ROZSUDOK VŠEOBECNÉHO SÚDU (štvrtá komora)

z 22. mája 2019 (*)

„Štátna pomoc – Pomoc poskytnutá španielskymi orgánmi v prospech profesionálneho futbalového klubu – Urovnanie, ktorého cieľom je kompenzovať absenciu prevodu pozemku, ktorý sa pôvodne dohodol medzi obcou a futbalovým klubom – Príliš vysoká suma odškodnenia poskytnutá v prospech futbalového klubu – Rozhodnutie, ktorým sa pomoc vyhlasuje za nezlučiteľnú s vnútorným trhom – Výhoda“

Vo veci T‑791/16,

Real Madrid Club de Fútbol, so sídlom v Madride (Španielsko), v zastúpení: J. Pérez‑Bustamante Köster a F. Löwhagen, advokáti,

žalobca,

proti

Európskej komisii, v zastúpení: P.‑J. Loewenthal, G. Luengo a P. Němečková, splnomocnení zástupcovia,

žalovanej,

ktorej predmetom je návrh podaný na základe článku 263 ZFEÚ, požadujúci zrušenie rozhodnutia Komisie (EÚ) 2016/2393 zo 4. júla 2016 o štátnej pomoci SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) poskytnutej Španielskom futbalovému klubu Real Madrid CF (Ú. v. EÚ L 358, 2016, s. 3),

VŠEOBECNÝ SÚD (štvrtá komora)

v zložení: predseda komory H. Kanninen (spravodajca), sudcovia J. Schwarcz a C. Iliopoulos,

tajomník: I. Dragan, referent,

so zreteľom na písomnú časť konania a po pojednávaní z 5. septembra 2018,

vyhlásil tento

Rozsudok

 Okolnosti predchádzajúce sporu

1        Dňa 20. decembra 1991 podpísali Ayuntamiento de Madrid (Obecná rada Madrid, Španielsko), Gerencia Municipal de Urbanismo tohto mesta (mestský úrad územného plánovania) a žalobca Real Madrid Club de Fútbol dohodu týkajúcu sa modernizácie štadióna Santiago Bernabéu v Madride (ďalej len „dohoda z roku 1991“).

2        Dňa 29. novembra 1996 podpísal žalobca a Comunidad autonoma de Madrid (autonómna oblasť Madrid) dohodu o výmene pozemkov (ďalej len „dohoda z roku 1996“).

3        Dňa 29. mája 1998 podpísal žalobca a Obecná rada Madrid dohodu s cieľom vykonať výmenu stanovenú v dohode z roku 1996 (ďalej len „dohoda o vykonaní z roku 1998“). Podľa znenia dohody o vykonaní z roku 1998 bolo stanovené, že žalobca prevedie určité pozemky na uvedené mesto a že na odplatu toto mesto prevedie na žalobcu pozemky za sumu zodpovedajúcu jeho záväzkom dohodnutým vo vzťahu k žalobcovi, teda prevod parciel, ktorých hodnota sa približovala sume 13,5 milióna eur. Bolo dohodnuté, že toto mesto prevedie parcely nachádzajúce sa v oblasti Julián Camarillo Sur (parcely 33 a 34) a parcelu B‑32 Las Tablas v Madride (ďalej len „parcela B‑32“). Na účely tejto výmeny technické služby toho istého mesta odhadli hodnotu poslednej uvedenej parcely na 595 194 eur.

4        Dňa 29. júla 2011 žalobca a Obecná rada Madrid podpísali dohodu s cieľom vyriešiť právny spor medzi nimi v súvislosti s dohodou z roku 1991 a výmenou nehnuteľností, ktorá bola predmetom dohody z roku 1996 a dohody o vykonaní z roku 1998 (ďalej len „dohoda o urovnaní z roku 2011“). Podľa znenia tejto dohody zmluvné strany uznali právnu nemožnosť previesť parcelu B‑32 v aktuálnom stave na žalobcu. Považujúc za nemožné splniť svoje povinnosti stanovené v dohode o vykonaní z roku 1998, uvedené mesto sa rozhodlo odškodniť žalobcu zaplatením sumy zodpovedajúcej hodnote uvedenej parcely v roku 2011. V správe z roku 2011 technické služby mesta Madrid odhadli túto hodnotu na 22 693 054,44 eura. Zmluvné strany sa dohodli, že náhrada sa vyplatí tým, že prevod tejto parcely sa nahradí prevodom iných parciel na žalobcu. Tieto parcely boli identifikované ako majetok s rozlohou 3 600 m², viaceré pozemky s celkovou plochou 7 966 m² a plocha 3 035 m², ktorých celková hodnota sa odhadovala na 19 972 348,96 eura. Zmluvné strany sa tiež dohodli na započítaní ich vzájomných dlhov. Výsledkom bola čistá pohľadávka voči mestu vo výške 8,04 eura v prospech žalobcu.

5        Podľa dohody o urbanizácii uzavretej v septembri 2011 medzi Obecnou radou mesta Madrid a žalobcom sa tento zaviazal zrekonštruovať určité nehnuteľnosti. V rámci tejto transakcie uvedená Obecná rada a autonómna oblasť Madrid zmenili hlavný plán mestského plánovania mesta Madrid (ďalej len „PGOU“).

6        Po tom, čo bola v roku 2011 informovaná o existencii údajnej štátnej pomoci v prospech žalobcu, poskytnutej vo forme výhodného prevodu nehnuteľností, Európska komisia 20. decembra 2011 vyzvala Španielske kráľovstvo na formulovanie pripomienok k týmto informáciám. Tento členský štát 23. decembra 2011 a 20. februára 2012 reagoval na žiadosť Komisie, ktorá mu 2. apríla 2012 odovzdala novú žiadosť, na ktorú odpovedal 18. júna 2012.

7        Komisia informovala Španielske kráľovstvo listom z 18. decembra 2013 o svojom rozhodnutí začať konanie podľa článku 108 ods. 2 ZFEÚ. Komisia dospela k predbežnému záveru, že náhrada poskytnutá žalobcovi zo strany Obecnej rady mesta Madrid na základe dohody o urovnaní z roku 2011 predstavovala štátnu pomoc v prospech žalobcu podľa článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Vyzvala Španielske kráľovstvo a zainteresované strany, aby poskytli náležité informácie o tom, či prevod parcely B‑32 na žalobcu v súlade s dohodou o vykonaní z roku 1998 bol skutočne pre Obecnú radu mesta Madrid nemožný, a o prípadných dôsledkoch tejto nemožnosti v súlade so španielskymi právnymi predpismi. Komisia taktiež požiadala o spresnenia v súvislosti s hodnotou parciel uvedených v dohode z roku 2011 a v dohode o územnom pláne uvedenom v bode 5 vyššie. Španielske kráľovstvo 16. januára 2014 predložilo pripomienky k tomuto rozhodnutiu o začatí konania.

8        Rozhodnutím (EÚ) 2016/2393 zo 4. júla 2016 o štátnej pomoci SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) poskytnutej Španielskom futbalovému klubu Real Madrid CF (Ú. v. EÚ L 358, 2016, s. 3, ďalej len „napadnuté rozhodnutie“) Komisia v zmysle článku 1 tohto rozhodnutia konštatovala, že štátna pomoc vo výške 18 418 054,44 eura, ktorá bola neoprávnene poskytnutá Španielskym kráľovstvom 29. júla 2011 v rozpore s článkom 108 ods. 3 ZFEÚ v prospech žalobcu, nebola zlučiteľná s vnútorným trhom.

9        V napadnutom rozhodnutí Komisia uviedla, že subjekt v trhovom hospodárstve a v situácii porovnateľnej so situáciou Obecnej rady mesta Madrid by dohodu z roku 2011 neuzatváral. Po prvé zastávala názor, že vzhľadom na právnu neistotu existujúcu v roku 2011 týkajúcu sa otázky, či bolo uvedené mesto povinné odškodniť žalobcu za neprevedenie parcely B‑32 v zmysle dohody o vykonaní z roku 1998, by subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii žiadal pred podpísaním uvedenej dohody o právnu expertízu s cieľom určiť pravdepodobnosť, že bude skutočne považovaný za zodpovedného za takéto nekonanie. Komisia spresňuje, že toto mesto nevykonalo takúto expertízu. Po druhé Komisia zastávala názor, že subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v podobnej situácii, v akej bolo toto mesto, by neakceptoval zaplatiť žalobcovi odškodnenie vo výške 22 693 054,44 eura na základe takej dohody, pretože táto suma výrazne prevyšuje maximálnu úroveň jeho právnej zodpovednosti vyplývajúcej z nesplnenia záväzku prevodu uvedenej parcely.

10      Komisia v napadnutom rozhodnutí preskúmala ocenenie pozemkov, ktoré vykonali technické služby mesta Madrid, ocenenie uvedené v správe vydanej španielskym ministerstvom financií z roku 2011, ocenenie v správe predloženej žalobcom objednanej od poradenskej spoločnosti v oblasti nehnuteľností („správa realitno‑konzultačnej spoločnosti“) a ocenenie v správe, ktorú si Komisia objednala u znaleckej spoločnosti v oblasti nehnuteľností („správa realitno‑znaleckej spoločnosti“). Zastávala najmä názor, že táto posledná správa navrhovala podrobné a veľmi presné porovnanie a stanovila hodnotu parcely B‑32 v roku 2011 v tejto správe na 4 275 000 eur.

 Konanie a návrhy účastníkov konania

11      Návrhom podaným do kancelárie Všeobecného súdu 14. novembra 2016 žalobca podal túto žalobu, v rámci ktorej navrhuje, aby Všeobecný súd:

–        určil, že žaloba je prípustná,

–        zrušil v celom rozsahu napadnuté rozhodnutie,

–        zaviazal Komisiu na náhradu trov konania.

12      Komisia podala vyjadrenie k žalobe do kancelárie Všeobecného súdu 2. marca 2017 a navrhuje, aby Všeobecný súd:

–        zamietol žalobu ako nedôvodnú,

–        zaviazal žalobcu na náhradu trov konania.

13      Žalobca predložil do kancelárie Všeobecného súdu 25. apríla 2017 repliku a Komisia dupliku 6. júna 2017.

14      Na základe návrhu sudcu spravodajcu Všeobecný súd rozhodol o otvorení ústnej časti konania a v rámci opatrení na zabezpečenie priebehu konania upravených v článku 89 Rokovacieho poriadku Všeobecného súdu položil účastníkom konania písomné otázky, na ktoré ich vyzval odpovedať písomne. Účastníci konania odpovedali na tieto otázky v stanovených lehotách.

15      Prednesy účastníkov konania a ich odpovede na ústne otázky, ktoré im položil Všeobecný súd, boli vypočuté na pojednávaní 5. septembra 2018.

 Právny rámec

 O návrhoch na vypočutie svedkov a predloženie dôkazov

16      V žalobe žalobca formuluje návrh na vypočutie autorov správy realitno‑konzultačnej spoločnosti, pričom sa odvoláva na články 85, 88 a 91 písm. d) rokovacieho poriadku s cieľom získať vysvetlenia týchto osôb k metóde ocenenia parcely B‑32, ktorú použila Komisia, a k omylom, ku ktorým podľa neho došlo v správe realitno‑znaleckej spoločnosti. Formuluje teda s poukázaním na článok 89 ods. 3 uvedeného nariadenia návrh s cieľom, aby Komisia predložila kópiu zmluvy uzavretej s touto realitno‑znaleckou spoločnosťou.

17      Komisia zastáva názor, že požadované vypočutie nie je potrebné, keďže podrobne uviedla dôvody, pre ktoré odmietla ocenenie uvedené v správe realitno‑konzultačnej spoločnosti, kópiu úplného znenia, ktorá bola pripojená k žalobe a ktorá odráža úplným spôsobom analýzu a závery autorov správy. Keďže išlo o návrh na predloženie dôkazu, Komisia pripojila k vyjadreniu k žalobe verziu zmluvy uzavretej s realitno‑znaleckou spoločnosťou, ktorá nemala dôvernú povahu.

18      Čo sa týka návrhu na vypočutie formulovaného žalobcom, treba pripomenúť, že len Všeobecný súd rozhoduje o prípadnej potrebe doplniť informácie, ktorými disponuje vo veciach, v ktorých rozhoduje (pozri rozsudok z 28. júna 2016, Portugal Telecom/Komisia, T‑208/13, EU:T:2016:368, bod 280 a citovanú judikatúru).

19      Z judikatúry vyplýva, že ak Všeobecný súd môže rozhodnúť o žalobe na základe návrhov, dôvodov a tvrdení uvedených v priebehu písomnej a ústnej časti konania a so zreteľom na predložené listiny, je potrebné zamietnuť návrh na výsluch svedka predložený žalobcom bez toho, aby Všeobecný súd musel osobitne odôvodniť svoj záver, že je zbytočné vykonať doplňujúce dôkazy (pozri rozsudok z 28. júna 2016, Portugal Telecom/Komisia, T‑208/13, EU:T:2016:368, bod 285 a citovanú judikatúru).

20      V tomto prípade stačí uviesť, že kópia správy realitno‑konzultačnej spoločnosti bola predložená ako príloha k žalobe a že táto správa už obsahuje všetky informácie umožňujúce pochopiť analýzu a závery jej autorov. Navyše v odôvodneniach 47 a 54 napadnutého rozhodnutia Komisia prevzala tvrdenia žalobcu založené na záveroch uvedenej správy. V odôvodnení 64 uvedeného rozhodnutia uviedla výsledky tejto správy a v čom sa odlišujú od ocenení uvedených v rámci dohody o vykonaní z roku 1998. V odôvodnení 66 tohto rozhodnutia pripomenula metódu správy realitno‑konzultačnej spoločnosti na ocenenie parcely B‑32, tak ako to uvádza žalobca. V odôvodneniach 107 a 110 toho istého rozhodnutia pripomenula ocenenie a metódu použitú v uvedených správach. Okrem toho podrobne odôvodnila dôvody, pre ktoré zamietla ocenenie uvedené v správe realitno‑konzultačnej spoločnosti. Preto nie je potrebné vyhovieť návrhu na vypočutie svedkov, ktorý predložil žalobca.

21      Pokiaľ ide o návrh na predloženie dôkazu, ktorý podal žalobca, stačí poznamenať, že Komisia predložila v prílohe k vyjadreniu k žalobe verziu zmluvy uzavretej s realitno‑znaleckou spoločnosťou, ktorá nebola dôverná. O tomto návrhu teda nie je potrebné rozhodnúť.

 O veci samej

22      Na úvod je potrebné pripomenúť, že v napadnutom rozhodnutí Komisia v prvom rade uviedla, že subjekt v trhovom hospodárstve v situácii porovnateľnej so situáciou mesta Madrid by si pred podpísaním dohody o urovnaní z roku 2011 objednal právnu expertízu a že za neexistencie takej expertízy uvedené mesto nemalo akceptovať, že by sa považovalo za zodpovedné za nedodržanie povinnosti previesť parcelu B‑32.

23      Po druhé pri určení existencie a výšky poskytnutej pomoci Komisia vychádzala z hypotézy, podľa ktorej bolo mesto Madrid plne zodpovedné za neprevedenie parcely B‑32, a skúmala hodnotu tejto jedinej parcely, ktorá bola podkladom uznania dlhu uvedeného mesta v prospech žalobcu v rámci dohody o urovnaní z roku 2011.

24      Na podporu žaloby žalobca uvádza tri žalobné dôvody. V rámci prvého žalobného dôvodu uvádza, že Komisia určila existenciu výhody v jeho prospech mylne. V rámci druhého žalobného dôvodu spája porušenie článku 107 ods. 1 ZFEÚ s porušením všeobecnej zásady riadnej správy vecí verejných na účely tvrdenia, že Komisia sa dopustila zjavne nesprávneho posúdenia tým, že svoje rozhodnutie založila na odborných znalostiach bez dôkaznej hodnoty a bez odôvodnenia odmietla iné ocenenia parcely B‑32. V rámci tretieho žalobného dôvodu sa dovoláva porušenia článku 107 ods. 1 ZFEÚ spolu s porušením povinnosti odôvodnenia a zásady riadnej správy vecí verejných a argumentuje, že napadnuté rozhodnutie obsahuje rozpory v určení hodnoty odškodnenia poskytnutého žalobcovi.

25      V rámci prvého žalobného dôvodu žalobca uvádza tri výhrady. Prvou výhradou Komisii vytýka, že nesprávne nahradila podmienku založenú na zásade subjektu v trhovom hospodárstve formálnym testom externej právnej expertízy. Druhou výhradou uvádza, že Komisii prislúchalo preukázať, že mesto Madrid nemalo povinnosť nahradiť ujmu spôsobenú nesplnením svojich zmluvných povinností a že Komisia neurčila správne maximálnu úroveň zodpovednosti tohto mesta. Treťou výhradou uvádza, že hodnota parcely B‑32, tak ako bola stanovená v dohode o urovnaní z roku 2011, je podstatne nižšia než finančné riziko uvedeného mesta na to, aby sa mohlo zbaviť svojej zodpovednosti z dôvodu nerešpektovania dohody o vykonaní z roku 1998.

26      Prvou a druhou výhradou prvého žalobného dôvodu žalobca kritizuje napadnuté rozhodnutie v rozsahu, v akom ide o dôvody, pre ktoré bola zodpovednosť mesta Madrid za neprevedenie parcely B‑32 stanovená nesprávne, najmä vzhľadom na nepredloženie externej expertízy stanovujúcej túto zodpovednosť. Okrem toho žalobca treťou výhradou prvého žalobného dôvodu a druhým a tretím žalobným dôvodom spochybňuje existenciu štátnej pomoci a hodnotenie jej výšky.

27      Všeobecný súd bude najprv analyzovať prvú a druhú výhradu prvého žalobného dôvodu a potom tretiu výhradu tohto žalobného dôvodu a druhý žalobný dôvod, a nakoniec tretí žalobný dôvod.

 O prvej a druhej výhrade prvého žalobného dôvodu

28      Podľa žalobcu Komisia na jednej strane nemôže nahradiť podmienku založenú na zásade subjektu v trhovom hospodárstve formálnym testom externej právnej expertízy, podľa ktorého za absencie takej expertízy by hypotetický subjekt v trhovom hospodárstve v podobnej situácii neprevzal plnú právnu zodpovednosť za nerešpektovanie zmluvnej povinnosti.

29      Mesto Madrid získalo právnu expertízu vypracovanú jeho právnymi službami predtým, než uzatvorilo dohodu o urovnaní z roku 2011, a nemalo žiadnu povinnosť vyžiadať si externú expertízu pred uzavretím tejto dohody.

30      Žalobca okrem toho spochybňuje tvrdenie Komisie, podľa ktorého mesto Madrid nemalo povinnosť uzavrieť dohodu o urovnaní z roku 2011 predtým, než takáto povinnosť bola konštatovaná súdom. Spochybňuje najmä výklad rozsudku z 27. septembra 1988, Asteris a i. (106/87 až 120/87, EU:C:1988:457), ktorý podáva Komisia.

31      Na druhej strane žalobca uvádza, že na stanovenie existencie štátnej pomoci podľa článku 107 ods. 1 ZFEÚ Komisii prislúchalo preukázať, že mesto Madrid nemalo povinnosť nahradiť škodu spôsobenú nesplnením svojich zmluvných povinností. Komisia okrem toho nestanovila správne maximálnu výšku zodpovednosti uvedeného mesta. Neexistovala žiadna právna neistota v súvislosti so zodpovednosťou tohto mesta za nerešpektovanie dohody o vykonaní z roku 1998. Podľa španielskeho práva toto mesto sa mohlo vyhnúť zodpovednosti za to, že nepreviedlo parcelu B‑32 iba za dvoch predpokladov, a to ak uvedená dohoda o vykonaní bola neplatná, pretože uvádzala povinnosť prevodu, ktorá bola od počiatku nemožná, alebo ak povinnosť prevodu bola pôvodne platná, ale predtým, ako sa stala vymáhateľnou, vznikla prekážka, ktorá mohla oslobodiť predmetné mesto od splnenia jeho povinnosti. Okolnosti týkajúce sa týchto dvoch hypotéz nie sú v danom prípade splnené.

32      Komisia spochybňuje argumentáciu žalobcu.

33      V tejto súvislosti treba na úvod uviesť, že po prvé na podporu prvej výhrady prvého žalobného dôvodu sa žalobca v replike dovolával tvrdenia týkajúceho sa údajného uplatnenia kritéria selektívnosti. V odpovedi na otázku Všeobecného súdu na pojednávaní žalobca spresnil, že toto tvrdenie nebolo potrebné chápať ako žalobný dôvod založený na neexistencii selektívnosti, ale iba ako vyjadrenie absencie ekonomickej výhody v rámci analýzy podmienky založenej na zásade subjektu v trhovom hospodárstve. Netreba sa teda vysloviť k otázke prípustnosti tvrdenia založeného na absencii selektívnosti opatrenia, ktorú nastolila Komisia.

34      Po druhé, ako bolo poznamenané, Komisia v danom prípade pri určení existencie pomoci a ocenení jej výšky vychádzala z hypotézy, podľa ktorej mesto Madrid bolo považované za plne zodpovedné za neprevedenie parcely B‑32. Pri takomto postupe Komisia neuviedla odlišné posúdenie než to, aké uviedlo spomenuté mesto a žalobca, ktorý pri uzavretí dohody o urovnaní z roku 2011 s uznaním pohľadávky v prospech žalobcu zodpovedajúcej hodnote uvedenej parcely tiež zastával názor, že toto mesto musí znášať plnú zodpovednosť za neprevedenie tejto parcely.

35      Nezávisle od otázky, či prvá a druhá výhrada prvého žalobného dôvodu nie sú v konečnom dôsledku neúčinné, pretože spochybňujú existenciu a rozsah zodpovednosti mesta Madrid, ktorú Komisia akceptovala, podobne ako toto mesto a žalobca, treba poznamenať, že Komisia v napadnutom rozhodnutí zdôraznila, že subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako uvedené mesto, by si pred podpísaním dohody o urovnaní z roku 2011 objednal právnu expertízu.

36      Je potrebné pripomenúť, že podľa článku 107 ods. 1 ZFEÚ, ak nie je zmluvami ustanovené inak, pomoc poskytovaná v akejkoľvek forme členským štátom alebo zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určitých podnikateľov alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná s vnútorným trhom, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi.

37      Z ustálenej judikatúry Súdneho dvora vyplýva, že ak sa má vnútroštátne opatrenie kvalifikovať ako „štátna pomoc“ v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ, vyžaduje sa, aby boli splnené všetky nasledujúce podmienky. Po prvé musí ísť o zásah zo strany štátu alebo prostredníctvom štátnych prostriedkov. Po druhé tento zásah musí byť spôsobilý ovplyvniť obchod medzi členskými štátmi. Po tretie musí svojmu príjemcovi poskytovať selektívnu výhodu. Po štvrté musí narúšať hospodársku súťaž alebo hroziť jej narušením (pozri rozsudok zo 6. marca 2018, Komisia/FIH Holding a FIH Erhvervsbank, C‑579/16 P, EU:C:2018:159, bod 43 a citovanú judikatúru).

38      Podľa rovnako ustálenej judikatúry je pojem „pomoc“ všeobecnejší ako „subvencia“, keďže zahŕňa nielen reálne príspevky, ako sú samotné subvencie, ale takisto aj štátne zásahy, ktoré v rozličných formách znižujú zaťaženie, ktoré za bežných okolností znáša rozpočet podniku, a ktoré majú, bez toho, aby išlo o subvencie v pravom zmysle slova, rovnakú povahu a rovnaké účinky (pozri rozsudky z 8. mája 2003, Taliansko a SIM 2 Multimedia/Komisia, C‑328/99 a C‑399/00, EU:C:2003:252, bod 35 a citovanú judikatúru, a z 21. decembra 2016, Komisia/Aer Lingus a Ryanair Designated Activity, C‑164/15 P a C‑165/15 P, EU:C:2016:990, bod 40 a citovanú judikatúru).

39      Z článku 107 ods. 1 ZFEÚ vyplýva, že pojem pomoc je objektívnym pojmom, ktorý závisí najmä od toho, či štátne opatrenie zvýhodňuje podnik alebo určité podniky.

40      Na účely posúdenia, či štátne opatrenie predstavuje pomoc, je teda najmä potrebné určiť, či podnik, ktorý je príjemcom, dostáva výhodu, ktorú by nezískal za normálnych trhových podmienok (rozsudky z 11. júla 1996, SFEI a i., C‑39/94, EU:C:1996:285, bod 60, a z 29. apríla 1999, Španielsko/Komisia, C‑342/96, EU:C:1999:210, bod 41; pozri tiež rozsudok z 12. júna 2014, Sarc/Komisia, T‑488/11, neuverejnený, EU:T:2014:497, bod 90 a citovanú judikatúru). Podľa ustálenej judikatúry teda dodanie tovarov alebo poskytnutie služieb za preferenčných podmienok môže predstavovať štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ (pozri rozsudky z 11. júla 1996, SFEI a i., C‑39/94, EU:C:1996:285, bod 59 a citovanú judikatúru; z 1. júla 2010, ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni/Komisia, T‑62/08, EU:T:2010:268, bod 57 a citovanú judikatúru, a z 28. februára 2012, Land Burgenland/Komisia, T‑268/08 a T‑281/08, EU:T:2012:90, bod 47 a citovanú judikatúru).

41      Uplatnenie kritéria súkromného hospodárskeho subjektu v trhovom hospodárstve spočíva v porovnaní správania verejných orgánov so správaním, aké by mal súkromný hospodársky subjekt porovnateľnej veľkosti za rovnakých okolností. V prípade, že štát by sa skutočne správal len tak ako akýkoľvek súkromný hospodársky subjekt za normálnych trhových podmienok (pozri v tomto zmysle rozsudok z 1. októbra 2015, Electrabel a Dunamenti Erőmű/Komisia, C‑357/14 P, EU:C:2015:642, bod 144 a citovanú judikatúru), neexistovala by výhoda spojená so štátnou intervenciou, pretože príjemca by mohol v zásade získať tie isté výhody z jednoduchého fungovania trhu (pozri rozsudok z 30. apríla 2014, Tisza Erőmű/Komisia, T‑468/08, neuverejnený, EU:T:2014:235, bod 85 a citovanú judikatúru; pozri tiež v tomto zmysle rozsudok z 28. februára 2012, Land Burgenland/Komisia, T‑268/08 a T‑281/08, EU:T:2012:90, bod 48 a citovanú judikatúru).

42      V prejednávanej veci treba určiť, či žalobca získal výhodu, ktorú by nezískal za obvyklých trhových podmienok.

43      Ako to správne poznamenala Komisia v odôvodnení 86 napadnutého rozhodnutia, treba určiť, či dohoda o urovnaní z roku 2011 poskytla žalobcovi hospodársku výhodu v rámci uplatnenia zásady subjektu v trhovom hospodárstve.

44      Pokiaľ ide o otázku, či Komisia na jednej strane nahradila podmienku založenú na zásade subjektu v trhovom hospodárstve formálnym testom externej právnej expertízy a na druhej strane neexistovala povinnosť uzavrieť dohodu o urovnaní z roku 2011 predtým, ako súd stanovil takúto povinnosť (pozri bod 30 vyššie), je vhodné pripomenúť, čo uviedla Komisia v napadnutom rozhodnutí, pokiaľ ide o neexistenciu právnej expertízy o zodpovednosti mesta Madrid za neprevedenie parcely B‑32.

45      V odôvodnení 93 napadnutého rozhodnutia Komisia konštatovala, že vzhľadom na právnu neistotu existujúcu v roku 2011 týkajúcu sa otázky, či mesto Madrid bolo zodpovedné za odškodnenie žalobcu za nemožnosť previesť na neho parcelu B‑32, subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako uvedené mesto by si pred podpísaním dohody o urovnaní z roku 2011 objednal právnu expertízu a zdôraznila, že toto mesto k takej expertíze nepristúpilo. Komisia v odôvodnení 94 napadnutého rozsudku dodala, že Španielske kráľovstvo požiadala o „právne stanovisko, ktoré si [to isté mesto] vyžiadal[o] pred uzavretím [uvedenej dohody o urovnaní]“. V poznámke pod čiarou č. 23 uviedla, že Španielske kráľovstvo potvrdilo neexistenciu „tohto typu externého stanoviska“.

46      Okrem uvedenej poznámky pod čiarou, kde Komisia výslovne uviedla odkaz na „externú“ expertízu, z rôznych dotknutých ustanovení napadnutého rozhodnutia, a to z odôvodnení 93, 94, 105 a 108 vyplýva, že nie je spresnené, čo mala Komisia na mysli pod právnou expertízou, a tiež nie je uvedené, že vytýka absenciu expertízy vykonanú nezávislým orgánom.

47      Po otázke na pojednávaní Komisia potvrdila, že ak by získala akúkoľvek inú expertízu, zohľadnila by ju.

48      Okrem toho z dokumentov oznámených účastníkmi konania v priebehu písomnej časti konania, ako aj z odpovedí účastníkov konania na otázky položené na pojednávaní, vyplýva, že Komisia požiadala Španielske kráľovstvo e‑mailom z 2. marca 2016, v priebehu správneho konania, o oznámenie, či mesto Madrid požiadalo o nezávislé právne stanovisko o jeho povinnostiach a rôznych možnostiach, ktoré má.

49      Bolo to Španielske kráľovstvo, kto vo svojom e‑maile v odpovedi z 9. marca 2016 uviedlo, že pokiaľ pod nezávislým právnym stanoviskom treba chápať externú expertízu, príslušné orgány uviedli, že žiadna konzultácia takého typu sa nevykonala.

50      Nebol predložený žiadny dokument, v ktorom by sa uvádzala odpoveď Komisie na tento posledný citovaný e‑mail a ktorý by spresňoval, že nezávislé právne stanovisko neznamenalo iba externú expertízu.

51      Ako však v podstate pripomenula Komisia, uplatniteľnosť kritéria súkromného investora predpokladá, že sa jednoznačne a na základe objektívnych a overiteľných prvkov stanoví hodnotenie porovnateľné s hodnotením, ku ktorému by mal prístup súkromný subjekt pred prijatím predmetného opatrenia alebo v čase jeho prijatia (pozri v tomto zmysle rozsudky z 5. júna 2012, Komisia/EDF, C‑124/10 P, EU:C:2012:318, body 81 až 83, a z 24. októbra 2013, Land Burgenland a i./Komisia, C‑214/12 P, C‑215/12 P a C‑223/12 P, EU:C:2013:682, body 57 a 58).

52      S cieľom odpovedať na žiadosť Komisie sa Španielske kráľovstvo mohlo opierať o akékoľvek právne stanovisko, ktoré si mesto Madrid dalo vypracovať za podmienok stanovených v odseku 51 vyššie.

53      V prejednávanej veci žalobca na pojednávaní uviedol, že mesto Madrid získalo dve správy o technickej expertíze od svojich vlastných služieb pred uzavretím dohody o urovnaní z roku 2011. Dôkaz o expertíze bol uvedený v texte preambuly uvedenej dohody, ktorý opakuje závery uvedeného mesta v tejto súvislosti.

54      Treba teda konštatovať, že na jednej strane ani v priebehu konania pred Komisiou, ani pred Všeobecným súdom, neboli oznámené správy o expertíze mestských služieb, ktoré údajne získalo mesto Madrid. Napriek početným kontaktom, ku ktorým mohlo dôjsť medzi Španielskym kráľovstvom a Komisiou počas správneho konania, ale aj napriek možnostiam, ktoré sa ponúkali uvedenému mestu, zúčastniť sa na tomto konaní, Komisii nebola oznámená žiadna právna analýza zodpovednosti tohto mesta v súvislosti s neprevedením parcely B‑32.

55      Na druhej strane, pokiaľ preambula dohody o urovnaní z roku 2011 obsahuje niektoré údaje skutkovej povahy o právnej úprave uplatniteľnej na parcelu B‑32 a povinnosť previesť túto parcelu, ktorú malo mesto Madrid, takúto preambulu nemožno považovať za skutočnú právnu analýzu dôvodov, ktoré viedli k uznaniu zodpovednosti tohto mesta za neprevedenie uvedenej parcely. Nie je najmä podrobne uvedený vývoj právnej úpravy uplatniteľnej na tú istú parcelu od dohody z roku 1991 až do dohody o urovnaní z roku 2011. Tiež nie je analyzované, kto bude zodpovedný a z akých dôvodov za neprevedenie predmetnej parcely. Naopak, správne sa konštatuje, ako to uvádza Komisia, že prevod predmetnej parcely nebol možný a zdôrazňuje sa dobrá vôľa zmluvných strán dosiahnuť dohodu v kontexte, keď zodpovednosť každej z nich nie je jasná.

56      Pokiaľ ide o žalobcovo spochybňovanie údajného tvrdenia Komisie, podľa ktorého mesto Madrid nemalo povinnosť uzavrieť dohodu o urovnaní z roku 2011 predtým, ako takú povinnosť skonštatuje súd, stačí poznamenať, že také konštatovanie nemá skutkovú oporu, pretože v napadnutom rozhodnutí Komisia nikdy nezastávala názor, že povinnosť uzavrieť uvedenú dohodu o urovnaní mala vyplývať zo súdneho rozhodnutia.

57      Je dôležité dodať, že na rozdiel od veci, v ktorej bol vyhlásený rozsudok z 27. septembra 1988, Asteris a i. (106/87 až 120/87, EU:C:1988:457), v ktorom boli vnútroštátne orgány zaviazané nahradiť škodu vyplývajúcu z nezákonnosti konštatovanej rozhodnutím súdu, zodpovednosť mesta Madrid v prejednávanej veci nebola konštatovaná súdnou cestou a odškodnenie poskytnuté žalobcovi vyplýva z dohody o urovnaní z roku 2011, ktorá mala za cieľ ukončiť spor medzi zmluvnými stranami a podľa znenia ktorej iba uvedené mesto malo zodpovednosť za neprevedenie parcely B‑32.

58      Komisia sa nedopustila chyby, keď v odôvodnení 105 napadnutého rozhodnutia prijala záver, že obozretný podnikateľský subjekt v trhovom hospodárstve, by si v situácii, ako je tá uvedená v danom prípade, pred podpísaním dohody o urovnaní z roku 2011 a prijatím plnej právnej zodpovednosti za nemožnosť previesť parcelu B‑32 podľa dohody o vykonaní z roku 1998, vyžiadal právnu expertízu.

59      Takýto záver je o to viac opodstatnený vzhľadom na právny rámec uplatniteľný na parcelu B‑32 od dátumu dohody o vykonaní z roku 1998 do dátumu uzavretia dohody o urovnaní z roku 2011 a s prihliadnutím na spoločné právomoci autonómneho spoločenstva Madrid a mesta Madrid v oblasti urbanistiky, ako aj na znalosti tohto právneho kontextu zo strany žalobcu.

60      V tejto súvislosti je vhodné spresniť, že z dokumentov v spise vyplýva, že od dohody z roku 1996 až do dohody o urovnaní z roku 2011 právny režim uplatniteľný na parcelu B‑32 neuľahčil jej prevod.

61      Podľa skutočností, ktoré boli uvedené v napadnutom rozhodnutí a ktoré neboli spochybnené, keď žalobca a autonómna oblasť Madrid podpísali dohodu z roku 1996, parcely a práva na prevod sa mali stanoviť v neskoršej fáze a zmluvné strany stanovili sumu transakcie na 27 miliónov eur. Pri podpise dohody o vykonaní z roku 1998 bol najmä dohodnutý prevod parcely B‑32 na žalobcu a hodnota tejto parcely bola technickými službami mesta Madrid odhadnutá na 595 194 eur. Zohľadnilo sa predovšetkým ukončenie mestského plánovania zóny, v ktorej sa uvedená parcela nachádzala, nie však jej urbanizácia či skutočnosť, že sa v tejto zóne ešte nezačalo s výstavbou.

62      Podľa skutočností, ktoré boli uvedené aj v napadnutom rozhodnutí a ktoré neboli spochybnené, v roku 1998 parcela B‑32 nebola prevedená z mesta Madrid na žalobcu, pretože mesto ešte nemalo vlastnícke právo. V dohode o vykonaní z roku 1998 sa uvádzalo, že prevod by sa mal uskutočniť sedem dní po zápise tejto parcely do katastra nehnuteľností na meno uvedeného mesta. Dňa 28. júla 2000 sa mesto stalo vlastníkom uvedenej parcely, ale táto parcela bola zapísaná do katastra nehnuteľností až 11. februára 2003. Tá istá parcela nebola prevedená. Podľa miestneho urbanistického plánu z 28. júla 1995 sa považovala za základné športové vybavenie a bola zahrnutá do PGOU, ktorý 17. apríla 1997 schválilo toto mesto a autonómna oblasť Madrid.

63      Z napadnutého rozhodnutia vyplýva, že podľa Ley 9/2001, de 17 de julio 2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (zákon č. 9/2001 zo 17. júla 2001 o mestskom plánovaní autonómneho spoločenstva Madrid) musia všetky pozemky, objekty, stavby a budovy mať stanovený účel, ktorý vyplýva z ich zaradenia a ich príslušného urbanistického určenia a podľa článku 7.7.2 písm. a) PGOU parcely označené ako „športové vybavenie“, sú vo verejnom vlastníctve. Uvedený zákon platil, keď mesto Madrid bolo zapísané ako vlastník parcely B‑32 v roku 2003. V tom istom zákone sa zachováva záväzok verejného vlastníctva pozemkov považovaných za základné športové vybavenie a každý prevod sa musí odmietnuť, keďže verejná povaha parcely vylučuje jej prevod.

64      Žalobca nespochybňuje, že pri uzavretí dohody o vykonaní z roku 1998 bola parcela B‑32 podľa PGOU určená na základné športové používanie. Nespochybnil tiež, že v roku 2003, keď mesto Madrid malo splniť svoju povinnosť prevodu, uvedená parcela bola vo verejnom vlastníctve mesta a bola neprevoditeľná.

65      Je dôležité poznamenať, že žalobca teda k dátumu uzavretia dohody o vykonaní z roku 1998 vedel, že mesto Madrid nebolo vlastníkom parcely B‑32, že táto parcela patrila do osobitnej kategórie, a to základných športových vybavení, a že prinajmenšom bolo potrebné, aby sa uvedené mesto stalo nadobúdateľom a aby došlo k zápisu tejto parcely do katastra nehnuteľností predtým, ako sa mohlo uvažovať nad jej prevodom v prospech žalobcu.

66      Žalobca tiež nespochybňoval, že podľa znenia článku 7.7.2 písm. a) PGOU schváleného 17. apríla 1997, a teda uplatniteľného k dátumu dohody o vykonaní z roku 1998, parcely patriace do kategórie „základné športové vybavenie“ boli parcelami vo verejnom vlastníctve. Pri uzavretí uvedenej dohody o vykonaní teda vedel, že pred prevodom vlastníctva k parcele B‑32 v jeho prospech táto parcela musela byť predmetom preradenia, aby mohla byť prevedená, keďže parcely vo verejnom vlastníctve ako také nemôžu byť podľa španielskeho práva prevedené.

67      Z napadnutého rozhodnutia a odpovedí na otázky položené Všeobecným súdom vyplýva, že PGOU je dokument, ktorý nepatrí do výlučnej právomoci mesta Madrid, ale aj do právomoci autonómneho spoločenstva Madrid. Uvedené mesto nemôže pristúpiť k zmene PGOU na vlastný podnet, ale musí túto zmenu navrhnúť uvedenému autonómnemu spoločenstvu.

68      Treba dodať, že právny rámec uplatniteľný na parcelu B‑32 sa medzi dátumom uzavretia dohody o vykonaní z roku 1998 a dátumom uzavretia dohody o urovnaní z roku 2011 zmenil. Zákon č. 9/2001 zo 17. júla 2011 o mestskom plánovaní autonómneho spoločenstva Madrid stanovil, že všetky pozemky, objekty, stavby a budovy musia rešpektovať stanovený účel, ktorý vyplýva z ich zaradenia a ich príslušného urbanistického určenia.

69      Účastníci konania sa zhodujú na tom, že hoci parcely patriace do kategórie „základné športové zariadenie“ už boli parcelami vo verejnom vlastníctve v zmysle článku 7.7.2 písm. a) PGOU, zákon č. 9/2001 zo 17. júla 2001 o mestskom plánovaní autonómneho spoločenstva Madrid ešte viac sťažil možnosť prevodu parcely B‑32.

70      Treba dodať, že keďže ani Španielske kráľovstvo, ani mesto Madrid a ani žalobca nepredložili Komisii podrobnú právnu analýzu týkajúcu sa zodpovednosti tohto mesta za neprevedenie parcely B‑32, Komisii neprislúchalo, aby vykonala túto analýzu sama a aby vykonala celkové posúdenie, berúc do úvahy okrem poskytnutých informácií aj akýkoľvek iný relevantný prvok, ktorý by jej umožňoval určiť, či dané opatrenie vyplývalo z postavenia hospodárskeho subjektu v trhovom hospodárstve alebo postavenia verejného orgánu Španielskeho kráľovstva (pozri v tomto zmysle rozsudky z 5. júna 2012, Komisia/EDF, C‑124/10 P, EU:C:2012:318, bod 86, a z 24. októbra 2013, Land Burgenland a i./Komisia, C‑214/12 P, C‑215/12 P a C‑223/12 P, EU:C:2013:682, bod 60). Komisia nemôže znášať dôkazné bremeno preukázania, že uvedené mesto nemalo povinnosť nahradiť ujmu spôsobenú nesplnením svojich zmluvných povinností a určenia maximálnej úrovne zodpovednosti tohto mesta.

71      Z vyššie uvedeného vyplýva, že prvú a druhú výhradu prvého žalobného dôvodu treba zamietnuť.

 O tretej výhrade prvého žalobného dôvodu a druhom žalobnom dôvode

72      Treťou výhradou prvého žalobného dôvodu a druhým žalobným dôvodom žalobca v podstate spochybňuje ocenenie výšky pomoci, a najmä hodnotu parcely B‑32, tak ako ju stanovila Komisia.

73      Žalobca uvádza, že mesto Madrid sa nemohlo zbaviť svojej zodpovednosti za nerešpektovanie dohody o vykonaní z roku 1998 a že finančné zaťaženie tohto mesta nezodpovedalo cene, ktorú mala parcela B‑32 pre uvedené mesto. Trhová hodnota uvedenej parcely, tak ako bola prisľúbená žalobcovi, bola hodnotou práva získať túto parcelu do plného vlastníctva bez obmedzení v súvislosti s jej ďalším predajom.

74      Miera maximálneho finančného zaťaženia mesta Madrid v prípade sporu so žalobcom a ak by bolo právne zodpovedné za nerešpektovanie dohody o vykonaní z roku 1998, by podľa odhadov realitno‑konzultačnej spoločnosti bola medzi 33 a 240 miliónmi eur. Finančné zaťaženie by bolo v každom prípade vyššie o 4 275 000 eur. Žalobca uvádza, že Komisia nespochybňovala, že bolo možné zmeniť určenie parcely B‑32 s cieľom urobiť ju prevoditeľnou.

75      Žalobca dodáva, že finančné zaťaženie mesta Madrid dokonca za predpokladu, že by nebolo zodpovedné za nerešpektovanie dohody (za hypotézy počiatočnej nemožnosti alebo následne vzniknutej nemožnosti prevodu s liberačným účinkom) by nebolo nulové, ale podstatne vyššie než hodnota parcely B‑32. Maximálna miera finančného zaťaženia uvedeného mesta by zodpovedala sume 40 miliónov eur, ak by sa dohoda o vykonaní považovala za neplatnú, alebo sume 33 miliónov eur, ak by sa rozhodlo o zrušení tejto dohody o vykonaní z dôvodu nemožnosti plnenia, ku ktorej došlo neskôr.

76      Žalobca dodáva, že Komisia určila zjavne nesprávny odhad trhovej hodnoty parcely B‑32 a opiera sa o tri ďalšie odhady, ktoré tejto parcele prisudzujú hodnotu pohybujúcu sa medzi 22 a 25 miliónmi eur.

77      Po pripomenutí rôznych scenárov uvedených v správe realitno‑znaleckej spoločnosti, teda scenárov SE‑00, SE‑01, SE‑02 a SE‑03, žalobca uvádza, že scenár SE‑03, podľa ktorého parcela B‑32 bola predmetom práva na užívanie ohodnoteného na 4 275 000 eur, umožňujúceho jej využívanie počas 30 rokov ako športového zariadenia, nemá dôkaznú hodnotu.

78      Scenár SE‑03 neumožňoval určiť trhovú hodnotu parcely B‑32, ale len investičnú hodnotu.

79      Okrem toho odhad trhovej hodnoty vykonaný realitno‑znaleckou spoločnosťou obsahuje zjavné metodologické chyby. Na jednej strane bolo zohľadnené len právo užívania, ktoré bolo ohodnotené nesprávne. Odhad nerešpektoval pravidlá uplatniteľné na ocenenie užívacích práv stanovené v Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (ministerská vyhláška ECO/805/2003 z 27. marca 2003 o pravidlách pre oceňovanie nehnuteľností a určitých práv na finančné účely). Podľa odhadov predložených žalobcom hodnota práva užívania sa pohybovala medzi 23 a 24 miliónmi eur v závislosti od trvania. Na druhej strane investičný projekt uvedený v správe realitno‑znaleckej spoločnosti nerešpektoval kritérium maximálneho a optimálneho využitia a nebol vhodný na maximalizáciu hodnoty parcely B‑32.

80      Relevantnosť iných ocenení, ktoré boli k dispozícii okrem ocenenia v správe realitno‑znaleckej spoločnosti, nebola dostatočne vyvrátená.

81      Komisia spochybňuje argumentáciu žalobcu.

82      Na úvod treba uviesť, že podľa žalobcu finančné zaťaženie mesta Madrid v dôsledku nerešpektovania dohody o vykonaní z roku 1998 by za každého predpokladu, či by uvedené mesto bolo alebo nebolo považované za zodpovedné, presahovalo trhovú hodnotu parcely B‑32. Nie je teda ani potrebné, aby sa Všeobecný súd vyslovil k tejto hodnote.

83      V tejto súvislosti treba pripomenúť, že na jednej strane mesto Madrid nepredložilo dôkaz, že pred uzavretím dohody o urovnaní z roku 2011 si dalo vypracovať právnu expertízu na objasnenie, kto má znášať vzhľadom na španielske právo zodpovednosť za neprevedenie parcely B‑32. Na druhej strane v uvedenej dohode o urovnaní žalobca a uvedené mesto vychádzali z hodnoty uvedenej parcely odhadovanej technickými službami tohto mesta na účely odškodnenia žalobcu za nemožnosť previesť na neho túto parcelu v súlade s dohodou o vykonaní z roku 1998.

84      Za týchto podmienok napriek záveru, ku ktorému Komisia mohla dospieť skôr, a to takému, že obozretný subjekt v trhovom hospodárstve by za rovnakých podmienok ako v danom prípade nepodpísal dohodu o urovnaní z roku 2011 bez právnej expertízy, uvedenej inštitúcii v súvislosti s posúdením existencie výhody a jej výšky nemožno vytýkať, že sa zaujímala o hodnotu parcely B‑32 po tom, čo prijala ako predpoklad zodpovednosť mesta Madrid.

85      Po poukázaní na toto, je vhodné pripomenúť, že správanie súkromného investora, ktorý sa má porovnávať so správaním verejného investora, nie je nevyhnutne správaním bežného investora, pokiaľ ide o investovanie kapitálu s cieľom dosiahnuť zisk v pomerne krátkom čase. Toto správanie musí byť prinajmenšom správaním súkromného holdingu alebo súkromnej skupiny podnikov sledujúcich štrukturálnu, globálnu alebo sektorovú politiku a musí byť vedené perspektívou dlhodobejšej návratnosti (rozsudok z 21. marca 1991, Taliansko/Komisia, C‑305/89, EU:C:1991:142, bod 20).

86      Za týchto podmienok uplatnenie kritéria súkromného investora nemá za cieľ určiť, aká môže byť maximálna rentabilita dosiahnutá investorom v konkrétnom odvetví alebo v celej ekonomike, ale určiť, či porovnateľný súkromný investor mohol za okolností prejednávanej veci vykonať predmetnú investíciu. Ide teda o určenie, či predmetná investícia predstavuje určitú ekonomickú racionalitu, aspoň z dlhodobého hľadiska (rozsudok z 3. júla 2014, Španielsko a i./Komisia, T‑319/12 a T‑321/12, neuverejnený, EU:T:2014:604, bod 42).

87      Podľa tejto judikatúry je preto potrebné posúdiť, či vzhľadom na pôvodný zámer zmluvných strán dohody o vykonaní z roku 1998, ale aj právnu úpravu uplatniteľnú na parcelu B‑32, v čase uzavretia uvedenej dohody o vykonaní, ako aj pri uzavretí dohody o urovnaní z roku 2011, možno odôvodnene predpokladať, že súkromný subjekt v trhovom hospodárstve by prebral celé bremeno odškodnenia za neprevedenie predmetnej parcely, ktoré bolo odhadnuté na hodnotu uvedenej parcely v sume 22 690 000 eur.

88      Treba dodať, že pokiaľ ide o rozsah preskúmania Všeobecného súdu vzhľadom na judikatúru, hoci toto preskúmanie je v zásade úplným preskúmaním otázky, či určité opatrenie patrí do pôsobnosti článku 107 ods. 1 ZFEÚ, Súdny dvor rozhodol, že toto súdne preskúmanie je obmedzené v prípade, keď posúdenia uskutočnené Komisiou sú technickej povahy alebo sa vyznačujú zložitosťou [pozri rozsudok z 22. decembra 2008, British Aggregates/Komisia, C‑487/06 P, EU:C:2008:757, bod 114 a citovanú judikatúru; rozsudok z 28. októbra 2015, Hammar Nordic Plugg/Komisia, T‑253/12, EU:T:2015:811, bod 30 (neuverejnený)].

89      Preskúmanie vykonávané súdmi Únie v súvislosti s komplexnými ekonomickými posúdeniami Komisie má zúžený charakter a musí sa nevyhnutne obmedziť na overenie dodržiavania procesných pravidiel a povinnosti odôvodnenia, na overenie vecnej správnosti skutkových zistení, ako aj neexistencie zjavne nesprávneho posúdenia a zneužitia právomoci (rozsudok z 2. septembra 2010, Komisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, bod 66).

90      Bolo už rozhodnuté, že na overenie, či predaj pozemku verejnými orgánmi súkromnej osobe predstavuje štátnu pomoc, má Komisia uplatniť kritérium súkromného investora v trhovom hospodárstve, aby sa overilo, či cena, ktorú zaplatil údajný príjemca pomoci, zodpovedá cene, ktorú by mohol stanoviť súkromný investor konajúci za bežných podmienok hospodárskej súťaže. Použitie tohto kritéria vo všeobecnosti vyžaduje komplexné hospodárske posúdenie zo strany Komisie (rozsudok z 2. septembra 2010, Komisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, bod 68).

91      Treba dodať, že keďže parcela B‑32 nebola prevedená, dohodlo sa odškodnenie, ktorého ocenenie je charakterizované absenciou postupu ponuky bez podmienok. Takáto okolnosť tiež môže sťažovať úlohu Komisie (pozri analogicky rozsudok z 2. septembra 2010, Komisia/Scott, C‑290/07 P, EU:C:2010:480, bod 70).

92      Iba zjavný omyl pri určení hodnoty parcely B‑32 teda môže mať za následok nezákonnosť napadnutého rozhodnutia [pozri v tomto zmysle rozsudok z 28. októbra 2015, Hammar Nordic Plugg/Komisia, T‑253/12, EU:T:2015:811, bod 34 (neuverejnený)].

93      V prejednávanej veci z napadnutého rozhodnutia a iných údajov v spise vyplýva, že rôzne ocenenia vykonané na určenie hodnoty parcely B‑32 sa silno odlišujú.

94      Na účely dohody o vykonaní z roku 1998 bola predpokladaná hodnota parcely B‑32 ohodnotená úradníkmi mestského úradu územného plánovania na sumu 595 194 eur. Uvádza sa, že toto ohodnotenie bolo vykonané „podľa metódy ohodnotenia stanovenej španielskym právom“, bez ďalších spresnení.

95      Na účely dohody o urovnaní z roku 2011 služby mesta Madrid vychádzali z katastrálnej hodnoty, ktorá podľa žalobcu zohľadňuje také faktory, ako sú hodnota pozemku, hodnota stavby, poloha a relevantný trh. V správe uverejnenej 27. júla 2011 uvedené služby odhadli hodnotu parcely B‑32 na 22 693 054,44 eura. Podrobnosti o ocenení sú uvedené v bode 36 napadnutého rozhodnutia a účastníci konania ich nespochybňovali. Táto hodnota bola uvedená v dohode o urovnaní z roku 2011.

96      Po uzavretí dohody o urovnaní z roku 2011 úradníci španielskeho katastra nehnuteľností, ktorí podliehajú španielskemu ministerstvu hospodárstva a financií, aktualizovali hodnotu parcely B‑32 a ocenili ju na sumu, ktorá nemôže byť nižšia než 25 776 296 eur. Podľa žalobcu tento druh aktualizácie slúži na priblíženie katastrálnej hodnoty trhovej hodnote, bez toho, aby trhová hodnota mohla byť prekročená. Katastrálna hodnota sa zakladá napríklad na informáciách o skutočných transakciách na trhu. Uvedení úradníci boli nezávislí od úradníkov mesta Madrid.

97      Žalobca si objednal a predložil správu realitno‑konzultačnej spoločnosti, v ktorej bola trhová hodnota parcely B‑32 v roku 1998 stanovená na sumu 574 000 eur, ktorá sa teda dosť málo odlišuje od hodnoty uvedenej v dohode o vykonaní z roku 1998. V tej istej správe bola trhová hodnota tej istej parcely v roku 2011 ohodnotená na 22 690 000 eur, čo tiež takmer zodpovedá hodnote uvedenej v dohode o urovnaní z roku 2011. Žalobca uvádza, že správa realitno‑konzultačnej spoločnosti používala statickú zostatkovú metódu založenú na predpoklade predaja rôznych jednotiek krátko po výstavbe športovej infraštruktúry na predmetnom pozemku. Zohľadnil sa prevod plného vlastníckeho práva bez obmedzení v súvislosti s ďalším predajom a cieľ uvedenej dohody o urovnaní.

98      V správe realitno‑konzultačnej spoločnosti, ktorú si objednala Komisia, sa nakoniec uvádzali štyri scenáre: scenár SE‑00, podľa ktorého je pozemok vo verejnom vlastníctve a nemá žiadnu trhovú hodnotu, len cenu vo výške 3 930 000 eur; scenár SE‑01, podľa ktorého je pozemok určený na výstavbu sociálneho bývania a je ohodnotený na 18 000 000 eur; scenár SE‑02, podľa ktorého trhová hodnota pozemku predstavuje 10 % hodnoty v odvetví, teda 12 245 000 eur; scenár SE‑03, podľa ktorého parcela B‑32 nemôže byť prevedená, ale môže byť len predmetom práva užívania, ktoré by umožnilo jej využívanie počas doby 30 rokov ako športového zariadenia s vylúčením akéhokoľvek neskoršieho ďalšieho predaja, čo by viedlo k hodnote 4 275 000 eur.

99      Komisia uviedla, že si v danom prípade zvolila hodnotu, ktorá bola výsledkom scenára SE‑03 v správe realitno‑konzultačnej spoločnosti, s prihliadnutím na urbanistické určenie pozemku určujúce jeho využitie a vylúčenie jeho ďalšieho predaja.

100    Hneď na úvod treba konštatovať, že Komisia sa nedopustila zjavne nesprávneho posúdenia, keď použila hodnotu vyplývajúcu z takého scenára, ktorá bola určená so zohľadnením práva užívania parcely B‑32.

101    Nebolo totiž spochybnené, že pri ocenení hodnoty parcely B‑32 treba vychádzať z dátumu dohody o urovnaní z roku 2011. Tento dátum v skutočnosti zodpovedá dátumu zápočtu a odškodnenia, tak ako je o nich rozhodnuté v uvedenej dohode od urovnaní, ktoré sú základom tohto konania.

102    Ako vyplýva z právneho režimu uplatniteľného na parcelu B‑32, k tomuto dátumu bola táto parcela súčasťou verejného vlastníctva a keďže nemohla byť prevedená, poskytnuté mohlo byť len právo užívania.

103    Ako to Komisia správne poznamenala v odôvodnení 123 napadnutého rozhodnutia, v prípade, ak sa odškodnenie požaduje od mesta Madrid, hodnota parcely B‑32 by mala zodpovedať hodnote, ktorú táto parcela mala pre uvedené mesto, a teda právu užívania tejto parcely, a nie hypotetickej hodnote, ktorú by mala, ak by bola prevoditeľná.

104    V nadväznosti na to, pokiaľ ide o právo užívania, žalobca uvádzal, že toto právo nebolo ohodnotené správne a že jeho ohodnotenie nerešpektovalo pravidlá uplatniteľné v Španielsku na ohodnotenie práva užívania pozemkov.

105    V tomto bode treba konštatovať, že Komisia sa nedopustila zjavne nesprávneho posúdenia, keď si osvojila scenár SE‑03 správy realitno‑znaleckej spoločnosti.

106    V skutočnosti ostatné scenáre správy realitno‑znaleckej spoločnosti, ako aj iné odhady, z ktorých vychádza žalobca, sú oveľa viac vzdialené okolnostiam prejednávanej veci v tom, že nie sú založené na predpoklade ocenenia práva užívania parcely, ktorá je súčasťou verejného vlastníctva, ale na hodnote nehnuteľnosti, ktorú možno predať v úplnom vlastníctve.

107    So scenárom SE‑03 správy realitno‑znaleckej spoločnosti Komisia disponovala jedinou hypotézou na ohodnotenie práva užívania parcely B‑32.

108    Žalobca okrem toho uvádza, že Komisia vychádzala z nesprávnej hypotézy, že právo užívania nebolo možné predať.

109    V odôvodnení 111 napadnutého rozhodnutia sa samozrejme uvádza, že urbanistické určenie pozemku určuje jeho využitie a vylučuje jeho predaj. V odpovedi na otázku Všeobecného súdu Komisia uviedla, že dávala prednosť hypotéze spočívajúcej v určení investičnej hodnoty a využívaní užívacieho práva počas 30 rokov ako športového zariadenia.

110    Takáto hypotéza je tiež najbližšia k tomu, čo žalobca zamýšľal v roku 1996 pri svojej operácii výmeny pozemkov s mestom Madrid, keďže táto výmena sa pôvodne uskutočnila na to, aby žalobca sám využíval pozemky prevzaté od uvedeného mesta.

111    Nakoniec, pokiaľ ide o výhradu založenú na porušení zásady riadnej správy vecí verejných, treba poznamenať, že Komisia žiadala o znalecký posudok vypracovaný na základe viacerých scenárov, že pristúpila k analýze týchto rôznych scenárov, ako aj k iným predloženým ohodnoteniam, a že teda jednoducho a bez ďalšieho neakceptovala závery správy realitno‑znaleckej spoločnosti.

112    Pokiaľ ide o tvrdenie žalobcu založené na rozdieloch, ktoré existujú medzi pôvodnou a konečnou verziou správy realitno‑znaleckej spoločnosti, stačí poznamenať, že hodnoty uvedené v týchto dvoch verziách pre scenár SE‑03 sú prakticky zhodné, ako to správne poznamenala Komisia, a to 4 270 000 eur v pôvodnej správe a 4 275 000 eur v konečnej správe.

113    Z vyššie uvedeného vyplýva, že tretiu výhradu prvého žalobného dôvodu a druhý žalobný dôvod treba zamietnuť ako nedôvodné.

 O treťom žalobnom dôvode

114    Žalobca uvádza, že Komisia porušila článok 107 ods. 1 ZFEÚ, článok 296 ZFEÚ, povinnosť odôvodnenia a zásadu riadnej správy vecí verejných zakotvenú v článku 41 Charty základných práv Európskej únie, keďže Komisia spochybnila hodnotu parcely B‑32 pri určení existencie výhody, pričom ale uznala, že hodnota iných parciel prevedených na žalobcu na základe odškodnenia v rámci dohody o urovnaní z roku 2011 bola správna. Táto hodnota však bola vypočítaná rovnakou metódou ocenenia, akú mesto Madrid použilo pre parcelu B‑32. S poukázaním na rôzne veci žalobca tvrdí, že Komisia znášala dôkazné bremeno existencie štátnej pomoci a nemohla sa obmedziť na hodnotenie určitých plnení transakcie selektívnym a izolovaným spôsobom. Okrem toho uvádza, že bol povinný akceptovať ocenenie pozemkov vykonané uvedeným mestom napriek zníženiu ich hodnoty. Podľa španielskeho práva nedisponoval žiadnym opravným prostriedkom, ktorý by mu umožňoval spochybniť ocenenie na účely požadovania rozdielu medzi ocenením v dohode a trhovou hodnotou. Ak by Komisia skúmala, či plnenia boli vyvážené, prijala by záver, že výška údajne udelenej štátnej pomoci v žiadnom prípade nepresahovala 10 931 835 eur.

115    Komisia pripomína, že predmetom prešetrovania v tejto veci bolo preskúmať prípadnú existenciu štátnej pomoci vyplývajúcu z odškodnenia poskytnutého mestom Madrid v dôsledku nerešpektovania týmto mestom dohody o vykonaní z roku 1998, a určiť, či by obozretný subjekt v trhovom hospodárstve v plnom rozsahu akceptoval svoju zodpovednosť bez predchádzajúcich právnych rád vzhľadom na mnohé právne pochybnosti, ako aj overiť, či dlh dohodnutý uvedeným mestom zodpovedal finančnému zaťaženiu, ktoré by tento subjekt akceptoval pri špecifickej hodnote parcely B‑32 v roku 2011. Rozhodnutie o začatí konania a napadnuté rozhodnutie boli v tejto súvislosti jasné. Podľa Komisie treba tiež posúdiť odôvodnenie uvedeného rozhodnutia vzhľadom na jeho kontext a nebolo potrebné reagovať na všetky tvrdenia, ktoré v priebehu správneho konania uvádzala dotknutá strana. Tvrdí, že v súlade s judikatúrou odôvodnila toto rozhodnutie dostatočne. Dodáva, že predmetom prešetrovania nebolo určiť, že žalobca získal protiprávnu pomoc vzhľadom na všetky záväzky prijaté v rámci dohody o urovnaní z roku 2011. Konania, na ktoré poukazuje žalobca, nie sú relevantné, a pokiaľ žalobca získal nižšie plnenie, než aké bolo dohodnuté, mohol požadovať hodnotu stanovenú v dohode o urovnaní z roku 2011, čo neurobil.

116    Z judikatúry v tejto súvislosti vyplýva, že na určenie toho, či sa výhoda mohla získať za bežných trhových podmienok, je Komisia povinná vykonať úplnú analýzu všetkých relevantných prvkov predmetnej transakcie a jej kontextu (pozri rozsudok z 30. júna 2015, Holandsko a i./Komisia, T‑186/13, T‑190/13 a T‑193/13, neuverejnený, EU:T:2015:447, bod 88 a citovanú judikatúru).

117    Pokiaľ ide o posúdenie hodnoty pomoci vo forme predaja pozemku verejnoprávnym subjektom súkromnej osobe za údajne zvýhodnenú cenu, bolo tiež rozhodnuté, že sa uplatní zásada súkromného investora v trhovom hospodárstve a hodnota pomoci sa rovná rozdielu medzi tým, čo príjemca skutočne zaplatil, a tým, čo by za normálnych trhových podmienok zaplatil za nákup rovnocenného pozemku od predajcu zo súkromného sektora (pozri rozsudok z 30. júna 2015, Holandsko a i./Komisia, T‑186/13, T‑190/13 a T‑193/13, neuverejnený, EU:T:2015:447, bod 77 a citovanú judikatúru).

118    Treba spresniť, že podľa judikatúry na posúdenie zákonnosti napadnutého rozhodnutia sa musia zohľadniť informácie, ktorými Komisia disponovala alebo mohla disponovať v čase, keď toto rozhodnutie prijala. Ak sa v tejto súvislosti preukáže, že posúdenie Komisie je v rozpore s informáciami alebo je spochybnené informáciami, ktoré Komisii počas správneho konania neboli známe, treba overiť, či sa Komisia mohla s takýmito informáciami oboznámiť a vziať ich do úvahy včas, a ak by to tak bolo, či mala tieto informácie zohľadniť prinajmenšom ako relevantné údaje na účely uplatnenia kritéria súkromného investora (pozri rozsudok z 30. júna 2015, Holandsko a i./Komisia, T‑186/13, T‑190/13 a T‑193/13, neuverejnený, EU:T:2015:447, bod 90 a citovanú judikatúru).

119    V prejednávanej veci treba zdôrazniť, že Komisia uznala, že skúmala prípadnú existenciu štátnej pomoci vyplývajúcu z odškodnenia poskytnutého mestom Madrid v rámci dohody o urovnaní z roku 2011.

120    Treba poznamenať, že podľa dohody o urovnaní z roku 2011 sa zmluvné strany dohodli, že náhrada bude vyplatená nahradením prevodu parcely B‑32 prevodom iných parciel na žalobcu zo strany mesta Madrid, ako aj započítaním ich vzájomných dlhov. Výsledkom bola čistá pohľadávka voči mestu vo výške 8,04 eura v prospech žalobcu.

121    Dohoda o urovnaní z roku 2011 sa teda netýkala len uznania dlhu vyplývajúceho z neprevedenia parcely B‑32, ale mala za cieľ odškodniť žalobcu za toto neprevedenie tým, že sa na neho prevedú iné parcely, a započítaním vzájomných dlhov.

122    Je nesporné, že parcely prevedené namiesto parcely B‑32 neboli predmetom ocenenia zo strany Komisie. Komisia si osvojila hodnoty uvedené v dohode o urovnaní z roku 2011.

123    V odpovedi na písomné otázky, ktoré položil Všeobecný súd, žalobca bez toho, aby to Komisia spochybnila, potvrdil, že počas správneho konania poukázal na existenciu rozdielu medzi hodnotami parciel prevedených podľa dohody o urovnaní z roku 2011 a hodnotou týchto parciel uvedenou v správe realitno‑konzultačnej spoločnosti, a teda na možné precenenie týchto parciel.

124    Okrem toho žalobca tiež počas správneho konania zdôraznil, že správa realitno‑znaleckej spoločnosti neobsahovala žiadne ocenenie parciel prevádzaných podľa dohody o urovnaní z roku 2011.

125    Keď teda Komisia skúmala len hodnotu parcely B‑32, nezohľadnila všetky prvky spornej transakcie a jej kontext. Nemohla teda, v rozpore s tým, čo mala povinnosť urobiť, vykonať úplnú analýzu všetkých relevantných prvkov s cieľom preukázať nielen otázku hodnotenia výšky pomoci, ale a najmä otázku samotnej existencie výhody vyplývajúcej z predmetného opatrenia posudzovaného vo všetkých jeho prvkoch.

126    Treba spresniť, že v odpovedi na otázky položené Všeobecným súdom sa Komisia dovolávala skutočnosti, že nebola povinná zohľadniť neskoršie skutkové okolnosti než tie, ktoré boli predmetom preskúmania, ako aj výhody, ktoré nesúviseli s preskúmavaným opatrením ako takým.

127    Stačí však pripomenúť, že ocenenie parciel prevádzaných podľa dohody o urovnaní z roku 2011 sa uvádzalo v správe realitno‑konzultačnej spoločnosti oznámenej v priebehu správneho konania. Preskúmavané opatrenie sa navyše neobmedzovalo len na uznanie dlhu vyplývajúceho z neprevedenia parcely B‑32, ale aj na prípadnú existenciu štátnej pomoci vyplývajúcej z odškodnenia poskytnutého mestu Madrid v rámci dohody o urovnaní z roku 2011.

128    Komisia teda dostatočne nepreukázala, že predmetné opatrenie udeľovalo žalobcovi výhodu. Keďže prinajmenšom jedna z kumulatívnych podmienok uvedených v bode 37 vyššie nie je splnená, Komisia nemôže kvalifikovať predmetné opatrenie ako štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.

129    Z uvedeného vyplýva, že tretí žalobný dôvod treba vyhlásiť za nedôvodný. Napadnuté rozhodnutie treba teda zrušiť.

 O trovách

130    Podľa článku 134 ods. 1 rokovacieho poriadku účastník konania, ktorý vo veci nemal úspech, je povinný nahradiť trovy konania, ak to bolo v tomto zmysle navrhnuté. Keďže Komisia nemala vo veci úspech, je opodstatnené ju okrem jej vlastných trov konania zaviazať na náhradu trov konania žalobcu v súlade s jeho návrhmi.

Z týchto dôvodov

VŠEOBECNÝ SÚD (štvrtá komora)

rozhodol takto:

1.      Rozhodnutie Komisie (EÚ) 2016/2393 zo 4. júla 2016 o štátnej pomoci SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) poskytnutej Španielskom futbalovému klubu Real Madrid CF sa zrušuje.

2.      Európska komisia znáša svoje vlastné trovy konania a je povinná nahradiť trovy konania, ktoré vznikli Real Madrid Club de Fútbol.

Kanninen

Schwarcz

Iliopoulos

Rozsudok bol vyhlásený na verejnom pojednávaní v Luxemburgu 22. mája 2019.

Podpisy


* Jazyk konania: španielčina.