Language of document : ECLI:EU:C:2020:743

C724/18. és C727/18. sz. egyesített ügyek

Cali Apartments SCI

és

HX

kontra

Procureur général près la cour d’appel de Paris

és

Ville de Paris

(a semmítőszék [Franciaország] által benyújtott előzetes döntéshozatal iránti kérelem)

 A Bíróság ítélete (nagytanács), 2020. szeptember 22.

„Előzetes döntéshozatal – 2006/123/EK irányelv – Hatály – Bútorozott helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt és rövid távú bérbeadása – Bizonyos meghatározott települések tekintetében előzetes engedélyezési rendszert előíró és az említett rendszer által előírt engedélyek megadására vonatkozó feltételek megállapítását e településekre bízó nemzeti szabályozás – A 4. cikk (6) bekezdése – Az »engedélyezési rendszer« fogalma – 9. cikk – Igazolás – A hosszú távú bérbeadásra szánt, megfizethető lakások elégtelen kínálata – Arányosság – 10. cikk – Az engedélyek megadására vonatkozó feltételekkel kapcsolatos követelmények”

1.        Letelepedés szabadsága – Szolgáltatásnyújtás szabadsága – Belső piaci szolgáltatások – 2006/123 irányelv – Szolgáltatások – Fogalom – Bútorozott helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt és rövid távú bérbeadása – Bennfoglaltság

(EUMSZ 57. cikk; 2006/123 európai parlamenti és tanácsi irányelv, (33) preambulumbekezdés, 2. cikk, (2) és (3) bekezdés, és 4. cikk, 1. pont)

(lásd: 33–36. pont)

2.        Letelepedés szabadsága – Szolgáltatásnyújtás szabadsága – Belső piaci szolgáltatások – 2006/123 irányelv – Hatály – Bútorozott helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt és rövid távú bérbeadására irányuló tevékenységekre vonatkozó szabályozás – Bennfoglaltság – Az említett irányelv hatálya alól kizárt bizonyos tevékenységek folytatására való jogosultságra és e tevékenységek gyakorlására is alkalmazandó szabályozás – Hatás hiánya

(2006/123 európai parlamenti és tanácsi irányelv (1), (7) és (9) preambulumbekezdés, 1. cikk, (2) bekezdés, és 4. cikk, 1. pont)

(lásd: 39–42., 44., 45. pont és a rendelkező rész 1. pontja)

3.        Letelepedés szabadsága – Szolgáltatásnyújtás szabadsága – Belső piaci szolgáltatások – 2006/123 irányelv – Hatály – Bútorozott helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt és rövid távú bérbeadására irányuló tevékenységekre vonatkozó szabályozás – Kizárólag a meghatározott típusú bérbeadási tevékenységet folytató személyekre alkalmazandó szabályozás – Következmény – Az említett irányelv (9) preambulumbekezdésének értelmében vett, a földterületek fejlesztésére és használatára, valamint a területrendezésre vonatkozó szabályokkal kapcsolatos kizárás hatálya alá nem tartozó szabályozás

(2006/123 európai parlamenti és tanácsi irányelv, (9) preambulumbekezdés, 2. cikk, (1) bekezdés, és 4. cikk, 1. pont)

(lásd: 40–44. pont)

4.        Letelepedés szabadsága – Belső piaci szolgáltatások – 2006/123 irányelv – Engedélyezési rendszer – Fogalom – A lakáscélú helyiségek bérbeadására irányuló bizonyos tevékenységek gyakorlását előzetes engedélyhez kötő nemzeti szabályozás – Bennfoglaltság

(2006/123 európai parlamenti és tanácsi irányelv, 4. cikk, 6. és 7. pont)

(lásd: 49., 51–53. pont és a rendelkező rész 2. pontja)

5.        Letelepedés szabadsága – Belső piaci szolgáltatások – 2006/123 irányelv – Engedélyezési rendszer – Az engedély megadására vonatkozó feltételek – Az említett irányelv 9. és 10. cikkében előírt feltételeknek a nemzeti bíróság általi értékelése

(2006/123 európai parlamenti és tanácsi irányelv, 4. cikk, 6., 9. és 10. pont)

(lásd: 57–59. pont)

6.        Letelepedés szabadsága – Belső piaci szolgáltatások  – 2006/123 irányelv – Engedélyezési rendszer – A hátrányos megkülönböztetés tilalma, a szükségesség és az arányosság 9. cikkben említett feltételeinek tiszteletben tartása – A lakáscélú helyiségek bérbeadására irányuló bizonyos tevékenységek gyakorlását előzetes engedélyhez kötő, a helyi hatóságok által végrehajtott nemzeti szabályozás – A hosszú távú bérbeadásra kínált lakások hiányával szembeni küzdelemre irányuló szabályozás – Közérdeken alapuló kényszerítő indok körébe tartozó célkitűzés – A megvalósítani kívánt célkitűzéssel arányos intézkedés

2006/123 európai parlamenti és tanácsi irányelv, 4. cikk, 8. pont, és 9. cikk, (1) bekezdés, b) és c) pont)

(lásd: 65–75. pont és a rendelkező rész 3. pontja)

7.        Letelepedés szabadsága – Belső piaci szolgáltatások – 2006/123 irányelv – Engedélyezési rendszer – Az engedély megadásának a 10. cikkben említett feltételei – A lakáscélú helyiségek bérbeadására irányuló bizonyos tevékenységek gyakorlását előzetes engedélyhez kötő nemzeti szabályozás – A „helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt és rövid távú” bérbeadással kapcsolatos szabályozás – A más használatra szolgáló helyiség lakóhelyiséggé történő, egyidejű és kiegészítő átalakításában álló ellenszolgáltatási kötelezettség előírásának lehetőségéről rendelkező szabályozás – Elfogadhatóság – Feltételek – Nemzeti bíróság általi vizsgálat

(2006/123 európai parlamenti és tanácsi irányelv, (59) és (60) preambulumbekezdés, 10. cikk, (2) és (7) bekezdés, és 13. cikk, (1) bekezdés)

(lásd: 79–108. pont és a rendelkező rész 4. pontja)


Összefoglalás

A lakáscélú helyiségek átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt bérbeadását engedélyhez kötő nemzeti szabályozás összhangban van az uniós joggal

A hosszú távú bérbeadásra szánt lakások hiányával szembeni küzdelem olyan közérdeken alapuló kényszerítő indokot képez, amely igazolja az ilyen szabályozást

A Cali Apartments SCI és HX egy‑egy párizsi garzonlakás tulajdonosai. E garzonlakásokat, amelyeket egy internetes oldalon kínáltak bérbevételre, a helyi hatóságok előzetes engedélye nélkül adták bérbe ismétlődően és rövid távra az átmenetileg ott tartózkodó vendégek részére.

A tribunal de grande instance de Paris (párizsi általános hatáskörű elsőfokú bíróság, Franciaország) ideiglenes intézkedésről határozó bírája, majd a cour d’appel de Paris (párizsi fellebbviteli bíróság, Franciaország) a francia építési és lakásügyi törvénykönyv alapján a két tulajdonost bírság megfizetésére kötelezte, és elrendelte a szóban forgó ingatlanok lakáscélú használatának visszaállítását. Az említett törvénykönyv ugyanis többek között úgy rendelkezik, hogy a 200 000 lakost meghaladó népességű településeken, valamint a Párizzsal határos három megye településein a lakáscélú helyiségek használatának megváltoztatása előzetes engedélyhez kötött, továbbá hogy a lakáscélú bútorozott helyiségnek az átmenetileg ott tartózkodó, e helyiséget lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt és rövid távú bérbeadása a használat ilyen megváltoztatásának minősül. E törvénykönyv emellett kimondja, hogy az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat polgármestere által megadott ezen engedély ellenszolgáltatásaként előírható valamely más használatra szolgáló helyiség lakóhelyiséggé történő, egyidejű átalakítása. Ugyancsak az említett törvénykönyv értelmében az önkormányzati képviselő‑testület határozatban lakónegyedenként és adott esetben kerületenként rögzíti az engedély kiadásának és az ellenszolgáltatás meghatározásának feltételeit, a társadalmi sokféleségre mint célra tekintettel, különösen a lakóhelyiségek piaca jellegzetességeinek és a lakáshiány súlyosbodása elkerülése szükségességének függvényében.

A Cour de cassation (semmítőszék, Franciaország), amely a cour d’appel de Paris (párizsi fellebbviteli bíróság, Franciaország) által hozott ítéletekkel szemben a két tulajdonos által benyújtott felülvizsgálati kérelmek tárgyában eljár, előzetes döntéshozatal iránti kérelemmel fordult a Bírósághoz annak érdekében, hogy dönteni tudjon abban a kérdésben, hogy a szóban forgó nemzeti szabályozás összeegyeztethető‑e a belső piaci szolgáltatásokról szóló 2006/123 irányelvvel(1).

A 2020. szeptember 22‑i ítéletével a Bíróság nagytanácsa először is úgy határozott, hogy a 2006/123 irányelv alkalmazandó az olyan tagállami szabályozásra, amely a lakáscélú bútorozott helyiségeknek az átmenetileg ott tartózkodó, e helyiségeket lakóhelyül nem választó vendégek számára díjazás ellenében, akár üzletszerűen, akár nem üzletszerűen történő, ismételt és rövid távú bérbeadására vonatkozik. E tekintetben hangsúlyozta, hogy az ilyen tevékenységek a 2006/123 irányelv 4. cikkének 1. pontja értelmében vett „szolgáltatás” fogalma alá tartoznak, és egyébiránt nem felelnek meg azon tevékenységek egyikének sem, amelyeket ezen irányelv 2. cikkének (2) bekezdése kizár az irányelv hatálya alól. Ezenfelül megállapította, hogy a szóban forgó szabályozás nincs kizárva a 2006/123 irányelv hatálya alól azon az alapon, hogy az a földterületek fejlesztésével és használatával, és különösen a területrendezéssel kapcsolatos olyan általános szabályozást képezne, amely valamennyi személyt különbségtétel nélkül érinti. Jóllehet e szabályozás a hosszú távú bérbeadásra szánt, megfizethető lakások elégséges kínálatának biztosítására irányul, kizárólag a meghatározott típusú bérbeadási tevékenységet folytató személyekre vonatkozik.

Másodszor, a Bíróság kimondta, hogy az olyan nemzeti szabályozás, amely a lakáscélú helyiségek bérbeadására irányuló bizonyos tevékenységek gyakorlását előzetes engedélyhez köti, a 2006/123 irányelv 4. cikkének 6. pontja értelmében vett „engedélyezési rendszer” fogalma alá tartozik, nem pedig az e cikk 7. pontja szerinti „követelmény” fogalma alá. Az „engedélyezési rendszer” ugyanis különbözik a „követelménytől”, mivel az előbbi magában foglalja a szolgáltató által tett lépéseket, valamint az alakszerű határozatot, amellyel az illetékes hatóságok engedélyezik e szolgáltató tevékenységét, amint arról a szóban forgó szabályozás esetén szó van.

Harmadszor, a Bíróság rámutatott arra, hogy a szóban forgó szabályozás által bevezetett „engedélyezési rendszernek” meg kell felelnie a 2006/123 irányelv III. fejezetének 1. szakaszában szereplő követelményeknek, és különösen ezen irányelv 9. cikke (1) bekezdésének és 10. cikke (2) bekezdésének, ami feltételezi egyrészt az említett irányelv 9. cikkére tekintettel magának egy ilyen rendszer létrehozásának az indokoltságára, másrészt pedig ugyanezen irányelv 10. cikkének fényében az e rendszer által előírt engedélyek megadásának szempontjaira irányuló értékelést.

Ami a 2006/123 irányelv 9. cikkének (1) bekezdésében előírt feltételeket illeti, különösen amelyek szerint az engedélyezési rendszert közérdeken alapuló kényszerítő indoknak kell alátámasztania, és a kitűzött cél nem valósítható meg kevésbé korlátozó intézkedések útján (arányossági kritérium), a Bíróság egyrészt rámutatott arra, hogy a szóban forgó szabályozás a hosszú távú bérbeadásra szánt lakások hiánya elleni küzdelemre szolgáló mechanizmust kíván létrehozni azzal a céllal, hogy választ adjon a lakáshoz jutási feltételek romlására és az ingatlanpiaci feszültségek fokozódására, amely cél közérdeken alapuló kényszerítő indoknak minősül. Másrészt a Bíróság megállapította, hogy az érintett nemzeti szabályozás arányos a megvalósítani kívánt célkitűzéssel. E szabályozás ugyanis a tárgyi hatályát tekintve a lakáscélú ingatlanok bérbeadására irányuló konkrét tevékenységre korlátozódik, és kizárja a hatálya alól a bérbeadó állandó lakóhelyének minősülő lakásokat, továbbá az e szabályozás által létrehozott engedélyezési rendszer korlátozott földrajzi területen alkalmazandó. Ezenfelül a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedés útján nem valósítható meg, különösen azért, mert az utólagos ellenőrzés – például egy bejelentésen alapuló és szankciókkal párosuló rendszer útján – nem tenné lehetővé a lakásátalakítások azon gyorsan zajló jelenségének azonnali és hatékony megfékezését, amely a hosszú távú bérbeadásra szánt lakások hiányát kiváltja.

Ami azon követelményeket illeti, amelyeket az érintett szabályozásban előírt engedélyezési szempontokra a 2006/123 irányelv 10. cikkének (2) bekezdése alapján alkalmazni kell, a Bíróság először is e szempontok valamely közérdeken alapuló kényszerítő indokkal alátámasztott jellegét illetően rámutatott arra, hogy mivel e szempontok azon feltételek helyi szinten történő meghatározásának részletes szabályait határolják körül, amelyek a nemzeti szinten elfogadott és ilyen indok által igazoltnak bizonyuló rendszer által előírt engedélyek megadására vonatkoznak, e szempontokat főszabály szerint ugyanezen indok által alátámasztottnak kell tekinteni.

Ami másodszor az említett szempontok arányosságára vonatkozó követelményt illeti, a Bíróság rámutatott arra, hogy az érintett nemzeti szabályozás rendelkezik azon lehetőségről, hogy a kért engedély megadását a más használatra szolgáló helyiség lakóhelyiséggé történő – egyidejű – kiegészítő átalakításához mint ellenszolgáltatáshoz kössék, amely ellenszolgáltatás mértékét az érintett települések helyi képviselő‑testülete állapítja meg a társadalmi sokféleségre mint célra tekintettel, különösen a lakóhelyiségek piaca jellegzetességeinek és a lakáshiány súlyosbodása elkerülése szükségességének függvényében. Jóllehet egy ilyen lehetőség főszabály szerint megfelelő eszközét képezi e célkitűzések megvalósításának, mivel a helyi hatóságokra bízza az ellenszolgáltatási kötelezettség tényleges előírásának megválasztását, valamint adott esetben ezen ellenszolgáltatás mértékének megállapítását, a nemzeti bíróság feladata elsőként annak megvizsgálása, hogy ez a lehetőség ténylegesen a hosszú távú bérbeadásra szánt lakásoknak az e települések területén megállapított hiányára ad‑e választ. Ezt követően a nemzeti bíróságnak meg kell győződnie arról, hogy ugyanezen lehetőség a helyi bérleti piaci helyzethez igazítottnak bizonyul‑e, valamint hogy összeegyeztethető‑e a szóban forgó bérbeadási tevékenység gyakorlásával. Ezen utóbbi értékelés céljából figyelembe kell vennie különösen azt, hogy az általános tapasztalatok szerint mennyivel jövedelmezőbb e tevékenység folytatása, mint a lakóhelyül szolgáló helyiségek bérbeadása, továbbá hogy az érintett településen a gyakorlatban milyen módon teljesíthető az ellenszolgáltatási kötelezettség, és meg kell győződnie arról, hogy ez a kötelezettség számos, az észszerű, átlátható és hozzáférhető piaci feltételeknek megfelelő ellenszolgáltatási mechanizmus révén teljesíthető.

Harmadszor, ami a világosság, egyértelműség és objektivitás követelményeit illeti, az, hogy a nemzeti szabályozás nem határozza meg – különösen számszerűsített küszöbértékek révén – „a lakáscélú bútorozott helyiségnek az átmenetileg ott tartózkodó, e helyiséget lakóhelyül nem választó vendégek számára történő, ismételt és rövid távú bérbeadásának” fogalmát, önmagában nem képez olyan tényezőt, amely e követelmények megsértését jelezné, feltéve hogy az érintett helyi hatóságok világosan, egyértelműen és objektíven kifejtették az e fogalomnak megfelelő kifejezéseket. Ehhez hasonlóan az, hogy a nemzeti jogalkotó pusztán a helyi hatóság által figyelembe veendő célokra utal, amikor körülhatárolja az adott rendszer által előírt engedélyek megadására vonatkozó feltételek e hatóság általi megállapításának részletes szabályait, főszabály szerint nem vezethet annak megállapításához, hogy e feltételek nem kellően világosak és objektívek, különösen ha a szóban forgó nemzeti szabályozás nemcsak az érintett helyi hatóságok által követendő célokat, hanem egyúttal azokat az objektív elemeket is meghatározza, amelyek függvényében e hatóságoknak az engedély megadására vonatkozó feltételeket meg kell határozniuk.

Ami negyedszer és utoljára az engedélyek megadására vonatkozó feltételek előzetes nyilvánosságra hozatalára, átláthatóságára és hozzáférhetőségére vonatkozó követelményeket illeti, a Bíróság hangsúlyozza, hogy e követelmények teljesítéséhez elégséges az, ha az a tulajdonos, aki lakáscélú bútorozott helyiséget kíván bérbe adni az átmenetileg ott tartózkodó, e helyiséget lakóhelyül nem választó vendégek számára, abban a helyzetben van, hogy a szóban forgó bérbeadási tevékenység megkezdését megelőzően teljeskörűen tudomást szerezzen az engedély kiadásának az érintett helyi hatóságok által előírt feltételeiről és az esetlegesen előírt ellenszolgáltatási kötelezettségről, és hogy az önkormányzati képviselő‑testületek üléseiről készült összefoglalónak a polgármesteri hivatalban való kifüggesztése és a település honlapján való elérhetővé tétele mindezt lehetővé teszi.


1      A belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 12‑i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv (HL 2006. L 376., 36. o.; helyesbítés: HL 2014. L 287., 33. o.).