavad käesolevas asjas hea usu põhimõte ja õiguse kuritarvitamise keeld tema õigusele jätta leping sõlmimata, kui ta jätkas üle kahe kuu läbirääkimisi, mille kindlast ebaõnnestumisest oli ta teadlik.

128    Kõigepealt tuleb meelde tuletada, et komisjon teavitas hagejat otsusest lepingu sõlmimisest loobuda ja järelikult katkestas lepingueelsed läbirääkimised 24. septembril 2003 (vt eespool punkt 98).

129    Seda tõdemust ei vaidlusta komisjoni argumendid, et vaidlusalusest teave edastati hagejale juuli alguses peetud koosolekul. Lisaks sellele, et neid argumente ei ole täpsustatud, ei toeta neid ka ükski tõend ja need on vastuolus OIB ja aktsiaseltsi Fortis vahel juulis 2003 toimunud kirjavahetusega. Kuigi selles mainitakse lepingu heakskiitmisega viivitamist või heakskiitmise edasilükkamist, ei mainita selles kunagi mingisugust põhimõttelist lepingust loobumist. Sellest hoopis nähtub, et läbirääkija teatas 14. juulil 2003 läbirääkimispartneritele, et üürilepingu sõlmimise ideed ei olnud kuni selle ajani kahtluse alla seatud. Lisaks teavitas läbirääkija kuupäevata kirjas, mille aktsiaselts Fortis sai kätte 23. juulil 2003, et ta hoiab teda olukorra arenguga kursis.

130    Seejärel tuleb kindlaks määrata kuupäev, mil komisjon tegi oma otsuse lepingust loobumise kohta. Hageja väidab, et see otsus tehti juulis 2003, kuid ei suutnud esitada ühtegi tõendit selle kohta. Komisjoni enda dokumentidest nähtub siiski, et „2003. aasta juuli alguses” ja „kõikide läbirääkimiste käigus ilmnenud raskuste tõttu otsustas ta lõpuks loobuda kinnisvara üürimisest”. Samadest dokumentidest nähtub, et juulis „üritas OIB otsida kinnisvara üürimisele muud võimalikku lahendust, mis võimaldaks kiiremat kolimist, ja et sellega seoses peeti läbirääkimisi teiste võimalike üürileandjatega”. Komisjoni poolt kohtumenetluse käigus esitatud dokumentidest nähtub veel, et arvestades kinnisvara kasutuselevõtmise kahekuulist hilinemist, otsustas BPG eespool punktis 24 nimetatud 16. juuli 2003. aasta koosolekul analüüsida tõsiselt ja väga kiiresti võimalust üürida ehitis M ja seega peatada tellimused, mis olid juba esitatud kinnisvara siseruumide renoveerimiseks. Komisjon kinnitas ka vastuseks Esimese Astme Kohtu esitatud küsimustele, et pärast BPG analüüsi „alustas OIB lõpuks konsulteerimis‑ ja otsustamismenetlust ehitise M suhtes”. Seega tuleb märkida, et 16. juulil 2003 tegi komisjon otsuse loobuda lepingust, mille üle pidas ta hagejaga läbirääkimisi, ja alustada uut läbirääkimismenetlust teise ehitise suhtes.

131    Kui arvestada üle kahekuulist ajavahemikku otsuse vastuvõtmisest kuni hagejale otsusest teatamiseni, tuleb märkida, et komisjon viivitas läbirääkimispartneritele lepingu sõlmimisest loobumise otsusest teatamisega. Ta jätkas seega lepingueelseid läbirääkimisi, mille kindlast ebaõnnestumisest oli ta teadlik, ja võttis hagejalt võimaluse otsida teist võimalikku üürnikku kinnisvarale alates 16. juulist 2003. Kinnisvara hankemenetluses, milles peeti läbirääkimisi üksnes hagejaga ja mis puudutas kinnisvara, mida hoiti lepingueelsete läbirääkimiste eesmärgil eemal teistest tehingutest, rikub selline komisjoni tegevus hea usu põhimõtet ja kujutab endast lepingu sõlmimata jätmise õiguse kuritarvitamist.

132    Kui arvestada õigusnorme, mille rikkumine on tuvastatud, kujutab see rikkumine endast käesolevas asjas komisjoni kaalutlusõigusele seatud piiride ilmselget ja tõsist rikkumist oma õiguse teostamisel loobuda hagejaga läbiräägitud lepingu sõlmimisest ja seega katkestada temaga peetavad läbirääkimised.

133    Teiseks tuleb analüüsida etteheidet, et komisjon ületas piire, mille seavad käesolevas asjas hea usu põhimõte ja õiguse kuritarvitamise keeld tema õigusele jätta leping sõlmimata, sest ta ei teatanud 16. juuni 2003. aasta lepinguprojekti saamisel, et ta ei saa sellega nõustuda imperatiivsete asjaolude tõttu sisemises heakskiitmise menetluses, vaid hoopis allkirjastas selle kaaskirja, teades, et hageja esitab selle alusel renoveerimistööde tellimused. Hageja süüdistab komisjoni nimetatud etteheites põhiliselt selles, et ta katkestas lepingueelsed läbirääkimised pärast seda, kui ta oli teabe edastamata jätmise tõttu viinud ta eksitusse nende kohustuste ulatuse suhtes, mis teda tegelikult seovad, ja põhjustas talle seega kahju. See argument tekitab küsimuse, kas hea usu põhimõte kohustas komisjoni käesolevas asjas eelkõige teavitama oma läbirääkimispartnereid kohustustest, millega ta on lepingueelsetes läbirääkimistes tegelikult seotud.

134    Kõigepealt tuleb täpsustada, et komisjonil võib olla hea usu põhimõtte või õiguse kuritarvitamise keelu alusel konkreetne teavitamiskohustus hageja ees üksnes juhul, kui kõnealune teave on kättesaamatu või hagejale väga raskesti kättesaadav.

135    Finantsmääruse artikli 101 esimese lõigu alusel võis komisjon loobuda hankest ja üürilepingu sõlmimisest lepingu allakirjutamise päevani. Sellest järeldub, et lepingut ei saanud pidada komisjonile õiguslikult siduvaks enne nimetatud kuupäeva. Nagu täpsustati ka eespool punktis 117, kuulusid selle artikli sätted kohaldamisele ja neile võis viidata hageja vastu. Järelikult tuleb asuda seisukohale, et kuigi hageja ei saanud komisjonilt selle kohta konkreetset teavet, teadis ta või oleks pidanud teadma, et komisjon võib loobuda lepingu sõlmimisest ilma hüvitamiskohustuseta kuni lepingu allakirjutamise päevani, mistõttu õiguslik kohustus saab ametlikult tekkida alles siis, kui komisjon lepingu alla kirjutab. Pooled ei ole vaidlustanud seda, et käesolevas asjas ei toimunud kunagi lepingu ametlikku allkirjastamist.

136    Seega tuleb järeldada, et hageja ei või käesolevas asjas põhjendatult viidata hea usu põhimõtte või õiguse kuritarvitamise keelu rikkumisele, mis tuleneb üksnes sellest, et komisjon ei andnud talle teavet kohustuste kohta, millega komisjon on tegelikult lepingueelsetes läbirääkimistes seotud.

137    Eespool esitatust tuleb järeldada, et komisjon rikkus piisavalt selgelt hea usu põhimõtet ja kuritarvitas õigust jätta leping sõlmimata, kui ta teatas hagejale liiga hilja oma otsusest lepingueelsed läbirääkimised katkestada.

–       Õiguspärase ootuse kaitse põhimõtte rikkumine

138    Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt õigus nõuda õiguspärase ootuse kaitset laieneb kõigile isikutele, kes on olukorras, kus ühenduse ametiasutus on neile konkreetseid kinnitusi andes tekitanud nendes põhjendatud lootusi. Selliseks kinnituseks on mis tahes vormis edastatud täpne teave, mis on tingimusteta ja kooskõlaline ning pädevatest ja usaldusväärsetest allikatest. Seevastu ei saa ametiasutuse antud konkreetsete kinnituste puudumisel selle põhimõtte rikkumisele tugineda (vt Esimese Astme Kohtu 19. märtsi 2003. aasta otsus kohtuasjas T‑273/01: Innova Privat‑Akademie vs. komisjon, EKL 2003, lk II‑1093, punkt 26 ja seal viidatud kohtupraktika). Lisaks nähtub kohtupraktikast, et kinnitused, milles ei arvestata kohaldatavaid õigusnorme, ei saa tekitada asjaomases isikus õiguspärast ootust, isegi kui oletada, et nende andmine on tõendatud (vt avaliku teenistuse vaidlustes Euroopa Kohtu 6. veebruari 1986. aasta otsus kohtuasjas 162/84: Vlachou vs. kontrollikoda, EKL 1986, lk 481, punkt 6; Esimese Astme Kohtu 27. märtsi 1990. aasta otsus kohtuasjas T‑123/89: Chomel vs. komisjon, EKL 1990, lk II‑131, punkt 30, ja Esimese Astme Kohtu 7. mai 1991. aasta otsus kohtuasjas T‑18/90: Jongen vs. komisjon, EKL 1991, lk II‑187, punkt 34).

139    Lisaks nähtub kohtupraktikast, et ettevõtjad peavad põhimõtteliselt kandma oma tegevusest tulenevaid majanduslikke riske, arvestades iga asjaomase juhtumi asjaolusid. Hankemenetluses hõlmavad need majanduslikud riskid eeskätt pakkumise esitamisega seotud kulusid. Nii tekkinud kulud jäävad järelikult menetluses osaleda otsustanud ettevõtja kanda, sest hankes konkureerimise õigus ei tähenda kindlust menetluse tulemuse suhtes (eespool punktis 108 viidatud kohtuotsus Embassy Limousines & Services vs. parlament, punkt 75). Kui aga tellijaks olev institutsioon julgustab pakkujat enne lepingu sõlmimist kõnealuse hanke võitjaga tegema tagastamatuid investeeringuid ja seega ületama kõnealusele tegevusele iseloomulikke ehk pakkumise tegemisega seotud riske, võib ühendusel tekkida lepinguväline vastutus (eespool punktis 108 viidatud kohtuotsus Embassy Limousines & Services vs. parlament, punkt 76).

140    Hageja viitab käesolevas asjas esiteks sellele, et komisjon ei teatanud talle oma õigusest loobuda lepingu sõlmimisest ilma hüvitamiskohustuseta kuni selle allkirjastamiseni.

141    Nagu eespool punktides 117 ja 135 on märgitud, oleks hageja pidanud teadma isegi ilma konkreetse teavitamiseta, et komisjonil on õigus loobuda lepingu sõlmimisest ilma hüvitamiskohustuseta kuni lepingu allkirjastamiseni ja et seega sai õiguslik kohustus tekkida üksnes siis, kui komisjon lepingu allkirjastab. Ta ei saa seega viidata täpsetele kinnitustele, mis oleksid tekitanud põhjendatud lootuse üürilepingu sõlmimiseks, mis oleks tulenenud üksnes sellest, et komisjon ei maininud kõnealuse lepingu sõlmimisele kohaldatavaid õigusnorme.

142    Teiseks viitab hageja sellele, et läbirääkija julgustas teda eespool punktis 5 viidatud 6. juuni 2003. aasta koosolekul töödega viivitamatult alustama. Selle kohta piisab märkusest, et isegi kui oletada, et läbirääkija tõesti väidetavad laused ütles, ei ole need sellised, mis tekitavad hageja väidetud õiguspärase ootuse. Eespool punktis 6 viidatud 11. juuni 2003. aasta elektronkirjast nähtub, et aktsiaselts Fortis teatas veel pärast seda koosolekut läbirääkijale, et tal ei ole mõistlik tellida renoveerimistöid enne, kui komisjon kinnitab oma nõustumist üürilepingu tingimustega. Hageja ise lisab oma menetlusdokumentides, et kui ta oli seadnud teatud tingimusi eespool punktis 7 viidatud 16. juuni 2003. aasta kirjas, tahtis ta saada veel tõendit läbirääkimispoolte vahel sõlmitud lepingu kohta, sest ta ei saanud piirduda 6. juuni 2003. aasta koosolekul läbirääkija antud ausõnaga. Hageja ei saa seega oma avalduste põhjal väita, et läbirääkija ütlemised olid sellised, mis tekitasid hagejas põhjendatud lootusi, et leping sõlmitakse, ja et läbirääkija julgustas teda esitama tellimusi renoveerimistööde tegemiseks.

143    Kolmandaks väidab hageja, et komisjon nõudis korduvalt, et tööd tellitaks kiiresti, et tema ametnikud võiksid sisse kolida üürilepingu jõustumise kuupäeval.

144    Toimikus sisalduvatest dokumentidest ja eelkõige parlamendiga sõlmitud institutsioonidevahelisest koostöölepingust nähtub, et 1. novembri 2003. aasta kuupäevast kinnipidamine ruumidesse pääsemiseks oli oluline tingimus komisjoni sidumiseks kohustusega. Sellest järeldub, et lepingu andmine hagejale ja üürilepingu sõlmimine temaga sõltus põhimõtteliselt sellest, kas ta suudab renoveerimistööd lõpule viia hiljemalt 31. oktoobriks 2003.

145    Toimikus sisalduvatest dokumentidest ja komisjoni enda kinnitustest nähtub veel, et komisjon pidas läbirääkimisi 2003. aasta juuli keskpaigani üksnes hagejaga, et rahuldada oma personali teatud osa majutusvajadust. Sellest järeldub, et selle hetkeni käitusid ning tegutsesid komisjon ja täpsemalt OIB nii, nagu sõlmitaks hagejaga leping ja hageja täidaks selle. Lisaks nähtub kohtumenetluse käigus komisjoni esitatud dokumentidest, et 7. juulini 2003 ehk selle kuupäevani, mil personali ja halduse peadirektoraat andis arvamuse, ei olnud OIB‑l põhjust arvata, et eelkõige kinnisvara geograafilise asukohaga seotud tehnilised probleemid, millele komisjon seejärel viitas lepingueelsete läbirääkimiste katkestamise põhjusena, võivad ohustada lepingu andmist hagejale ja üürilepingu sõlmimist.

146    Lisaks nähtub toimikus sisalduvatest dokumentidest, et enne seda, kui hageja sai teada läbirääkimistest, mida komisjon pidas samal ajal teiste Brüsseli turul tegutsevate kinnisvaraettevõtjatega, ei olnud hagejal mingit põhjust arvata, et muud probleemid kui tööde tähtaegne täitmine võiks ohustada üürilepingu sõlmimist. Alles käesolevas kohtumenetluses ehk pärast kuupäeva, millele hageja viitab kui õiguspärase ootuse tekkimise kuupäevale, ehk pärast 26. juunit 2003 sai hageja teada probleemidest, mille tõttu komisjon tegi otsuse hankest ja üürilepingu sõlmimisest loobuda.

147    Nende tõdemuste põhjal tuleb hinnata nende asjaolude asjakohasust, mille hageja esitas toetamaks oma argumente, et komisjon julgustas teda tegema renoveerimistöid, ootamata ära üürilepingu ametlikku allkirjastamist.

148    Hageja väidab, et läbirääkija allkirjastas ilma ühegi reservatsioonita 16. juuni 2003. aasta kirja, milles täpsustati, et hageja edastab alates allkirjastatud kirja kättesaamisest, nagu temalt paluti, renoveerimistööde tellimused, ootamata ära üürilepingu ametlikku allkirjastamist (vt eespool punkt 7). Komisjon vaidlustab hageja argumentide õigsuse ja väidab, et hageja võttis omal algatusel meetmeid renoveerimistööde alustamiseks ega oodanud ära lepingu sõlmimist ning nõustus seega võtma riski, et neid renoveerimistöid ei hüvitata talle lepingutingimuste alusel.

149    Selle kohta, et OIB ei reageerinud 16. juuni 2003. aasta kirjas märkusele, millest nähtus, et komisjon palus hagejal alustada renoveerimistöid, ootamata ära üürilepingu ametlikku allkirjastamist, tuleb märkida, et lisaks sellele, et läbirääkija ei vaidlustanud seda, üritas ta isegi hageja seatud tingimusi täita, et ta nõustuks rangete tähtaegadega, millega oli seotud viivise maksmise kohustus, ja esitaks renoveerimistööde tellimused üürilepingu ametlikku allkirjastamist ära ootamata. Kõik need asjaolud kummutavad komisjoni argumendi, et hageja võttis ilma palumata omal algatusel meetmeid tellimuste esitamiseks lepingu allkirjastamist ära ootamata. Need asjaolud tõendavad, et OIB julgustas hagejat esitama renoveerimistööde tegemiseks vajalikke tellimusi, ootamata isegi ära, kuni allkirjastatakse ametlikult üürileping, mis sätestab, et komisjonil tuleb renoveerimistööde eest maksta lisaüüri vormis.

150    Nagu hageja õigesti märkis, kinnitab renoveerimistööde alustamise julgustamist see, et OIB teine ametnik andis 4. juulil 2003 nõusoleku (vt eespool punkt 18) aktsiaseltsi Fortis pakkumisele, mis puudutas kinnisvara ehitusplatsi valve kulude tunnimäärasid, ja neile kuludele vastavad summad pidi võetama renoveerimistööde eelarverealt „Ehitusplatsi sisseseadmine”. See sõnaselge nõustumine tõendab, et OIB ametnikud täitsid kõik tingimused, et hageja saaks teha renoveerimistöid, ootamata ära lepingu ametlikku allkirjastamist.

151    26. juunil 2003 OIB ja viimasena komisjoni antud julgustus renoveerimistööde enneaegseks tegemiseks oli selline, mis tekitas hagejal sel kuupäeval õiguspärase ootuse, et komisjon hüvitab talle ka enne üürilepingu ametlikku allkirjastamist tehtud investeeringud.

152    Neid tõdemusi ei saa vaidlustada − nagu väidab komisjon − S‑i käsitsi kirjutatud märkusega 16. juuni 2003. aasta kirjal, mille läbirääkija allkirjastas 26. juunil 2003 ja mis tekitas küsimuse, kas tellimused võis esitada. Kui arvestada kõnealuse sõnastuse mitmetimõistetavust ja lakoonilisust, tundub komisjoni tõlgendus, et see märkus väljendas hageja kahtlusi seoses võimalusega esitada ilma õigusliku riskita tellimusi 26. juunil 2003 sõlmitud kokkuleppe alusel, liiga spekulatiivne ja ebaselge, et sellega saaks nõustuda. Nagu hageja õigesti märgib, võib sellist märkust tõlgendada selge ja lihtsa palvena esitada tellimused.

153    Arvestades käesolevas asjas esinevaid asjaolusid, tuleb järeldada, et komisjon kui tellija julgustas hagejat tegema eelnevalt teatud tagastamatuid investeeringuid ja seega ületama riske, mis on iseloomulikud kõnealusele tegevusele ehk pakkumise esitamisele hankemenetluses. Lisaks tuleb järeldada, et hageja tegutses mõistlikult ja realistlikult, nõustudes tegema eelnevalt vajalikke investeeringuid, et ta suudaks täita üürilepingut vastavalt komisjoni nõuetele. Ta oli komisjonilt saanud eelnevalt täpseid kinnitusi selle kohta, et komisjon hüvitab talle renoveerimistööd, mida ta pidi tegema väljaspool lepingut.

154    Seda järeldust ei muuda küsitavaks see, et komisjon võis finantsmääruse artikli 100 ja artikli 101 esimese lõigu alusel loobuda hankest ja seega lepingu sõlmimisest ilma hüvitamiskohuseta kuni lepingu allkirjastamiseni. Sellise võimaluse olemasolu ei välista, et komisjon võis oma käitumisega jätta läbirääkimispartneritele mulje, et ta ei kasuta seda võimalust teatud juhtudel (vt selle kohta ja analoogia alusel eespool punktis 108 viidatud kohtuotsus Embassy Limousines & Services vs. parlament, punktid 54 ja 86).

155    Seega tuleb järeldada, et komisjon rikkus piisavalt selgelt õiguspärase ootuse kaitse põhimõtet, kui ta katkestas lepingueelsed läbirääkimised pärast seda, kui ta oli julgustanud hagejat tegema renoveerimistöid, et ta saaks üürida kinnisvara alates 1. novembrist 2003.

156    Kõige eespool esitatu põhjal tuleb järeldada õigusvastase käitumise tingimuse osas, et komisjon tegutses lepingueelsete läbirääkimiste katkestamisel õigusvastaselt, mis võib kaasa tuua ühenduse lepinguvälise vastutuse, sest ta võimaldas lepingueelsetel läbirääkimistel jätkuda, kuigi teadis, et need kindlalt ebaõnnestuvad, ja katkestas lepingueelsed läbirääkimised pärast seda, kui ta oli julgustanud hagejat tegema vajalikke renoveerimistöid kinnisvara üürimiseks alates 1. novembrist 2003. Ülejäänud osas tuleb hageja argumendid põhjendamatuse tõttu tagasi lükata.

b)     Väidetav kahju ning põhjuslik seos õigusvastase käitumise ja selle kahju vahel

157    Hageja nõuab hüvitist lepingu sõlmimise võimaluse kaotamise eest, lepingueelsete läbirääkimiste ajal tekkinud kulude eest ning võimaluse kaotamise eest anda läbirääkimiste ajal kinnisvara üürile mõnele kolmandale isikule.

158    Tuleb meelde tuletada, et EÜ artikli 288 teises lõigus nõutav põhjuslik seos eeldab, et ühenduse õigusvastase käitumise ja väidetava kahju vahel oleks otsene põhjuslik seos ehk kahju peab olema otseselt tekkinud kõnealusest käitumisest (Esimese Astme Kohtu 17. detsembri 2003. aasta otsus kohtuasjas T‑146/01: DLD Trading vs. nõukogu, EKL 2003, lk II‑6005, punkt 72; vt selle kohta ka Euroopa Kohtu 4. oktoobri 1979. aasta otsus liidetud kohtuasjades 64/76, 113/76, 167/78, 239/78, 27/79, 28/79 ja 45/79: Dumortier frères jt vs. nõukogu, EKL 1979, lk 3091, punkt 21; Euroopa Kohtu 5. märtsi 1996. aasta otsus liidetud kohtuasjades C‑46/93 ja C‑48/93: Brasserie du pêcheur ja Factortame, EKL 1996, lk I‑1029, punkt 51, ja eespool punktis 86 viidatud kohtuotsus International Procurement Services vs. komisjon, punkt 55).

159    Lisaks tuleb rõhutada, et väljakujunenud kohtupraktika kohaselt tuleb ühenduse vastutusele tugineval poolel esitada määravaid tõendeid väidetava kahju olemasolu ja suuruse kohta ning tõendada selle kahju ja ühenduse institutsiooni õigusvastase käitumise vaheline põhjuslik seos (Euroopa Kohtu 7. mai 1998. aasta otsus kohtuasjas C‑401/96 P: Somaco vs. komisjon, EKL 1998, lk I‑2587, punkt 71 ja Esimese Astme Kohtu 18. septembri 1995. aasta otsus kohtuasjas T‑168/94: Blackspur jt vs. nõukogu ja komisjon, EKL 1995, lk II‑2627, punkt 40).

160    Hageja esitatud hüvitamisnõuet tuleb analüüsida nende asjaolude alusel.

 Hüvitamisnõue lepingu sõlmimise võimaluse kaotuse eest

161    Lepinguliste läbirääkimiste ühepoolne katkestamine kuulub käesolevas asjas finantsmääruse artikli 101 esimese lõigu kohaselt tellija pädevusse jätta kavandatud üürileping sõlmimata. Hageja ei ole järelikult kunagi saanud mingit õigust selle lepingu sõlmimiseks. Kuna poolte vahel puudub kindel ja lõplik leping, ei saanud hageja omandada ka mingit õigust lepingu alusel ega seega õigust saada oodatud lepingulist tulu.

162    Sellest järeldub, et komisjoni õigusvastast käitumist, mis tuleneb üksnes asjaoludest, kuidas ta teostas oma õigust loobuda hankest ja katkestada ühepoolselt lepingueelsed läbirääkimised, ei saa pidada sellise kahju põhjuseks, mis seisnes võimaluse kaotuses sõlmida leping ja saada tulu, mida loodeti lepingu sõlmimisest. Kahju, mis hagejal tekkis sellest õigusvastasest tegevusest, ei või seega sisaldada tulu, mille saamist võis ta loota kinnisvara üürimisest, ega isegi nende tulude saamise võimaluse kaotust (vt selle kohta eespool punktis 108 viidatud kohtuotsus Embassy Limousines & Services vs. parlament, punkt 96).

163    Seda seisukohta ei saa käesolevas asjas hageja esitatud asjaoludega vaidlustada. Esiteks puudutavad hageja nõuete toetuseks esitatud dokumendid üksnes Belgia ja Prantsuse õigust ega tõenda, et need kinnitavad lepingu sõlmimata jätmisest saamata jäänud tulu hüvitamise põhimõtet. Need dokumendid tõendavad hoopis, et õiguskirjanduses ollakse põhiliselt vastu sellisele lahendusele, mida ei kinnita ka kohtupraktika. Teiseks see, et hageja käesolevas asjas nõutud hüvitis vastab vaid osale saamata jäänud tulust, ei saa kummutada eespool mainitud seisukohta, sest see viiks igal juhul selleni, et antakse osaline õiguslik mõju lepingule, mida ei ole kunagi sõlmitud ja mille sõlmimiseks ei ole hageja kunagi saanud mingit õigust.

164    Eespool esitatust tulenevalt tuleb jätta rahuldamata nõue hüvitada hagejale lepingu sõlmimise ja lepingu täitmisest oodatud tulu saamise võimaluse kaotus, ilma et oleks vaja teha otsust komisjoni esitatud muude argumentide kohta.

 Kulude hüvitamise nõue

165    Finantsmääruse artikli 101 esimesest lõigust nähtub, et põhimõtteliselt kulutused ja kulud, mis pakkuja hankemenetluses osalemiseks enda kanda võttis, ei saa olla kahjutasuga hüvitatavaks kahjuks (vt analoogia alusel Esimese Astme Kohtu 29. oktoobri 1998. aasta otsus kohtuasjas T‑13/96: TEAM vs. komisjon, EKL 1998, lk II‑4073, punkt 71, ja eespool punktis 108 viidatud kohtuotsus Embassy Limousines & Services vs. parlament, punkt 97). Siiski ei saa nimetatud sätet ilma õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtteid kahjustamata kohaldada juhul, kui ühenduse õiguse rikkumine hankemenetluse läbiviimisel mõjutas pakkuja võimalusi hankeleping endale saada (vt analoogia alusel eespool viidatud kohtuotsus TEAM vs. komisjon, punkt 72) või on talle otseselt tekitanud põhjendamatuid kulutusi ja kulusid.

166    Aktsiaseltsile Fortis lepingueelsete läbirääkimiste ajal tekkinud personalikulude kohta tuleb märkida, et hageja ei ole esitanud ühtegi asjaolu, mis võimaldaks tuvastada, et need kulud tulenevad otseselt komisjoni õigusvastasest käitumisest. Hageja ei ole seega tõendanud ega isegi väitnud, et need kulud tekkisid selles ajavahemikus, kui komisjon võimaldas lepingueelsetel läbirääkimistel jätkuda, kuigi ta oli teadlik nende läbirääkimiste kindlast ebaõnnestumisest. Kuna hageja ei ole esitanud selle kohta asjaolusid, ei saa ka järeldada, et aktsiaseltsi Fortis personalikulud tekkisid õigustamatult osas, milles need ületasid pakkumise esitamisega seotud riske hankemenetluses.

167    Igal juhul tuleb märkida, et hageja piirdus hagiavalduses kahju suuruse hindamisega, mis vastab lepingueelsetes läbirääkimistes aktsiaseltsil Fortis tekkinud personalikuludele, esitamata seejuures mingeid tõendeid selle toetuseks. Ta viitas oma repliigis sellele, et see hinnang koostati aktsiaseltsi Fortis kahe töötaja S‑i ja D lepingueelsetele läbirääkimistele kulunud aja ehk vastavalt 150 ja 100 tunni alusel ning nende tunnitasu arvestuse põhjal, mis oli vastavalt 62 ja 124 eurot, ega esitanud selle kohta mingeid konkreetseid ja üksikasjalikke asjaolusid. Selline hinnang, mille asjakohasust või usaldusväärsust ei ole võimalik hinnata, sest hageja ei ole esitanud piisavalt konkreetseid ja üksikasjalikke asjaolusid, ei ole piisav, et tõendada selle aktsiaseltsi Fortis personalikuludele vastava kahju olemasolu ja suurust, mille hüvitamist nõutakse.

168    Eespool esitatu põhjal tuleb hageja nõue aktsiaseltsi Fortis personalikulude hüvitamiseks põhjendamatuse tõttu rahuldamata jätta.

169    Tarnijate ehk äriühingute B ja A nõutavate kulude osas tuleb täpsustada, et hageja viitab üksnes sellele, et vastavad tellimused esitati seetõttu, et tal oli õiguspärane ootus üürilepingu sõlmimiseks, kuid ootust peteti, kui komisjon hiljem lepingueelsed läbirääkimised katkestas. Seevastu on selge, et selle kahju ning tuvastatud hea usu põhimõtte rikkumise ja õiguse kuritarvitamise (vt eespool punkt 137) vahel puudub põhjuslik seos. Nagu märgiti eespool punktis 153, viitab hageja põhjendatult sellele, et kuna tal oli õiguspärane ootus selle suhtes, et komisjon hüvitab talle renoveerimistööd, esitas ta 4. juulil 2003 nende tööde tellimused. Vastupidi komisjoni väitele, on seega olemas otsene põhjuslik seos kahju, mille hüvitamist hageja nõuab ja mis tuleneb esitatud tellimustest, ning komisjoni õiguspärase ootuse kaitse põhimõtte rikkumisest tekkinud õigusvastasuse vahel. See õigustab seega kõnealuste kulude hüvitamist.

170    Hageja esitatud asjaolud ei tõenda siiski õiguslikult piisavalt tema kahju olemasolu ja suurust, mis on talle tegelikult tekkinud eespool mainitud õigusvastasusest. Esiteks esitas ta oma nõude toetuseks üksnes tarnijate koostatud kuluaruanded, mis oli adresseeritud aktsiasektsile Fortis ja millega ei ole võimalik tõendada hagejale tegelikult tekkinud kahju olemasolu. Teiseks nõustus ta, et ta ei ole kuni käesoleva ajani maksnud tarnijatele midagi nende kuluaruannete põhjal ja et ta ei tee seda enne, kui käesoleva hagi suhtes langetatakse kohtuotsus. Ta viitab sellele, et asjaomaste hankijatega sõlmitud kokkulepete alusel maksmine lükatakse edasi kuni ajani, mil ta saab komisjonilt võimaliku hüvitise. Hageja ei ole siiski esitanud ühtegi tõendit oma argumentide toetuseks ja seega ei ole välistatud, nagu väidab komisjon, et maksmata jätmiseks on muu põhjus, nagu võla vähendamine või materjali taaskasutamine.

171    Järelikult tuleb märkida, et hageja hüvitamisnõue, mis puudutab tema tarnijate nõutud kulusid ja mille suurus oli lõpuks 41 637,77 eurot, on põhjendamata.

172    FREPM-i teenuste maksumuse hüvitamise nõude osas tuleb lõpuks rõhutada, et hageja sõnul tekkisid need kulud tal üksnes komisjoni kasuks, kui arvestada tagatist, mille läbirääkija andis lepingu sõlmimisele. Kahju on seega sel juhul komisjonipoolse õiguspärase ootuse kaitse põhimõtte rikkumise otsene tagajärg. Lisaks tuleb veel analüüsida, kas kahju on eespool punktis 137 viidatud hea usu põhimõtte rikkumise ja õiguse kuritarvitamise otsene tagajärg.

173    Nagu nähtub toimikus sisalduvatest dokumentidest, ei vasta see hüvitamisnõue FREPM‑il tekkinud kuludele, vaid kahe arhitekti tasu arvetele, mis on adresseeritud otse hagejale. Esimene arve nr 37‑2003 1. septembrist 2003 pärineb äriühingult G. See arve viitab toimikule „Üürniku tööd City Center – Botannique 1” teenuste eest, mis osutati 2003. aasta mais ja juunis. Teine arve nr 242‑2003 1. septembrist 2003 pärineb äriühingult P. See viitab projektile „Komisjoni bürooruumide renoveerimistööd” teenuste eest, mis osutati 2003. aasta aprillis, mais, juunis, juulis ja augustis. Need arved on seega seotud teenustega, mida alustati ja seega telliti enne, kui hagejal tekkis 26. juunil 2003 õiguspärane ootus, et tehtud investeeringute eest vastutab komisjon. Lisaks tekkisid need kulud enne, kui komisjon otsustas hankest loobuda.

174    Eespool esitatu põhjal tuleb märkida, et hageja ei ole kannatanud kahju, kui tal tekkisid ilma komisjonipoolse julgustamiseta kulud, mis ei ületanud hankes pakkumise tegemisega seotud majanduslikke riske. Eespool mainitud arvetele märgitud arhitektide tasud on seega kulud, mis tekkisid hagejal tema osalemisest hankemenetluses ja mis jäävad tema kanda, sest need ei saa olla kahju, mille eest ühendus saab maksta hüvitist. Lisaks tuleb märkida, et sellises kontekstis ei ole hageja tõendanud põhjuslikku seose olemasolu komisjoni õigusvastase tegevuse ja puhast kahjumit tekitavate kulude vahel.

175    Järelikult tuleb lepingueelsetes läbirääkimistes hagejal tekkinud kulude hüvitamise nõue jätta põhjendamatuse tõttu rahuldamata.

 Kolmandale isikule üürimise võimaluse kaotamise eest esitatud hüvitamisnõue

176    Kõigepealt tuleb meelde tuletada, et kohtupraktika kohaselt võib võimaluse kaotus kujutada endast hüvitamisele kuuluvat kahju (vt Esimese Astme Kohtu 27. oktoobri 1994. aasta otsus kohtuasjas T‑47/93: C vs. komisjon, EKL AT 1994, lk I‑A‑233 ja lk II‑743, punkt 54 ja seal viidatud kohtupraktika).

177    Hageja argument, et ta kaotas 13. maist kuni 14. septembrini 2003 toimunud lepingueelsete läbirääkimiste ajal võimaluse anda kinnisavara üürile kolmandale isikule komisjoniga läbiräägitud tingimustega võrdväärsetel tingimustel, tuleb märkida, et kui oletada, et kinnisvara oleks jäänud vaidlusalusel perioodil Brüsseli büroopindade kinnisvaraturule, oleks hagejal olnud tegelik võimalus üürida see mõnele kolmandale isikule. See hageja võimalus üürida kinnisvara mõnele kolmandale isikule põhineb sellel, nagu komisjon on nõustunud, et büroopindade kinnisvaraturg Brüsselis on pidevalt arenev turg, mis kasvab regulaarselt, et vastata eelkõige Euroopa institutsioonidelt tulenevale kasvavale nõudlusele.

178    Käesolevas asjas märgib hageja oma menetlusdokumentides, et ta „oli loobunud tegelikust võimalusest üürida kinnisvara mõnele kolmandale isikule kogu selle ajavahemiku jooksul, kui ta pidas läbirääkimisi ainult komisjoniga”, millest nähtub, et ta tegi juba lepingueelsete läbirääkimiste alguses ise otsuse kõrvaldada kinnisvara Brüsseli büroopindade kinnisvaraturult. Hageja ei saa seega tugineda põhjendatult sellele, et tema otsus tulenes komisjoni survest ja kinnitusest, mille komisjon andis selleks, et leping allkirjastataks.

179    Järelikult oli võimaluse kaotamine üürida kinnisvara lepingueelsete läbirääkimiste ajal seetõttu, et hageja andis komisjonile kinnisvara suhtes ainuõiguse ja kinnisvara hoiti sel põhjusel eemal teistest äritehingutest, tingitud hageja enda otsusest, ning ta nõustus seega võtma riski, et ta kaotab võimaluse üürida kinnisvara mõnele teisele üürnikule.

180    Kuna komisjon ei hoiatanud hagejat viivitamatult otsusest, mille ta tegi 16. juulil 2003 lepingu sõlmimisest loobumise ja seega kinnisvara üürimisest loobumise kohta, võttis ta hagejalt võimaluse panna kinnisvara uuesti üüriturule kaks kuud varem kui ta seda tegi. Sellest järeldub, et komisjon võttis hagejalt tegelikult võimaluse üürida kinnisvara mõnele kolmandale isikule ajavahemikus, mis võib mõistlikult hinnates olla kaks kuud.

181    Hagejale tegelikult tekitatud kahju suuruse hindamiseks tuleb võtta arvesse raskusi, mis olid iseloomulikud tolleaegsele üüriturule. Kuna hageja on nõustunud nende raskustega ja neid arvesse võtnud, tundub 10 000 euro suuruse summa iga asjaomase kuu eest, mis vastab hageja enda hinnangule, piisava hüvitisena hagejal tegelikult tekkinud kahju eest. Hüvitamisele kuuluvaks kahjuks, mis tekkis sellest, et hageja kaotas võimaluse üürida kinnisvara mõnele kolmandale isikule juuli keskpaigast kuni septembri keskpaigani 2003, tuleb seega määrata 20 000 eurot.

182    Eespool esitatud asjaolude põhjal tuleb määrata käesolevas asjas ühenduse poolt hüvitamisele kuuluva kahju kogusummaks 20 000 eurot.

183    Hageja nõuab, et kahjuhüvitisele lisanduks viivis 6% kohtuotsuse kuulutamise ja makse tegeliku sooritamise päeva vahelise ajavahemiku eest.

184    Kahjuhüvitisele lisatakse viivis, mille määr ei või olla hagis nõutust suurem (eespool punktis 108 viidatud kohtuotsus Mulder jt vs. nõukogu ja komisjon, punkt 35).

185    Sellest järeldub, et käesolevas asjas tuleb eespool nimetatud kahjuhüvitisele lisada alates käesoleva kohtuotsuse kuulutamise päevast kuni makse tegeliku sooritamiseni viivis vastavalt Euroopa Keskpanga poolt põhilistele refinantseerimistehingutele kehtestatud määrale, millele on lisatud kaks protsendipunkti, tingimusel et ei ületata hageja nõudes esitatud 6% määra.

B –  Menetlustoimingu taotlus

186    Hageja nõudis läbirääkija kohtusse kutsumist, et kuulata ära jutt, mida ta rääkis 6. juunil 2003 peetud koosolekul ja 10. juulil 2003 toimunud telefonivestluses. Kostja ei ole reageerinud sellele menetlustoimingu taotlusele.

187    Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt on Esimese Astme Kohus see, kes hindab, kas kodukorra artiklis 65 ja sellele järgnevates artiklites sätestatud menetlustoimingud on kohtuvaidluse lahendamise seisukohalt vajalikud (Esimese Astme Kohtu 28. septembri 1999. aasta otsus kohtuasjas T‑140/97: Hautem vs. EIP, EKL AT 1999, lk I‑A‑171 ja lk II‑897, punkt 92, ja Esimese Astme Kohtu 22. veebruari 2000. aasta otsus kohtuasjas T‑138/98: ACAV jt vs. nõukogu, EKL 2000, lk II‑341, punkt 72).

188    Esimese Astme Kohus märgib käesolevas asjas, et hageja taotletud menetlustoiming ei ole käesoleva kohtuvaidluse lahendamise seisukohalt vajalik. Niisiis puudub vajadus sellist menetlustoimingut määrata.

 Kohtukulud

189    Kodukorra artikli 87 lõike 3 esimese lõigu alusel võib Esimese Astme Kohus otsustada kulude jaotuse või jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda, kui osa nõudeid rahuldatakse ühe poole, osa teise poole kasuks, või kui tegemist on eriliste põhjustega.

190    Käesolevas asjas on osa hageja nõudeid jäetud rahuldamata, sest põhinõue on jäetud vastuvõetamatuse tõttu läbi vaatamata, ja teise võimalusena esitatud nõude raames on osa kahju hüvitamise nõudest jäetud põhjendamatuse tõttu rahuldamata. Neid asjaolusid arvestades tuleb käesolevas asjas otsustada, et kumbki pool kannab ise oma kohtukulud.

Esitatud põhjendustest lähtudes

ESIMESE ASTME KOHUS (teine koda laiendatud koosseisus)

otsustab:

1.      Mõista komisjonilt hageja kasuks välja 20 000 eurot, millele on lisatud viivis alates käesoleva kohtuotsuse kuulutamise päevast kuni makse tegeliku sooritamiseni aastase intressimääraga, mis vastab Euroopa Keskpanga poolt põhilistele refinantseerimistehingutele kehtestatud määrale, millele on lisatud kaks protsendipunkti, tingimusel et ei ületata 6% määra.

2.      Ülejäänud osas jätta hagi rahuldamata.

3.      Pooled kannavad ise oma kohtukulud.

Pirrung Meij Forwood

Pelikánová       Papasavvas

Kuulutatud avalikul kohtuistungil 8. mail 2007 Luxembourgis.

Kohtusekretär       Koja esimees

E. Coulon       J. Pirrung

Sisukord

Vaidluse aluseks olevad asjaolud

Menetlus ja poolte nõuded

Lepingulise vastutuse tuvastamise põhinõue

A –  Poolte argumendid

B –  Esimese Astme Kohtu hinnang

Teise võimalusena esitatud lepinguvälise vastutuse tuvastamise nõue

A –  Põhiküsimus

1.  Poolte argumendid

2.  Esimese Astme Kohtu hinnang

a)  Väidetav õigusvastane käitumine

Esialgsed märkused

Nõuetekohaselt antud nõusoleku tühistamine, lepingueelsete läbirääkimiste katkestamise põhjuste edastamata jätmine ja kergemeelne kohustuse võtmine lepingueelsetes läbirääkimistes

Lepingueelsete läbirääkimiste katkestamise otsusest liiga hilja teatamine, sisemistest otsustamiseeskirjadest teatamata jätmine ning üürilepingu sõlmimiseks ja/või sellega seotud investeeringute eest vastutuse võtmiseks antud kinnitused

–  Väidetavalt rikutud eeskirjade laad

–  Finantsmääruse artikli 101 esimese lõigu tähendus, laad, õiguspärasus ja mõju

–  Hea usu põhimõtte ja õiguse kuritarvitamise keelu rikkumine

–  Õiguspärase ootuse kaitse põhimõtte rikkumine

b)  Väidetav kahju ning põhjuslik seos õigusvastase käitumise ja selle kahju vahel

Hüvitamisnõue lepingu sõlmimise võimaluse kaotuse eest

Kulude hüvitamise nõue

Kolmandale isikule üürimise võimaluse kaotamise eest esitatud hüvitamisnõue

B –  Menetlustoimingu taotlus

Kohtukulud

* Kohtumenetluse keel: prantsuse.