ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ (τέταρτο τμήμα)

της 22ας Μαΐου 2019 (*)(i)

«Κρατικές ενισχύσεις – Ενίσχυση την οποία χορήγησαν οι ισπανικές αρχές σε επαγγελματική ποδοσφαιρική ομάδα – Διακανονισμός για την αντιστάθμιση της μη μεταβίβασης γης που είχε αρχικά συμφωνηθεί μεταξύ δήμου και ποδοσφαιρικής ομάδας – Υπερβολικά υψηλό ποσό αποζημίωσης υπέρ της ποδοσφαιρικής ομάδας – Απόφαση με την οποία η ενίσχυση κηρύσσεται ασυμβίβαστη με την εσωτερική αγορά – Πλεονέκτημα»

Στην υπόθεση T‑791/16,

Real Madrid Club de Fútbol, με έδρα τη Μαδρίτη (Ισπανία), εκπροσωπούμενη από τους J. Pérez-Bustaamante Köster και F. Löwagen, δικηγόρους,

προσφεύγουσα,

κατά

Ευρωπαϊκής Επιτροπής, εκπροσωπούμενης από τους P.‑J. Loewenthal, G. Luengo και P. Němečková,

καθής,

με αντικείμενο προσφυγή, δυνάμει του άρθρου 263 ΣΛΕΕ, με αίτημα την ακύρωση της αποφάσεως (ΕΕ) 2016/2393 της Επιτροπής, της 4ης Ιουλίου 2016, σχετικά με την κρατική ενίσχυση SA.33754 (2013/C) (πρώην 2013/NN) που χορήγησε η Ισπανία υπέρ της Real Madrid CF (ΕΕ 2016, L 358, σ. 3),

ΤΟ ΓΕΝΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ (τέταρτο τμήμα),

συγκείμενο από τους H. Kanninen (εισηγητή), πρόεδρο, J. Schwarcz και Κ. Ηλιόπουλο, δικαστές,

γραμματέας: I. Dragan, διοικητικός υπάλληλος,

έχοντας υπόψη την έγγραφη διαδικασία και κατόπιν της επ’ ακροατηρίου συζητήσεως της 5ης Σεπτεμβρίου 2018,

εκδίδει την ακόλουθη

Απόφαση

 Ιστορικό της διαφοράς

1        Στις 20 Δεκεμβρίου 1991, ο Ayuntamiento de Madrid (Δήμος Μαδρίτης, Ισπανία), το Gerencia de Urbanismo (τμήμα πολεοδομικής ανάπτυξης) του εν λόγω δήμου και η προσφεύγουσα, Real Madrid Club de Fútbol, υπέγραψαν σύμβαση για την αναμόρφωση του σταδίου Santiago Bernabéu στη Μαδρίτη (στο εξής: σύμβαση του 1991).

2        Στις 29 Νοεμβρίου 1996, η προσφεύγουσα και η Comunidad autonoma de Madrid (αυτόνομη κοινότητα της Μαδρίτης) υπέγραψαν σύμβαση για την ανταλλαγή γαιών (στο εξής: σύμβαση του 1996).

3        Στις 29 Μαΐου 1998, η προσφεύγουσα και ο Δήμος Μαδρίτης συνήψαν νέα συμφωνία για την εφαρμογή της ανταλλαγής που προέβλεπε η σύμβαση του 1996 (στο εξής: συμφωνία εφαρμογής του 1998). Βάσει της συμφωνίας εφαρμογής του 1998, η προσφεύγουσα επρόκειτο να μεταβιβάσει ορισμένα γεωτεμάχια στον εν λόγω δήμο και, σε αντάλλαγμα, ο δήμος θα μεταβίβαζε στην προσφεύγουσα γεωτεμάχια αξίας αντίστοιχης προς τις υποχρεώσεις που είχε αναλάβει έναντί της, ήτοι τη μεταβίβαση γεωτεμαχίων αξίας περίπου 13,5 εκατομμυρίων ευρώ. Προβλεπόταν ότι ο δήμος επρόκειτο να μεταβιβάσει τα γεωτεμάχια που βρίσκονται στην περιοχή Julian Camarillo Sur (γεωτεμάχια 33 και 34) και το γεωτεμάχιο Β-32 στην περιοχή Las Tablas στη Μαδρίτη (στο εξής: γεωτεμάχιο Β‑32). Για τους σκοπούς της ανταλλαγής, η αξία του γεωτεμαχίου Β-32 εκτιμήθηκε από τις τεχνικές υπηρεσίες του δήμου σε 595 194 ευρώ.

4        Στις 29 Ιουλίου 2011, η προσφεύγουσα και ο Δήμος Μαδρίτης υπέγραψαν συμφωνία για την επίλυση νομικής διαφοράς που ανέκυψε μεταξύ τους όσον αφορά τη σύμβαση του 1991 και την ανταλλαγή ακινήτων που προβλεπόταν στη σύμβαση του 1996 και τη συμφωνία εφαρμογής του 1998 (στο εξής: συμφωνία διακανονισμού του 2011). Με την εν λόγω συμφωνία, τα μέρη αναγνώρισαν ότι ήταν νομικώς αδύνατη, κατά τον χρόνο εκείνο, η μεταβίβαση στην προσφεύγουσα του γεωτεμαχίου B-32. Εκτιμώντας ότι ήταν αδύνατη η εκπλήρωση των υποχρεώσεων που υπείχε από τη συμφωνία εφαρμογής του 1998, ο Δήμος Μαδρίτης αποφάσισε να αποζημιώσει την προσφεύγουσα, καταβάλλοντάς της ποσό ίσο προς την αξία του εν λόγω γεωτεμαχίου το 2011. Σε έκθεση του 2011, οι τεχνικές υπηρεσίες του δήμου υπολόγισαν την αξία σε 22 693 054,44 ευρώ. Τα μέρη συμφώνησαν ότι, αντί της μεταβίβασης του γεωτεμαχίου αυτού, η αποζημίωση επρόκειτο να λάβει τη μορφή της πώλησης από τον Δήμο Μαδρίτης στην προσφεύγουσα άλλων γεωτεμαχίων. Τα εν λόγω γεωτεμάχια απαρτίζονταν από μια έκταση εμβαδού 3 600 τ.μ., διάφορα γεωτεμάχια συνολικής επιφάνειας 7 966 τ.μ. και μία ζώνη εμβαδού 3 035 τ.μ., εκτιμώμενης συνολικής αξίας 19 972 348,96 ευρώ. Τα μέρη συμφώνησαν επίσης να συμψηφίσουν τις αμοιβαίες οφειλές τους. Το αποτέλεσμα που απέμεινε ήταν καθαρή απαίτηση της προσφεύγουσας έναντι του δήμου ύψους 8,04 ευρώ.

5        Βάσει σύμβασης πολεοδομικής ανάπτυξης η οποία συνάφθηκε τον Σεπτέμβριο του 2011 μεταξύ του Δήμου Μαδρίτης και της προσφεύγουσας, η προσφεύγουσα δεσμεύτηκε να επιστρέψει ορισμένα ακίνητα. Στο πλαίσιο της συναλλαγής, ο δήμος και η αυτόνομη κοινότητα της Μαδρίτης τροποποίησαν το γενικό πολεοδομικό σχέδιο της Μαδρίτης (στο εξής: PGOU).

6        Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, έπειτα από ενημέρωσή της το 2011 για την ύπαρξη εικαζόμενων κρατικών ενισχύσεων υπέρ της προσφεύγουσας υπό τη μορφή ευνοϊκής μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτων, κάλεσε στις 20 Δεκεμβρίου 2011 το Βασίλειο της Ισπανίας να υποβάλει τις παρατηρήσεις του σχετικά με τις πληροφορίες αυτές. Το κράτος μέλος ανταποκρίθηκε στο αίτημα αυτό, στις 23 Δεκεμβρίου 2011 και στις 20 Φεβρουαρίου 2012, η δε Επιτροπή απηύθυνε νέο αίτημα, στις 2 Απριλίου 2012, στο οποίο το Βασίλειο της Ισπανίας απάντησε στις 18 Ιουνίου 2012.

7        Με έγγραφο της 18ης Δεκεμβρίου 2013, η Επιτροπή κοινοποίησε στο Βασίλειο της Ισπανίας την απόφασή της να κινήσει τη διαδικασία που προβλέπει το άρθρο 108, παράγραφος 2, ΣΛΕΕ. Η Επιτροπή κατέληξε στο προκαταρκτικό συμπέρασμα ότι η αποζημίωση την οποία κατέβαλε ο Δήμος Μαδρίτης στην προσφεύγουσα βάσει της συμφωνίας διακανονισμού του 2011 συνιστούσε κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ. Κάλεσε το Βασίλειο της Ισπανίας και τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν πληροφορίες προκειμένου να διαπιστωθεί εάν ήταν πράγματι αδύνατη η μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32 στην προσφεύγουσα από τον Δήμο Μαδρίτης βάσει της συμφωνίας εφαρμογής του 1998, καθώς και να εξεταστούν οι πιθανές συνέπειες λόγω της αδυναμίας αυτής βάσει του ισπανικού δικαίου. Η Επιτροπή ζήτησε την παροχή διευκρινίσεων σχετικά με την αξία των γεωτεμαχίων που προβλέπεται στη συμφωνία εφαρμογής του 2011 και στη σύμβαση πολεοδομικής ανάπτυξης που μνημονεύεται στη σκέψη 5 ανωτέρω. Το Βασίλειο της Ισπανίας υπέβαλε τις παρατηρήσεις του επί της απόφασης κίνησης της διαδικασίας στις 16 Ιανουαρίου 2014.

8        Με το άρθρο 1 της απόφασης (ΕΕ) 2016/2393 της 4ης Ιουλίου 2016, σχετικά με την κρατική ενίσχυση SA.33754 (2013/C) (πρώην 2013/NN) που χορήγησε η Ισπανία υπέρ της Real Madrid CF (ΕΕ 2016, L 358, σ. 3, στο εξής: προσβαλλόμενη απόφαση), η Επιτροπή έκρινε ότι η κρατική ενίσχυση ύψους 18 418 054,44 ευρώ, η οποία χορηγήθηκε παράνομα από το Βασίλειο της Ισπανίας στην προσφεύγουσα στις 29 Ιουλίου 2011, κατά παράβαση του άρθρου 108, παράγραφος 3, ΣΛΕΕ, δεν ήταν συμβατή με την εσωτερική αγορά.

9        Με την προσβαλλόμενη απόφαση, η Επιτροπή έκρινε ότι επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς υπό περιστάσεις παρόμοιες με εκείνες υπό τις οποίες ενήργησε ο Δήμος Μαδρίτης δεν θα είχε συνάψει τη συμφωνία διακανονισμού του 2011. Κατά πρώτον, θεώρησε ότι, δεδομένης της ανασφάλειας δικαίου που υπήρχε το 2011 ως προς το κατά πόσον ο εν λόγω δήμος υπείχε υποχρέωση αποζημίωσης της Real Madrid διότι δεν της μεταβίβασε το γεωτεμάχιο B-32 βάσει της συμφωνίας εφαρμογής του 1998, επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς ευρισκόμενος στην ίδια κατάσταση με τον δήμο αυτό θα είχε ζητήσει τη σύνταξη νομικής γνωμοδότησης πριν από τη σύναψη της εν λόγω συμφωνίας, ώστε να καταδειχθεί εάν ο δήμος έφερε πράγματι ευθύνη για το ζήτημα αυτό. Η Επιτροπή διευκρίνισε ότι ο δήμος δεν είχε ζητήσει τη σύνταξη τέτοιου είδους γνωμοδότησης. Κατά δεύτερον, έκρινε ότι επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς ευρισκόμενος σε παρόμοια κατάσταση με τον Δήμο Μαδρίτης δεν θα είχε δεχτεί να καταβάλει στην προσφεύγουσα αποζημίωση ύψους 22 693 054,44 ευρώ βάσει μιας τέτοιας συμφωνίας, δεδομένου ότι το ποσό αυτό υπερβαίνει κατά πολύ τον μέγιστο βαθμό της νομικής ευθύνης του για την αθέτηση της υποχρέωσης μεταβίβασης του εν λόγω γεωτεμαχίου.

10      Η Επιτροπή εξέτασε, στην επίμαχη απόφαση, την αποτίμηση γης που πραγματοποιήθηκε από τις τεχνικές υπηρεσίες του Δήμου Μαδρίτης, η οποία περιλαμβανόταν σε έκθεση του ισπανικού Υπουργείου Οικονομικών το 2011, εκείνη που περιλαμβανόταν στην έκθεση που υποβλήθηκε από την προσφεύγουσα η οποία είχε ανατεθεί σε συμβουλευτική κτηματομεσιτική εταιρία (στο εξής: έκθεση της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας) και εκείνη που περιλαμβανόταν στην έκθεση που είχε αναθέσει η Επιτροπή σε γραφείο εκτιμήσεων ακινήτων (στο εξής: έκθεση του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων). Ειδικότερα, η Επιτροπή έκρινε ότι η τελευταία έκθεση πρότεινε μια λεπτομερή και διεξοδική σύγκριση και δέχθηκε ότι η αξία του γεωτεμαχίου B-32 το 2011 ανερχόταν, κατά την εκτίμηση της έκθεσης αυτής, στο ποσό των 4 275 000 ευρώ.

 Διαδικασία και αιτήματα των διαδίκων

11      Με δικόγραφο που κατέθεσε στη Γραμματεία του Γενικού Δικαστηρίου στις 14 Νοεμβρίου 2016, η προσφεύγουσα άσκησε την υπό κρίση προσφυγή, ζητεί δε από το Γενικό Δικαστήριο:

–        να κρίνει την προσφυγή παραδεκτή·

–        να ακυρώσει την προσβαλλόμενη απόφαση στο σύνολό της·

–        να καταδικάσει την Επιτροπή στα δικαστικά έξοδα.

12      Η Επιτροπή κατέθεσε υπόμνημα αντικρούσεως στη Γραμματεία του Γενικού Δικαστηρίου στις 2 Μαρτίου 2017 και ζητεί από το Γενικό Δικαστήριο:

–        να απορρίψει την προσφυγή ως αβάσιμη·

–        να καταδικάσει την προσφεύγουσα στα δικαστικά έξοδα.

13      Η προσφεύγουσα κατέθεσε υπόμνημα απαντήσεως στη Γραμματεία του Γενικού Δικαστηρίου στις 25 Απριλίου 2017, η δε Επιτροπή κατέθεσε υπόμνημα ανταπαντήσεως στις 6 Ιουνίου 2017.

14      Κατόπιν προτάσεως του εισηγητή δικαστή, το Γενικό Δικαστήριο αποφάσισε να προχωρήσει στην προφορική διαδικασία και, στο πλαίσιο λήψης μέτρων οργανώσεως της διαδικασίας κατά το άρθρο 89 του Κανονισμού Διαδικασίας του Γενικού Δικαστηρίου, έθεσε γραπτές ερωτήσεις στους διαδίκους, καλώντας τους να απαντήσουν εγγράφως. Οι διάδικοι απάντησαν στις εν λόγω ερωτήσεις εμπροθέσμως.

15      Οι διάδικοι αγόρευσαν και απάντησαν στις προφορικές ερωτήσεις του Γενικού Δικαστηρίου κατά την επ’ ακροατηρίου συζήτηση της 5ης Σεπτεμβρίου 2018.

 Σκεπτικό

 Επί των αιτήσεων για την εξέταση μαρτύρων και για την προσκόμιση εγγράφων

16      Με το δικόγραφο της προσφυγής, η προσφεύγουσα υποβάλλει αίτηση για την εξέταση των συντακτών της έκθεσης της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας, επικαλούμενη τα άρθρα 85, 88 και 91, στοιχείο δʹ, του Κανονισμού Διαδικασίας, προκειμένου να γίνουν γνωστές οι παρατηρήσεις τους σχετικά με τη μέθοδο αποτίμησης του γεωτεμαχίου B-32 την οποία χρησιμοποίησε η Επιτροπή και σχετικά με τα σφάλματα που ενέχει, κατά την άποψη της προσφεύγουσας, η έκθεση του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων. Υποβάλλει επίσης αίτηση, επικαλούμενη το άρθρο 89, παράγραφος 3, του Κανονισμού Διαδικασίας, προκειμένου να της κοινοποιήσει η Επιτροπή αντίγραφο της σύμβασης που συνάφθηκε με το γραφείο εκτιμήσεων ακινήτων.

17      Η Επιτροπή θεωρεί ότι η ζητηθείσα εξέταση δεν είναι αναγκαία στον βαθμό που η ίδια εξήγησε λεπτομερώς τους λόγους για τους οποίους απέρριψε την εκτίμηση που περιλαμβανόταν στην έκθεση της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας, αντίγραφο της οποίας επισυνάφθηκε στο δικόγραφο της προσφυγής και η οποία αντικατοπτρίζει πλήρως την ανάλυση και τα συμπεράσματα των συντακτών της έκθεσης. Όσον αφορά την αίτηση προσκόμισης εγγράφων, η Επιτροπή επισύναψε στο υπόμνημα αντικρούσεως το μη εμπιστευτικό κείμενο της σύμβασης που συνήψε με το γραφείο εκτιμήσεων ακινήτων.

18      Όσον αφορά την υποβληθείσα από την προσφεύγουσα αίτηση εξέτασης μαρτύρων, πρέπει να υπομνησθεί ότι το Γενικό Δικαστήριο είναι αποκλειστικά αρμόδιο να κρίνει την ενδεχόμενη ανάγκη συμπλήρωσης των πληροφοριακών στοιχείων που διαθέτει στις υποθέσεις των οποίων επιλαμβάνεται (βλ. απόφαση της 28ης Ιουνίου 2016, Portugal Telecom κατά Επιτροπής, T-208/13, EU:T:2016:368, σκέψη 280 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).

19      Από τη νομολογία απορρέει ότι, εάν το Γενικό Δικαστήριο μπορεί να αποφανθεί βάσει των αιτημάτων, των λόγων και των επιχειρημάτων που έχουν διατυπωθεί κατά την έγγραφη και την προφορική διαδικασία και βάσει των εγγράφων που έχουν προσκομισθεί, τότε πρέπει να απορριφθεί η αίτηση εξέτασης μάρτυρα που έχει υποβληθεί από τον προσφεύγοντα, χωρίς να απαιτείται το Γενικό Δικαστήριο να αιτιολογήσει ειδικά την κρίση του περί του ότι δεν είναι χρήσιμη η αναζήτηση πρόσθετων αποδεικτικών στοιχείων (βλ. απόφαση της 28ης Ιουνίου 2016, Portugal Telecom κατά Επιτροπής, T-208/13, EU:T:2016:368, σκέψη 285 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).

20      Στην υπό κρίση υπόθεση, αρκεί να σημειωθεί ότι αντίγραφο της έκθεσης της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας προσκομίσθηκε ως παράρτημα στο δικόγραφο της προσφυγής και ότι η έκθεση αυτή περιέχει ήδη όλα τα στοιχεία που καθιστούν δυνατή την κατανόηση της ανάλυσης και των συμπερασμάτων των συντακτών της. Επιπλέον, στις αιτιολογικές σκέψεις 47 και 54 της προσβαλλόμενης απόφασης, η Επιτροπή εξέτασε τα επιχειρήματα της προσφεύγουσας τα οποία αντλούνται από τα συμπεράσματα της εν λόγω έκθεσης. Στην αιτιολογική σκέψη 64 της εν λόγω απόφασης, εξέθεσε τα συμπεράσματα της έκθεσης αυτής και τα σημεία κατά τα οποία η έκθεση διέφερε από τις αποτιμήσεις που χρησιμοποιήθηκαν στο πλαίσιο της συμφωνίας εφαρμογής του 1998. Στην αιτιολογική σκέψη 66 της προσβαλλόμενης απόφασης υπενθύμισε τη μεθοδολογία της έκθεσης της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας για την αποτίμηση του γεωτεμαχίου B-32, όπως αυτή υποδείχθηκε από την προσφεύγουσα. Στις αιτιολογικές σκέψεις 107 και 110 της ίδιας απόφασης, υπενθύμισε, αντιστοίχως, την αποτίμηση και τη μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκαν στην εν λόγω έκθεση. Επεξήγησε, εξάλλου, αναλυτικά τους λόγους για τους οποίους απέρριψε την αποτίμηση που περιλαμβάνεται στην έκθεση της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας. Ως εκ τούτου, δεν είναι αναγκαίο να γίνει δεκτή η υποβληθείσα από την προσφεύγουσα αίτηση εξέτασης μαρτύρων.

21      Όσον αφορά την υποβληθείσα από την προσφεύγουσα αίτηση προσκόμισης εγγράφων, αρκεί να σημειωθεί ότι η Επιτροπή έχει κοινοποιήσει, ως παράρτημα στο υπόμνημα αντικρούσεως, το μη εμπιστευτικό κείμενο της σύμβασης που έχει συνάψει με το γραφείο εκτιμήσεων ακινήτων. Επομένως, δεν συντρέχει λόγος να αποφανθεί το Γενικό Δικαστήριο επί της εν λόγω αίτησης.

 Επί της ουσίας

22      Προκαταρκτικά, είναι σημαντικό να υπομνησθεί ότι με την προσβαλλόμενη απόφαση η Επιτροπή έκρινε, κατά πρώτον, ότι επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς ευρισκόμενος στην ίδια κατάσταση με τον δήμο Μαδρίτης θα είχε ζητήσει τη σύνταξη νομικής γνωμοδότησης πριν από τη σύναψη της συμφωνίας διακανονισμού του 2011 και ότι, ελλείψει τέτοιας γνωμοδότησης, ο εν λόγω δήμος δεν θα έπρεπε να είχε αποδεχθεί ότι έφερε ευθύνη για την αθέτηση της υποχρέωσης μεταβίβασης του γεωτεμαχίου B-32.

23      Κατά δεύτερον, προκειμένου να διαπιστωθεί η ύπαρξη και το ποσό της χορηγηθείσας ενίσχυσης, η Επιτροπή εκκίνησε από την υπόθεση ότι ο Δήμος Μαδρίτης είχε θεωρηθεί εξ ολοκλήρου υπεύθυνος για τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32 και εξέτασε την αξία μόνο του εν λόγω γεωτεμαχίου, στην οποία στηριζόταν η αναγνώριση της οφειλής του εν λόγω δήμου προς την προσφεύγουσα βάσει της συμφωνίας διακανονισμού του 2011.

24      Προς στήριξη της προσφυγής, η προσφεύγουσα προβάλλει τρεις λόγους ακυρώσεως. Στο πλαίσιο του πρώτου λόγου ακυρώσεως, υποστηρίζει ότι η Επιτροπή διαπίστωσε εσφαλμένως την ύπαρξη πλεονεκτήματος υπέρ της. Στο πλαίσιο του δεύτερου λόγου ακυρώσεως, συνδυάζει την παράβαση του άρθρου 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ με την παραβίαση της γενικής αρχής της χρηστής διοίκησης, προκειμένου να υποστηρίξει ότι η Επιτροπή υπέπεσε σε πρόδηλα σφάλματα εκτίμησης στον βαθμό που στήριξε την απόφασή της σε εμπειρογνωμοσύνη στερούμενη αποδεικτικής ισχύος και απέρριψε, άνευ αιτιολογίας, τις λοιπές αποτιμήσεις του γεωτεμαχίου B-32. Στο πλαίσιο του τρίτου λόγου ακυρώσεως, επικαλείται παράβαση του άρθρου 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ σε συνδυασμό με παράβαση της υποχρέωσης αιτιολόγησης και παραβίαση της αρχής της χρηστής διοίκησης και υποστηρίζει ότι η προσβαλλόμενη απόφαση περιέχει αντιφάσεις όσον αφορά τον καθορισμό του ύψους της αποζημίωσης που χορηγήθηκε στην προσφεύγουσα.

25      Στο πλαίσιο του πρώτου λόγου ακυρώσεως, η προσφεύγουσα προβάλλει τρεις αιτιάσεις. Με την πρώτη αιτίαση προσάπτει στην Επιτροπή ότι εσφαλμένως αντικατέστησε την υποχρέωση που απορρέει από την αρχή του επιχειρηματία σε οικονομία της αγοράς με έναν τυπικό έλεγχο περί εξωτερικής νομικής γνωμοδότησης. Με τη δεύτερη αιτίαση υποστηρίζει ότι η Επιτροπή όφειλε να αποδείξει ότι ο Δήμος Μαδρίτης δεν ήταν υποχρεωμένος να αποκαταστήσει τη ζημία που προκλήθηκε από την αθέτηση των συμβατικών υποχρεώσεών του και ότι η Επιτροπή δεν μπόρεσε να προσδιορίσει ορθά το ανώτατο επίπεδο ευθύνης του εν λόγω δήμου. Με την τρίτη αιτίαση υποστηρίζει ότι η αξία του γεωτεμαχίου B-32 όπως ορίστηκε στη συμφωνία διακανονισμού του 2011 είναι πολύ χαμηλότερη από την έκθεση του εν λόγω δήμου σε χρηματοοικονομικό κίνδυνο ώστε να μπορεί να τον απαλλάξει από την ευθύνη λόγω της μη εκτέλεσης της σύμβασης εφαρμογής του 1998.

26      Κατ’ ουσίαν, με την πρώτη και τη δεύτερη αιτίαση του πρώτου λόγου ακυρώσεως η προσφεύγουσα επικρίνει την προσβαλλόμενη απόφαση όσον αφορά τους λόγους για τους οποίους έγινε εσφαλμένως δεκτό ότι ο Δήμος Μαδρίτης έφερε την ευθύνη για τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32, λαμβανομένης ιδίως υπόψη της έλλειψης προσκόμισης εξωτερικής εμπειρογνωμοσύνης για τη διαπίστωση της ευθύνης αυτής. Επιπλέον, η προσφεύγουσα αμφισβητεί, με την τρίτη αιτίαση του πρώτου λόγου ακυρώσεως και με τον δεύτερο και τον τρίτο λόγο ακυρώσεως, την ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης και την εκτίμηση του ύψους της.

27      Το Δικαστήριο θα εξετάσει, κατ’ αρχάς, την πρώτη και τη δεύτερη αιτίαση του πρώτου λόγου ακυρώσεως, στη συνέχεια, από κοινού, την τρίτη αιτίαση αυτού του λόγου και τον δεύτερο λόγο ακυρώσεως και, τέλος, τον τρίτο λόγο ακυρώσεως.

 Επί της πρώτης και της δεύτερης αιτίασης του πρώτου λόγου ακυρώσεως

28      Κατά την άποψη της προσφεύγουσας, αφενός, η Επιτροπή δεν μπορεί να αντικαταστήσει την προϋπόθεση που αντλείται από την αρχή του επιχειρηματία σε οικονομία της αγοράς με έναν τυπικό έλεγχο περί εξωτερικής νομικής γνωμοδότησης, σύμφωνα με τον οποίο, ελλείψει τέτοιας γνωμοδότησης, υποτιθέμενος επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς ευρισκόμενος σε παρόμοια κατάσταση δεν θα έπρεπε να αναλάβει την πλήρη νομική ευθύνη για τη μη εκπλήρωση συμβατικής υποχρέωσης.

29      Κατά την προσφεύγουσα, ο Δήμος Μαδρίτης έλαβε νομική γνωμοδότηση από τις νομικές υπηρεσίες του, πριν από τη σύναψη της συμφωνίας διακανονισμού του 2011, και δεν όφειλε να ζητήσει εξωτερική εμπειρογνωμοσύνη πριν από τη σύναψη της εν λόγω συμφωνίας.

30      Η προσφεύγουσα αμφισβητεί περαιτέρω το επιχείρημα της Επιτροπής ότι ο Δήμος Μαδρίτης δεν ήταν υποχρεωμένος να συνάψει τη συμφωνία διακανονισμού του 2011 πριν από τη διαπίστωση τέτοιας υποχρέωσης εκ μέρους δικαστηρίου. Αμφισβητεί, μεταξύ άλλων, την εκ μέρους της Επιτροπής ερμηνεία της απόφασης της 27ης Σεπτεμβρίου 1988, Αστερίς κ.λπ. (106/87 έως 120/87, EU:C:1988:457).

31      Αφετέρου, η προσφεύγουσα υποστηρίζει ότι, για την απόδειξη της ύπαρξης κρατικής ενίσχυσης σύμφωνα με το άρθρο 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ, εναπέκειτο στην Επιτροπή να αποδείξει ότι ο Δήμος Μαδρίτης δεν ήταν υποχρεωμένος να αποκαταστήσει τη ζημία που προκλήθηκε από τη μη εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεών του. Επιπλέον, η Επιτροπή δεν προσδιόρισε ορθά το ανώτατο επίπεδο ευθύνης του εν λόγω δήμου. Υπό το πρίσμα των ανωτέρω, δεν υπήρχε νομική αβεβαιότητα ως προς την ευθύνη του δήμου αυτού όσον αφορά τη μη εκτέλεση της σύμβασης εφαρμογής του 1998. Σύμφωνα με την ισπανική νομοθεσία, ο δήμος μπορούσε να απαλλαγεί από κάθε ευθύνη για τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32 μόνο σε δύο περιπτώσεις, δηλαδή εάν η εν λόγω σύμβαση εφαρμογής ήταν άκυρη διότι προέβλεψε εξ αρχής αδύνατη υποχρέωση μεταβίβασης ή εάν η υποχρέωση μεταβίβασης ήταν αρχικά έγκυρη αλλά, πριν καταστεί απαιτητή, κατέστη αδύνατη λόγω γεγονότος ικανού να απαλλάξει τον οικείο δήμο από την εκπλήρωση της υποχρέωσής του. Ωστόσο, οι σχετικές με τις ανωτέρω δύο περιπτώσεις προϋποθέσεις δεν πληρούνται στην υπό κρίση υπόθεση.

32      Η Επιτροπή αντικρούει την επιχειρηματολογία της προσφεύγουσας.

33      Συναφώς, είναι σκόπιμη προκαταρκτικώς η επισήμανση, πρώτον, ότι προς στήριξη της πρώτης αιτίασης του πρώτου λόγου ακυρώσεως η προσφεύγουσα προέβαλε, με το υπόμνημα απαντήσεως, επιχείρημα το οποίο αφορά υποτιθέμενη εφαρμογή του κριτηρίου του επιλεκτικού χαρακτήρα. Απαντώντας σε ερώτηση του Γενικού Δικαστηρίου κατά την επ’ ακροατηρίου συζήτηση, η προσφεύγουσα διευκρίνισε ότι το επιχείρημα αυτό δεν έπρεπε να εκληφθεί ως λόγος ο οποίος αφορά την έλλειψη επιλεκτικού χαρακτήρα, αλλά απλώς ως έκφραση της έλλειψης οικονομικού πλεονεκτήματος στο πλαίσιο της ανάλυσης της προϋπόθεσης που άπτεται της αρχής του επιχειρηματία σε οικονομία της αγοράς. Συνεπώς, το Γενικό Δικαστήριο δεν είναι αναγκαίο να αποφανθεί επί του προβληθέντος από την Επιτροπή ζητήματος σχετικά με το παραδεκτό του επιχειρήματος περί του μη επιλεκτικού χαρακτήρα του μέτρου.

34      Δεύτερον, όπως επισημάνθηκε, η Επιτροπή, προκειμένου να διαπιστώσει εν προκειμένω την ύπαρξη ενίσχυσης και να εκτιμήσει το ύψος της, εκκινεί από την παραδοχή ότι ο Δήμος Μαδρίτης έφερε την πλήρη ευθύνη για τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32. Με τον τρόπο αυτό, η Επιτροπή δεν προέβη σε εκτίμηση διαφορετική από εκείνη του εν λόγω δήμου και της προσφεύγουσας, οι οποίοι, με τη σύναψη της συμφωνίας διακανονισμού του 2011 όπου αναγνωρίζεται οφειλή υπέρ της προσφεύγουσας αντίστοιχη προς την αξία του εν λόγω γεωτεμαχίου, θεώρησαν επίσης ότι ο δήμος έπρεπε να φέρει την πλήρη ευθύνη για τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου αυτού.

35      Ανεξαρτήτως του αν η πρώτη και η δεύτερη αιτίαση του πρώτου λόγου ακυρώσεως είναι, εν τέλει, αλυσιτελείς, καθόσον θέτουν το ζήτημα της ύπαρξης και της έκτασης της ευθύνης του Δήμου Μαδρίτης, που αναγνωρίστηκαν από την Επιτροπή όπως και από τον δήμο και την προσφεύγουσα, πρέπει να σημειωθεί ότι η Επιτροπή υπογράμμισε, με την προσβαλλομένη απόφαση, ότι επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς ευρισκόμενος στην ίδια κατάσταση με τον εν λόγω δήμο θα έπρεπε να είχε ζητήσει νομική γνωμοδότηση πριν από την υπογραφή της συμφωνίας διακανονισμού του 2011.

36      Υπενθυμίζεται ότι, κατά το άρθρο 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ, εκτός αν οι Συνθήκες ορίζουν άλλως, ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχείρισης ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την εσωτερική αγορά, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ κρατών μελών συναλλαγές.

37      Κατά πάγια νομολογία του Δικαστηρίου, για τον χαρακτηρισμό μέτρου ως «κρατικής ενίσχυσης», κατά την έννοια του άρθρου 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ, απαιτείται να πληρούνται όλες οι ακόλουθες προϋποθέσεις. Πρώτον, πρέπει να πρόκειται για κρατική παρέμβαση ή για παρέμβαση μέσω κρατικών πόρων. Δεύτερον, η παρέμβαση αυτή πρέπει να μπορεί να επηρεάσει το εμπόριο μεταξύ των κρατών μελών. Τρίτον, πρέπει να χορηγεί επιλεκτικό πλεονέκτημα στον δικαιούχο. Τέταρτον, πρέπει να νοθεύει ή να απειλεί να νοθεύσει τον ανταγωνισμό (βλ. απόφαση της 6ης Μαρτίου 2018, Επιτροπή κατά FIH Holding και FIH Erhvervsbank, C-579/16 P, EU:C:2018:159, σκέψη 43 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).

38      Επίσης, κατά πάγια νομολογία του Δικαστηρίου, η έννοια της «ενίσχυσης» είναι ευρύτερη από αυτήν της «επιδότησης», διότι περιλαμβάνει όχι μόνον τις θετικές παροχές, όπως είναι οι επιδοτήσεις καθαυτές, αλλά και κρατικές παρεμβάσεις οι οποίες, υπό διάφορες μορφές, περιορίζουν τις επιβαρύνσεις που συνήθως βαρύνουν τον προϋπολογισμό μιας επιχείρησης και οι οποίες, ως εκ τούτου, χωρίς να είναι επιδοτήσεις υπό τη στενή έννοια του όρου, είναι της αυτής φύσης και επιφέρουν ταυτόσημα αποτελέσματα (βλ. αποφάσεις της 8ης Μαΐου 2003, Ιταλία και SIM 2 Multimedia κατά Επιτροπής, C-328/99 και C‑399/00, EU:C:2003:252, σκέψη 35 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία, και της 21ης Δεκεμβρίου 2016, Επιτροπή κατά Aer Lingus και Ryanair Designated Activity, C-164/15 P και C‑165/15 P, EU:C:2016:990, σκέψη 40 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).

39      Από το άρθρο 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ απορρέει ότι η έννοια της κρατικής ενίσχυσης είναι αντικειμενική έννοια η οποία εξαρτάται ιδίως από το εάν ένα κρατικό μέτρο απονέμει πλεονέκτημα σε μία ή περισσότερες επιχειρήσεις.

40      Επομένως, για την εκτίμηση του ζητήματος εάν ορισμένο κρατικό μέτρο συνιστά ενίσχυση πρέπει, ιδίως, να προσδιοριστεί εάν η ωφελούμενη επιχείρηση αντλεί όφελος το οποίο δεν θα είχε αποκομίσει υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς (αποφάσεις της 11ης Ιουλίου 1996, SFEI κ.λπ., C-39/94, EU:C:1996:285, σκέψη 60, και της 29ης Απριλίου 1999, Ισπανία κατά Επιτροπής, C-342/96, EU:C:1999:210, σκέψη 41· βλ., επίσης, απόφαση της 12ης Ιουνίου 2014, Sarc κατά Επιτροπής, T-488/11, μη δημοσιευθείσα, EU:T:2014:497, σκέψη 90 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία). Συνεπώς, κατά πάγια πλέον νομολογία, η παροχή αγαθών ή υπηρεσιών υπό προνομιακούς όρους μπορεί να συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ (βλ. αποφάσεις της 11ης Ιουλίου 1996, SFEI κ.λπ., C-39/94, EU:C:1996:285, σκέψη 59 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία, της 1ης Ιουλίου 2010, ThyssenKrupp Acciai Speciali Terni κατά Επιτροπής, T-62/08, EU:T:2010:268, σκέψη 57 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία, και της 28ης Φεβρουαρίου 2012, Land Burgenland κατά Επιτροπής, T-268/08 και T-281/08, EU:T:2012:90, σκέψη 47 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).

41      Η εφαρμογή του κριτηρίου του ιδιώτη επιχειρηματία σε οικονομία της αγοράς συνίσταται στη σύγκριση της συμπεριφοράς των δημόσιων αρχών με εκείνη την οποία θα επιδείκνυε ιδιώτης επιχειρηματίας συγκρίσιμου μεγέθους υπό τις ίδιες περιστάσεις. Σε περίπτωση κατά την οποία το κράτος συμπεριφέρεται, στην πραγματικότητα, όπως θα συμπεριφερόταν κάθε ιδιώτης επιχειρηματίας δραστηριοποιούμενος υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς (πρβλ. απόφαση της 1ης Οκτωβρίου 2015, Electrabel και Dunamenti Erőmű κατά Επιτροπής, C‑357/14 P, EU:C:2015:642, σκέψη 144 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία), δεν υφίσταται πλεονέκτημα συνδεόμενο με την κρατική παρέμβαση, διότι η ωφελούμενη οντότητα θα μπορούσε καταρχήν να αντλήσει τα ίδια οφέλη από την απλή λειτουργία της αγοράς (βλ. απόφαση της 30ής Απριλίου 2014, Tisza Erőmű κατά Επιτροπής, T‑468/08, μη δημοσιευθείσα, EU:T:2014:235, σκέψη 85 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία· πρβλ., επίσης, απόφαση της 28ης Φεβρουαρίου 2012, Land Burgenland κατά Επιτροπής, T-268/08 και T‑281/08, EU:T:2012:90, σκέψη 48 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).

42      Εν προκειμένω, πρέπει να προσδιοριστεί εάν η προσφεύγουσα άντλησε όφελος το οποίο δεν θα είχε αποκομίσει υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.

43      Ειδικότερα, και όπως ορθώς επισήμανε η Επιτροπή στην αιτιολογική σκέψη 86 της προσβαλλόμενης απόφασης, πρέπει να διαπιστωθεί εάν η συμφωνία διακανονισμού του 2011 παρείχε οικονομικό πλεονέκτημα στην προσφεύγουσα στο πλαίσιο της εφαρμογής της αρχής του επιχειρηματία σε οικονομία της αγοράς.

44      Όσον αφορά το ζήτημα, αφενός, του εάν η Επιτροπή αντικατέστησε την προϋπόθεση που αντλείται από την αρχή του επιχειρηματία σε οικονομία της αγοράς με έναν τυπικό έλεγχο περί εξωτερικής νομικής γνωμοδότησης και, αφετέρου, του εάν δεν υπήρχε υποχρέωση σύναψης της συμφωνίας διακανονισμού του 2011 πριν από τη διαπίστωση τέτοιας υποχρέωσης εκ μέρους δικαστηρίου (βλ. σκέψη 30 ανωτέρω), είναι χρήσιμο να υπομνησθούν οι διαπιστώσεις της Επιτροπής, στην προσβαλλόμενη απόφαση, όσον αφορά την έλλειψη νομικής γνωμοδότησης σχετικά με την ευθύνη του Δήμου Μαδρίτης λόγω της μη μεταβίβασης του γεωτεμαχίου B-32.

45      Στην αιτιολογική σκέψη 93 της προσβαλλόμενης απόφασης, η Επιτροπή έκρινε ότι, λαμβανομένης υπόψη της ανασφάλειας δικαίου που υπήρχε το 2011 ως προς το κατά πόσον ο Δήμος Μαδρίτης όφειλε να αποζημιώσει την προσφεύγουσα διότι δεν της μεταβίβασε το γεωτεμάχιο B-32, επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς ευρισκόμενος στην ίδια κατάσταση με τον εν λόγω δήμο θα είχε ζητήσει νομική γνωμοδότηση πριν από την υπογραφή της συμφωνίας διακανονισμού του 2011, και τόνισε ότι ο Δήμος Μαδρίτης δεν ζήτησε τέτοια γνωμοδότηση. Η Επιτροπή προσέθεσε, με την αιτιολογική σκέψη 94 της προσβαλλόμενης απόφασης, ότι ζήτησε από το Βασίλειο της Ισπανίας να της υποβάλει «τυχόν νομική γνωμοδότηση που ζήτησε ο [ίδιος δήμος] πριν από τη σύναψη της [εν λόγω συμφωνίας διακανονισμού]». Ανέφερε, στην υποσημείωση 23 της προσβαλλόμενης απόφασης, ότι το Βασίλειο της Ισπανίας επιβεβαίωσε την έλλειψη «γνωμοδότησης από εξωτερικό φορέα».

46      Στο πλαίσιο αυτό, με εξαίρεση την υποσημείωση στην οποία η Επιτροπή κάνει ρητά λόγο για γνωμοδότηση «από εξωτερικό φορέα», από διάφορες αιτιολογικές σκέψεις της προσβαλλόμενης απόφασης, συγκεκριμένα από τις αιτιολογικές σκέψεις 93, 94, 105 και 108, προκύπτει ότι δεν αποσαφηνίζεται τι ακριβώς εννοούσε η Επιτροπή ως νομική γνωμοδότηση και ότι δεν επισημαίνεται επίσης ότι επικρίνει την έλλειψη νομικής γνωμοδότησης από ανεξάρτητο φορέα.

47      Όταν ερωτήθηκε κατά την επ’ ακροατηρίου συζήτηση, η Επιτροπή επιβεβαίωσε ότι, εάν είχε λάβει οποιαδήποτε άλλη έκθεση εμπειρογνωμοσύνης, θα την είχε λάβει υπόψη.

48      Επιπλέον, από τα έγγραφα που κοινοποίησαν οι διάδικοι κατά τη διάρκεια της έγγραφης διαδικασίας, καθώς και από τις απαντήσεις τους στις ερωτήσεις που τέθηκαν κατά την επ’ ακροατηρίου συζήτηση, προκύπτει ότι η Επιτροπή πράγματι, με ηλεκτρονικό μήνυμα της 2ας Μαρτίου 2016, έθεσε στο Βασίλειο της Ισπανίας, κατά τη διάρκεια της διοικητικής διαδικασίας, το ερώτημα εάν ο Δήμος Μαδρίτης είχε ζητήσει ανεξάρτητη νομική γνωμοδότηση σχετικά με τις υποχρεώσεις του και τις διάφορες επιλογές που είχε στη διάθεσή του.

49      Το Βασίλειο της Ισπανίας ανέφερε, στην ηλεκτρονική απάντησή του της 9ης Μαρτίου 2016 ότι, εάν ως ανεξάρτητη νομική γνωμοδότηση έπρεπε να νοηθεί οποιαδήποτε εξωτερική εμπειρογνωμοσύνη, οι αρμόδιες αρχές είχαν δηλώσει ότι δεν είχε ζητηθεί τέτοιου είδους συμβουλή.

50      Δεν προσκομίσθηκε οποιοδήποτε έγγραφο από το οποίο να προκύπτει ότι η Επιτροπή απήντησε στο ως άνω ηλεκτρικό μήνυμα παρέχοντας τη διευκρίνιση ότι η ανεξάρτητη νομική γνωμοδότηση δεν σήμαινε απλώς εμπειρογνωμοσύνη από εξωτερικό φορέα.

51      Πάντως, όπως κατ’ ουσίαν υπενθυμίζει η Επιτροπή, η δυνατότητα εφαρμογής του κριτηρίου του ιδιώτη επενδυτή προϋποθέτει την πλήρη και επί τη βάσει αντικειμενικών και επαληθεύσιμων στοιχείων απόδειξη ότι έλαβαν χώρα εκτιμήσεις παρόμοιες με εκείνη στην οποία θα είχε προβεί ιδιώτης επιχειρηματίας πριν ή κατά την έκδοση του επίμαχου μέτρου (πρβλ. αποφάσεις της 5ης Ιουνίου 2012, Επιτροπή κατά EDF, C-124/10 P, EU:C:2012:318, σκέψεις 81 έως 83, και της 24ης Οκτωβρίου 2013, Land Burgenland κ.λπ. κατά Επιτροπής, C-214/12 P, C-215/12 P και C-223/12 P, EU:C:2013:682, σκέψεις 57 και 58).

52      Προκειμένου να ανταποκριθεί στο αίτημα της Επιτροπής, το Βασίλειο της Ισπανίας θα μπορούσε να βασιστεί σε οποιαδήποτε νομική ανάλυση της οποίας τη σύνταξη θα είχε ζητήσει ο Δήμος Μαδρίτης υπό τους όρους που εκτίθενται στη σκέψη 51 ανωτέρω.

53      Εν προκειμένω, η προσφεύγουσα υποστήριξε κατά την επ’ ακροατηρίου συζήτηση ότι ο Δήμος Μαδρίτης είχε λάβει δύο τεχνικές εκθέσεις εμπειρογνωμόνων από τις δικές του δημοτικές υπηρεσίες πριν από τη σύναψη της συμφωνίας διακανονισμού του 2011. Κατά την προσφεύγουσα, η ύπαρξη της έκθεσης εμπειρογνωμοσύνης αποδεικνύεται με την ανάγνωση της αιτιολογικής έκθεσης της εν λόγω συμφωνίας, η οποία επαναλαμβάνει τα συμπεράσματα του δήμου ως προς το ζήτημα αυτό.

54      Πρέπει να διαπιστωθεί, αφενός, ότι οι εκθέσεις εμπειρογνωμοσύνης των δημοτικών υπηρεσιών που φέρεται ότι έλαβε ο Δήμος Μαδρίτης δεν κοινοποιήθηκαν ούτε κατά τη διαδικασία ενώπιον της Επιτροπής ούτε κατά τη διαδικασία ενώπιον του Γενικού Δικαστηρίου. Παρά τις πολυάριθμες επαφές μεταξύ του Βασιλείου της Ισπανίας και της Επιτροπής κατά τη διάρκεια της διοικητικής διαδικασίας, αλλά και τις δυνατότητες συμμετοχής του εν λόγω δήμου στη διαδικασία αυτή, δεν κοινοποιήθηκε στην Επιτροπή οποιαδήποτε νομική ανάλυση σχετικά με την ευθύνη του δήμου λόγω της μη μεταβίβασης του γεωτεμαχίου Β-32.

55      Αφετέρου, μολονότι η αιτιολογική έκθεση της συμφωνίας διακανονισμού του 2011 περιέχει όντως ενδείξεις, πραγματικής φύσης, σχετικά με το κανονιστικό πλαίσιο που ίσχυε ως προς το γεωτεμάχιο B-32 και την υποχρέωση του Δήμου Μαδρίτης για μεταβίβαση του γεωτεμαχίου, η έκθεση αυτή δεν μπορεί να θεωρηθεί αληθινή νομική ανάλυση των αιτίων που οδήγησαν στην αναγνώριση της ευθύνης του δήμου αυτού για τη μη μεταβίβαση του εν λόγω γεωτεμαχίου. Ειδικότερα, δεν εκτίθεται λεπτομερώς η εξέλιξη του κανονιστικού πλαισίου που είχε ισχύ ως προς το ως άνω γεωτεμάχιο από της σύναψης της σύμβασης του 1991 έως τη σύναψη της συμφωνίας διακανονισμού του 2011. Ούτε περαιτέρω αναλύεται ποιος θα ήταν υπεύθυνος, και για ποιους λόγους, για τη μη μεταβίβαση του επίμαχου γεωτεμαχίου. Αντιθέτως, διαπιστώνεται απλώς, όπως επισημαίνει η Επιτροπή, ότι η μεταβίβαση του σχετικού γεωτεμαχίου δεν ήταν δυνατή και υπογραμμίζεται η καλή θέληση των μερών να καταλήξουν σε συμφωνία εντός ενός πλαισίου στο οποίο οι ευθύνες του καθενός εξ αυτών ήταν ασαφείς.

56      Όσον αφορά την αμφισβήτηση από την προσφεύγουσα του επιχειρήματος της Επιτροπής ότι ο Δήμος Μαδρίτης δεν ήταν υποχρεωμένος να συνάψει τη συμφωνία διακανονισμού του 2011 πριν από τη διαπίστωση τέτοιας υποχρέωσης από δικαστήριο, αρκεί να σημειωθεί ότι μια τέτοια αμφισβήτηση στερείται πραγματικής βάσης, δεδομένου ότι, με την προσβαλλόμενη απόφαση, η Επιτροπή δεν έκρινε σε κανένα στάδιο ότι η υποχρέωση σύναψης της εν λόγω συμφωνίας διακανονισμού έπρεπε να απορρέει από δικαστική απόφαση.

57      Πρέπει να προστεθεί ότι, αντιθέτως προς την υπόθεση επί της οποίας εκδόθηκε η απόφαση της 27ης Σεπτεμβρίου 1988, Αστερίς κ.λπ. (106/87 έως 120/87, EU:C:1988:457), στην οποία οι εθνικές αρχές είχαν καταδικαστεί σε αποκατάσταση της ζημίας που απέρρεε από τη διαπιστωθείσα με δικαστική απόφαση παράνομη πράξη, η ευθύνη του Δήμου Μαδρίτης, στην υπό κρίση υπόθεση, δεν διαπιστώθηκε μέσω της δικαστικής οδού, αλλά η χορηγηθείσα στην προσφεύγουσα αποζημίωση απορρέει από τη συμφωνία διακανονισμού του 2011 για την επίλυση διαφοράς μεταξύ των μερών, υπό τους όρους της οποίας μόνον ο εν λόγω δήμος έφερε την ευθύνη για τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32.

58      Η Επιτροπή δεν υπέπεσε σε πλάνη διαπιστώνοντας, με την αιτιολογική σκέψη 105 της προσβαλλόμενης απόφασης, ότι ένας συνετός επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς, ο οποίος έρχεται αντιμέτωπος με μια τέτοια κατάσταση, θα είχε ζητήσει νομικές συμβουλές πριν από τη σύναψη της συμφωνίας διακανονισμού του 2011 και την αποδοχή της πλήρους νομικής ευθύνης για την αδυναμία μεταβίβασης του γεωτεμαχίου B-32 βάσει της συμφωνίας εφαρμογής του 1998.

59      Ένα τέτοιο συμπέρασμα δικαιολογείται κατά μείζονα λόγο δεδομένου του νομικού πλαισίου που ίσχυε ως προς το γεωτεμάχιο B-32 από της ημερομηνίας σύναψης της συμφωνίας εφαρμογής του 1998 έως τη σύναψη της συμφωνίας διακανονισμού του 2011 και λαμβανομένων υπόψη των συντρεχουσών αρμοδιοτήτων στον τομέα του πολεοδομικού σχεδιασμού της αυτόνομης κοινότητας της Μαδρίτης και του Δήμου Μαδρίτης, καθώς και των γνώσεων της προσφεύγουσας σχετικά με το εν λόγω νομικό πλαίσιο.

60      Συναφώς, είναι χρήσιμο να διευκρινιστεί ότι από τα έγγραφα της δικογραφίας προκύπτει ότι, από της συμφωνίας του 1996 έως τη συμφωνία διακανονισμού του 2011, το νομικό καθεστώς που ίσχυε ως προς το γεωτεμάχιο B-32 δεν καθιστούσε δυνατή τη μεταβίβασή του.

61      Σύμφωνα με τα πραγματικά περιστατικά τα οποία λήφθηκαν υπόψη στην προσβαλλόμενη απόφαση και τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν, κατά τον χρόνο υπογραφής της σύμβασης του 1996 μεταξύ της προσφεύγουσας και της αυτόνομης κοινότητας της Μαδρίτης, τα προς μεταβίβαση γεωτεμάχια και δικαιώματα επρόκειτο να καθοριστούν σε μεταγενέστερο χρόνο, τα δε μέρη καθόρισαν την αξία της μεταβίβασης σε 27 εκατομμύρια ευρώ. Κατά την υπογραφή της συμφωνίας εφαρμογής του 1998 συμφωνήθηκε, μεταξύ άλλων, η μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32 στην προσφεύγουσα, η δε αξία του εκτιμήθηκε από τις τεχνικές υπηρεσίες του Δήμου Μαδρίτης σε 595 194 ευρώ. Ειδικότερα, λήφθηκε υπόψη το γεγονός ότι είχε ολοκληρωθεί μόνον ο πολεοδομικός σχεδιασμός της περιοχής στην οποία βρισκόταν το γεωτεμάχιο, όχι όμως και η πολεοδομική ανάπτυξή της, και ότι δεν είχε ξεκινήσει ακόμη στην περιοχή η οικοδομική δραστηριότητα.

62      Σύμφωνα με τα στοιχεία που επίσης λήφθηκαν υπόψη στην προσβαλλόμενη απόφαση και τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν, κατά το έτος 1998 το γεωτεμάχιο B-32 δεν είχε μεταβιβαστεί από τον Δήμο Μαδρίτης στην προσφεύγουσα, διότι ο δήμος δεν είχε ακόμη την κατά νόμον κυριότητα. Με τη συμφωνία εφαρμογής του 1998 προβλέφθηκε ότι η μεταβίβαση επρόκειτο να αποκτήσει ισχύ επτά ημέρες μετά τη μεταγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας του γεωτεμαχίου στο υποθηκοφυλακείο στο όνομα του εν λόγω δήμου. Στις 28 Ιουλίου 2000, ο δήμος απέκτησε την κυριότητα του εν λόγω γεωτεμαχίου, πλην όμως ο τίτλος ιδιοκτησίας μεταγράφηκε στο υποθηκοφυλακείο μόλις στις 11 Φεβρουαρίου 2003. Η μεταβίβαση του ίδιου γεωτεμαχίου δεν πραγματοποιήθηκε. Το γεωτεμάχιο χαρακτηρίστηκε, σύμφωνα με το τοπικό σχέδιο αστικής ανάπτυξης της 28ης Ιουλίου 1995, ως χώρος για βασικές αθλητικές δραστηριότητες και ενσωματώθηκε στο PGOU, το οποίο εγκρίθηκε στις 17 Απριλίου 1997 από τον εν λόγω δήμο και από την αυτόνομη κοινότητα της Μαδρίτης.

63      Από την προσβαλλόμενη απόφαση προκύπτει ότι, σύμφωνα με τον Ley 9/2001, de 17 de julio 2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (νόμο 9/2001, της 17ης Ιουλίου 2001, σχετικά με τον πολεοδομικό σχεδιασμό της αυτόνομης κοινότητας της Μαδρίτης), όλα τα γεωτεμάχια, εγκαταστάσεις, κατασκευές και οικοδομήματα πρέπει να συμμορφώνονται προς τον προορισμό που προκύπτει από τον χαρακτηρισμό τους και το αντίστοιχο πολεοδομικό νομικό καθεστώς που τα διέπει και, σύμφωνα με το άρθρο 7.7.2, στοιχείο a, του PGOU, τα γεωτεμάχια που ανήκουν στην κατηγορία «προοριζόμενα για αθλητικές δραστηριότητες» είναι γεωτεμάχια ιδιοκτησίας του δημοσίου. Ο εν λόγω νόμος ίσχυε κατά τη μεταγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας του γεωτεμαχίου B-32 από τον Δήμο Μαδρίτης, το 2003. Ο ίδιος νόμος ορίζει ότι οι εκτάσεις γης οι οποίες θεωρείται ότι προορίζονται για βασικές αθλητικές δραστηριότητες ανήκουν υποχρεωτικώς στο δημόσιο και ότι αποκλείεται κάθε μεταβίβασή τους, καθόσον ο δημόσιος χαρακτήρας του γεωτεμαχίου το καθιστά αναπαλλοτρίωτο.

64      Η προσφεύγουσα δεν αμφισβητεί ότι, κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας εφαρμογής του 1998, το γεωτεμάχιο B-32 είχε προοριστεί, σύμφωνα με το PGOU, για βασική αθλητική χρήση. Περαιτέρω δεν αμφισβήτησε ούτε ότι, το 2003, όταν ο Δήμος Μαδρίτης όφειλε να εκπληρώσει την υποχρέωσή του μεταβίβασης, το εν λόγω γεωτεμάχιο ήταν κοινόχρηστος χώρος που ανήκε στον δήμο και ήταν αναπαλλοτρίωτο.

65      Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η προσφεύγουσα, κατά την ημερομηνία σύναψης της συμφωνίας εφαρμογής του 1998, γνώριζε επομένως ότι ο Δήμος Μαδρίτης δεν ήταν ο κύριος του γεωτεμαχίου B‑32, ότι το εν λόγω γεωτεμάχιο ενέπιπτε σε ιδιαίτερη κατηγορία, ήτοι σε εκείνη που προορίζεται για βασικές αθλητικές δραστηριότητες, και ότι έπρεπε, κατ’ ελάχιστον, ο δήμος να αποκτήσει την κυριότητά του και να μεταγράψει τον τίτλο ιδιοκτησίας του γεωτεμαχίου στο υποθηκοφυλακείο πριν να είναι σε θέση να προβλέψει τη μεταβίβασή του στην προσφεύγουσα.

66      Η προσφεύγουσα δεν αμφισβήτησε ούτε ότι κατά το άρθρο 7.7.2., στοιχείο a, του PGOU, το οποίο εγκρίθηκε στις 17 Απριλίου 1997 και, επομένως, ίσχυε κατά την ημερομηνία σύναψης της συμφωνίας εφαρμογής του 1998, τα γεωτεμάχια που ενέπιπταν στην κατηγορία «προοριζόμενα για βασικές αθλητικές δραστηριότητες» ήταν γεωτεμάχια που ανήκαν στο δημόσιο. Με τη σύναψη της εν λόγω συμφωνίας εφαρμογής γνώριζε επομένως ότι, πριν από τη μεταβίβαση σε αυτήν της κυριότητας του γεωτεμαχίου B-32, το εν λόγω γεωτεμάχιο θα έπρεπε να αποχαρακτηριστεί ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβασή του, καθώς, σύμφωνα με την ισπανική νομοθεσία, τα γεωτεμάχια που ανήκουν στο δημόσιο δεν μπορούν, ως τέτοια, να μεταβιβαστούν.

67      Από την προσβαλλόμενη απόφαση και από τις απαντήσεις στις ερωτήσεις του Γενικού Δικαστηρίου προκύπτει ότι η σύνταξη του PGOU δεν ανήκει στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δήμου Μαδρίτης, αλλά παράλληλα και στην αρμοδιότητα της αυτόνομης κοινότητας της Μαδρίτης. Ο δήμος δεν μπορεί να τροποποιήσει το PGOU motu proprio, αλλά πρέπει να προτείνει την τροποποίηση αυτή στην εν λόγω αυτόνομη κοινότητα.

68      Πρέπει να προστεθεί ότι το νομικό πλαίσιο που ίσχυε ως προς το γεωτεμάχιο B‑32 τροποποιήθηκε στο μεσοδιάστημα μεταξύ της ημερομηνίας σύναψης της συμφωνίας εφαρμογής του 1998 και της ημερομηνίας σύναψης της συμφωνίας διακανονισμού του 2011. Ο νόμος 9/2001, της 17ης Ιουλίου 2001, για τον πολεοδομικό σχεδιασμό της αυτόνομης κοινότητας της Μαδρίτης ορίζει ότι όλα τα γεωτεμάχια, εγκαταστάσεις, κατασκευές και οικοδομήματα πρέπει να συμμορφώνονται προς τον προορισμό που προκύπτει από τον χαρακτηρισμό τους και το αντίστοιχο πολεοδομικό καθεστώς που τα διέπει.

69      Οι διάδικοι συμφωνούν ότι, καίτοι τα γεωτεμάχια που ανήκουν στην κατηγορία «προοριζόμενα για βασικές αθλητικές δραστηριότητες» αποτελούσαν ήδη γεωτεμάχια τα οποία ανήκαν στο δημόσιο δυνάμει του άρθρου 7.7.2, στοιχείο a, του PGOU, ο νόμος 9/2001, της 17ης Ιουλίου 2001, για τον πολεοδομικό σχεδιασμό της αυτόνομης κοινότητας της Μαδρίτης κατέστησε ακόμη δυσκολότερη τη δυνατότητα μεταβίβασης του γεωτεμαχίου B-32.

70      Είναι σημαντικό να προστεθεί ότι, στον βαθμό που ούτε το Βασίλειο της Ισπανίας ούτε ο Δήμος Μαδρίτης ούτε η προσφεύγουσα υπέβαλαν στην Επιτροπή ενδελεχή νομική ανάλυση σχετικά με την ευθύνη του δήμου για τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32, δεν εναπέκειτο στην Επιτροπή να διενεργήσει η ίδια την ανάλυση αυτή και να προβεί σε συνολική εκτίμηση, λαμβάνοντας υπόψη, πέραν των στοιχείων που παρασχέθηκαν, κάθε άλλο σχετικό εν προκειμένω στοιχείο το οποίο της παρέχει τη δυνατότητα να προσδιορίσει εάν το επίμαχο μέτρο συναρτάται με την ιδιότητα του Βασιλείου της Ισπανίας ως επιχειρηματία σε οικονομία της αγοράς ή ως φορέα δημόσια εξουσίας (πρβλ. αποφάσεις της 5ης Ιουνίου 2012, Επιτροπή κατά EDF, C-124/10 P, EU:C:2012:318, σκέψη 86, και της 24ης Οκτωβρίου 2013, Land Burgenland κ.λπ. κατά Επιτροπής, C-214/12 P, C-215/12 P και C‑223/12 P, EU:C:2013:682, σκέψη 60). Η Επιτροπή δεν φέρει το βάρος αποδείξεως του ότι ο δήμος δεν ήταν υποχρεωμένος να αποκαταστήσει τη ζημία που προκλήθηκε από τη μη εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων και να προσδιορίσει το ανώτατο επίπεδο ευθύνης του.

71      Από το σύνολο των ανωτέρω σκέψεων προκύπτει ότι η πρώτη και η δεύτερη αιτίαση του πρώτου λόγου ακυρώσεως πρέπει να απορριφθούν.

 Επί της τρίτης αιτίασης του πρώτου λόγου ακυρώσεως και επί του δευτέρου λόγου ακυρώσεως

72      Με την τρίτη αιτίαση του πρώτου λόγου ακυρώσεως και με τον δεύτερο λόγο ακυρώσεως, η προσφεύγουσα αμφισβητεί κατ’ ουσίαν την αποτίμηση του πλεονεκτήματος και, ιδίως, την αξία του γεωτεμαχίου B-32 όπως τη δέχθηκε η Επιτροπή.

73      Η προσφεύγουσα υποστηρίζει ότι ο Δήμος Μαδρίτης δεν μπορούσε να απαλλαγεί από την ευθύνη του για τη μη συμμόρφωση προς τη συμφωνία εφαρμογής του 1998 και ότι η έκθεση του δήμου σε χρηματοοικονομικό κίνδυνο δεν ήταν αντίστοιχη προς την αξία την οποία είχε το γεωτεμάχιο B-32 για τον δήμο. Η αγοραία αξία του εν λόγω γεωτεμαχίου, σύμφωνα με την υπόσχεση μεταβίβασης στην προσφεύγουσα, ήταν ίση με την αξία του δικαιώματος κτήσης του γεωτεμαχίου με πλήρη κυριότητα, χωρίς περιορισμούς όσον αφορά τη μεταπώλησή του.

74      Το ανώτατο επίπεδο έκθεσης του Δήμου Μαδρίτης σε χρηματοοικονομικό κίνδυνο σε περίπτωση διαφοράς με την προσφεύγουσα και νομικής ευθύνης του για τη μη εκτέλεση της συμφωνίας εφαρμογής του 1998 θα κυμαινόταν μεταξύ 33 και 240 εκατομμυρίων ευρώ, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της έκθεσης της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας. Αυτή η χρηματοοικονομική έκθεση θα υπερέβαινε, σε κάθε περίπτωση, το ποσό των 4 275 000 ευρώ. Η προσφεύγουσα υποστηρίζει ότι η Επιτροπή δεν αμφισβήτησε το ενδεχόμενο μεταβολής του προορισμού του γεωτεμαχίου B-32 προκειμένου να επιτραπεί η μεταβίβασή του.

75      Η προσφεύγουσα προσθέτει ότι η έκθεση του Δήμου Μαδρίτης σε χρηματοοικονομικό κίνδυνο, ακόμη και αν δεν θεωρείτο υπεύθυνος για τη μη εκτέλεση της σύμβασης (σε περίπτωση αρχικής ή επιγενόμενης αδυναμίας μεταβίβασης με απαλλακτικό αποτέλεσμα), δεν ήταν μηδενική, αλλά σαφώς υψηλότερη από την αξία του γεωτεμαχίου B-32. Το ανώτατο επίπεδο χρηματοοικονομικής έκθεσης του δήμου θα ανερχόταν σε 40 εκατομμύρια ευρώ, εάν η συμφωνία εφαρμογής του 1998 θεωρούνταν άκυρη, ή σε 33 εκατομμύρια ευρώ, εάν αποφασιζόταν η λύση της συμφωνίας εφαρμογής λόγω της επιγενόμενης αδυναμίας εκτέλεσης.

76      Η προσφεύγουσα προσθέτει ότι η Επιτροπή προέβη σε προδήλως εσφαλμένη εκτίμηση της αγοραίας αξίας του γεωτεμαχίου B-32 και στηρίζεται σε τρεις άλλες εκτιμήσεις σύμφωνα με τις οποίες η αξία του κυμαινόταν μεταξύ 22 και 25 εκατομμυρίων ευρώ.

77      Αφού υπενθύμισε τις διάφορες υποθέσεις που περιλαμβάνονται στην έκθεση του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων, δηλαδή τις υποθέσεις SE‑00, SE-01, SE-02 και SE-03, η προσφεύγουσα υποστηρίζει ότι η υπόθεση SE-03, σύμφωνα με την οποία υπάρχει στο γεωτεμάχιο B-32 δικαίωμα χρήσης της γης, αξίας 4 275 000 ευρώ, δυνάμει του οποίου επιτρέπεται η εκμετάλλευση του γεωτεμαχίου για 30 έτη ως χώρου για αθλητικές δραστηριότητες, στερείται αποδεικτικής ισχύος.

78      Κατά την άποψη της προσφεύγουσας, η υπόθεση SE-03 δεν καθιστούσε δυνατό τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του γεωτεμαχίου B-32, αλλά μόνο μιας επενδυτικής αξίας.

79      Εξάλλου, η εκτίμηση της αγοραίας αξίας που πραγματοποίησε το γραφείο εκτιμήσεων ακινήτων ενείχε προφανή μεθοδολογικά σφάλματα. Αφενός, είχε ληφθεί υπόψη μόνον ένα δικαίωμα χρήσης της γης, το οποίο αποτιμήθηκε εσφαλμένα. Η εκτίμηση δεν ήταν σύμφωνη με τους κανόνες που ισχύουν για την αποτίμηση των δικαιωμάτων χρήσης της γης που προβλέπονται στην Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (υπουργική απόφαση ECO/805/2003, της 27ης Μαρτίου 2003, σχετικά με τους κανόνες για την αποτίμηση των ακινήτων και ορισμένων δικαιωμάτων χρηματοοικονομικού σκοπού). Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις που προσκόμισε η προσφεύγουσα, η αξία του δικαιώματος χρήσης της γης κυμαινόταν μεταξύ 23 και 24 εκατομμυρίων ευρώ, ανάλογα με τη διάρκειά του. Αφετέρου, το επενδυτικό σχέδιο που περιλαμβάνεται στην έκθεση του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων δεν συμμορφωνόταν προς το κριτήριο της μέγιστης και βέλτιστης χρήσης και δεν προσφερόταν για τη μεγιστοποίηση της αξίας του γεωτεμαχίου B‑32.

80      Κατά την προσφεύγουσα, η σημασία των λοιπών διαθέσιμων εκτιμήσεων πέραν εκείνης που περιλαμβανόταν στην έκθεση του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων δεν αντικρούστηκε επαρκώς.

81      Η Επιτροπή αμφισβητεί την επιχειρηματολογία της προσφεύγουσας.

82      Πρέπει να επισημανθεί προκαταρκτικώς ότι, κατά την προσφεύγουσα, η έκθεση του Δήμου Μαδρίτης σε χρηματοοικονομικό κίνδυνο λόγω της μη εκτέλεσης της συμφωνίας εφαρμογής του 1998 υπερέβαινε, σε κάθε περίπτωση, την αγοραία αξία του γεωτεμαχίου B-32, ανεξαρτήτως του εάν ο εν λόγω δήμος έφερε την ευθύνη για τη μη εκτέλεση. Ως εκ τούτου, δεν παρίσταται ανάγκη να αποφανθεί το Γενικό Δικαστήριο επί της εν λόγω αξίας.

83      Συναφώς, είναι σημαντικό να υπομνησθεί, αφενός, ότι ο Δήμος Μαδρίτης δεν απέδειξε ότι είχε ζητήσει τη σύνταξη νομικής γνωμοδότησης πριν από τη σύναψη της συμφωνίας διακανονισμού του 2011, προκειμένου να διευκρινιστεί ποιος φέρει την ευθύνη, βάσει της ισπανικής νομοθεσίας, για τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32. Αφετέρου, στην εν λόγω συμφωνία συμβιβασμού, η προσφεύγουσα και ο δήμος στηρίχθηκαν στην εκτιμηθείσα από τις τεχνικές υπηρεσίες του δήμου αξία του γεωτεμαχίου, προκειμένου να αποζημιωθεί η προσφεύγουσα για την αδυναμία μεταβίβασής του σε αυτήν βάσει της συμφωνίας εφαρμογής του 1998.

84      Υπό τις συνθήκες αυτές, παρά την προκαταρκτική διαπίστωση στην οποία κατέληξε η Επιτροπή, ήτοι ότι ένας συνετός επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς, υπό τις ίδιες συνθήκες με αυτές της υπό κρίση υπόθεσης, δεν θα είχε υπογράψει τη συμφωνία διακανονισμού του 2011 χωρίς νομική εμπειρογνωμοσύνη, δεν μπορεί να προσαφθεί στο εν λόγω θεσμικό όργανο, όσον αφορά την εκτίμηση της ύπαρξης πλεονεκτήματος και του ύψους του, ότι επέδειξε ενδιαφέρον για την αξία του γεωτεμαχίου B-32 μόνον αφού θεώρησε δεδομένη την ευθύνη του Δήμου Μαδρίτης.

85      Κατόπιν της επισήμανσης αυτής είναι, ωστόσο, χρήσιμο να υπομνησθεί ότι η συμπεριφορά του ιδιώτη επενδυτή, με την οποία πρέπει να συγκριθεί η συμπεριφορά του δημόσιου επενδυτή, δεν είναι κατ’ ανάγκην η συμπεριφορά του κοινού επενδυτή που τοποθετεί κεφάλαια χάριν κατά το μάλλον ή ήττον βραχυπρόθεσμης αποδοτικότητας. Η συμπεριφορά αυτή πρέπει, κατ’ ελάχιστον, να αντιστοιχεί προς τη συμπεριφορά μιας ιδιωτικής εταιρίας holding ή ενός ιδιωτικού ομίλου επιχειρήσεων που επιδιώκουν διαρθρωτική πολιτική, γενική ή κλαδική, με γνώμονα την προοπτική μακροπρόθεσμης αποδοτικότητας (απόφαση της 21ης Μαρτίου 1991, Ιταλία κατά Επιτροπής, C-305/89, EU:C:1991:142, σκέψη 20).

86      Υπό τις συνθήκες αυτές, η εφαρμογή του κριτηρίου του ιδιώτη επενδυτή δεν επιδιώκει να προσδιορίσει ποια θα ήταν η μέγιστη αποδοτικότητα που θα μπορούσε να επιτύχει ένας επενδυτής σε συγκεκριμένο τομέα ή σε όλους τους τομείς της οικονομίας, αλλά να προσδιορίσει εάν ένας παρόμοιος ιδιώτης επενδυτής θα ήταν σε θέση να πραγματοποιήσει την οικεία επένδυση υπό τις περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης. Ως εκ τούτου, το ερώτημα είναι κατά πόσον η συγκεκριμένη επένδυση αποτελεί απόρροια ορισμένης οικονομικής λογικής, τουλάχιστον μακροπρόθεσμα (απόφαση της 3ης Ιουλίου 2014, Ισπανία κ.λπ. κατά Επιτροπής, T-319/12 και T-321/12, μη δημοσιευθείσα, EU:T:2014:604, σκέψη 42).

87      Σύμφωνα με τη νομολογία αυτή, είναι επομένως αναγκαίο να εκτιμηθεί, λαμβανομένων υπόψη της αρχικής πρόθεσης των μερών της συμφωνίας εφαρμογής του 1998, αλλά και του κανονιστικού πλαισίου που ίσχυε ως προς το γεωτεμάχιο B-32 κατά τον χρόνο σύναψης της εν λόγω συμφωνίας εφαρμογής όπως επίσης και κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας διακανονισμού του 2011, κατά πόσον είναι εύλογο να υποτεθεί ότι ένας επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς θα είχε δεχθεί να καταβάλει το σύνολο της αποζημίωσης για τη μη μεταβίβαση του σχετικού γεωτεμαχίου, το ύψος της οποίας εκτιμήθηκε ότι είναι ίσο προς την αξία του γεωτεμαχίου, ήτοι 22 690 000 ευρώ.

88      Πρέπει να προστεθεί ότι, σύμφωνα με τη νομολογία σχετικά με την έκταση του ελέγχου που ασκεί το Γενικό Δικαστήριο, καίτοι αυτός είναι κατ’ αρχήν πλήρης ως προς το ζήτημα κατά πόσον ένα μέτρο εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ, το Δικαστήριο έχει κρίνει ότι ο συγκεκριμένος δικαστικός έλεγχος έχει περιορισμένη έκταση σε περίπτωση που οι εκτιμήσεις της Επιτροπής έχουν τεχνικό ή περίπλοκο χαρακτήρα [βλ. αποφάσεις της 22ας Δεκεμβρίου 2008, British Aggregates κατά Επιτροπής, C-487/06 P, EU:C:2008:757, σκέψη 114 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία, και της 28ης Οκτωβρίου 2015, Hammar Nordic Plugg κατά Επιτροπής, T-253/12, EU:T:2015:811, σκέψη 30 (μη δημοσιευθείσα)].

89      Ο έλεγχος των δικαιοδοτικών οργάνων της Ένωσης επί των σύνθετων οικονομικών εκτιμήσεων της Επιτροπής είναι περιορισμένος, αφορά δε, κατ’ ανάγκη, μόνον τον έλεγχο της τήρησης των περί διαδικασίας και αιτιολόγησης κανόνων, της ακρίβειας των πραγματικών περιστατικών καθώς και της έλλειψης πρόδηλης πλάνης εκτίμησης και κατάχρησης εξουσίας (απόφαση της 2ας Σεπτεμβρίου 2010, Επιτροπή κατά Scott, C-290/07 P, EU:C:2010:480, σκέψη 66).

90      Έχει ήδη κριθεί ότι, προκειμένου να εξακριβωθεί εάν η πώληση γηπέδου σε ιδιώτη από δημόσια αρχή συνιστά κρατική ενίσχυση, απαιτείται η εκ μέρους της Επιτροπής εφαρμογή του κριτηρίου του ιδιώτη επενδυτή σε οικονομία της αγοράς, ώστε να διαπιστωθεί εάν το τίμημα που κατέβαλε ο φερόμενος ως αποδέκτης της ενίσχυσης αντιστοιχεί σε αυτό που θα είχε καταβληθεί υπό πραγματικές συνθήκες ανταγωνισμού, αν πωλητής δεν ήταν δημόσια αρχή, αλλά ιδιώτης επενδυτής. Γενικώς, η εφαρμογή του κριτηρίου αυτού αποτελεί σύνθετη οικονομική εκτίμηση της Επιτροπής (απόφαση της 2ας Σεπτεμβρίου 2010, Επιτροπή κατά Scott, C-290/07 P, EU:C:2010:480, σκέψη 68).

91      Είναι σημαντικό να προστεθεί ότι, καθόσον το γεωτεμάχιο B-32 δεν μεταβιβάστηκε, προβλέφθηκε αποζημίωση, για την εκτίμηση του ύψους της οποίας δεν διεξήχθη διαγωνισμός με ανοικτή διαδικασία. Το γεγονός αυτό μπορεί επίσης να περιπλέξει το έργο της Επιτροπής (βλ., κατ’ αναλογίαν, απόφαση της 2ας Σεπτεμβρίου 2010, Επιτροπή κατά Scott, C-290/07 P, EU:C:2010:480, σκέψη 70).

92      Μόνον η πρόδηλη πλάνη κατά τον καθορισμό της αξίας του γεωτεμαχίου B-32 είναι, επομένως, ικανή να θίξει τη νομιμότητα της προσβαλλόμενης απόφασης [πρβλ. απόφαση της 28ης Οκτωβρίου 2015, Hammar Nordic Plugg κατά Επιτροπής, T-253/12, EU:T:2015:811, σκέψη 34 (μη δημοσιευθείσα)].

93      Στην προκειμένη περίπτωση, από την προσβαλλόμενη απόφαση και από άλλα στοιχεία της δικογραφίας προκύπτει ότι οι εκτιμήσεις που πραγματοποιήθηκαν για τον καθορισμό της αξίας του γεωτεμαχίου B-32 διαφέρουν σημαντικά.

94      Βάσει της συμφωνίας εφαρμογής του 1998, η εικαζόμενη αξία του γεωτεμαχίου B-32 εκτιμήθηκε από υπαλλήλους του τμήματος πολεοδομικής ανάπτυξης του δήμου σε 595 194 ευρώ. Επισημαίνεται ότι η εκτίμηση αυτή πραγματοποιήθηκε «με βάση τη μεθοδολογία αποτίμησης που προβλέπεται στο ισπανικό δίκαιο», χωρίς περαιτέρω λεπτομέρειες.

95      Βάσει της συμφωνίας διακανονισμού του 2011, οι υπηρεσίες του Δήμου Μαδρίτης βασίστηκαν στην κτηματολογική αξία η οποία, σύμφωνα με την προσφεύγουσα, λαμβάνει υπόψη παράγοντες όπως η αξία της γης, η αξία της κατασκευής, η τοποθεσία και η σχετική αγορά. Στην έκθεση που δημοσιεύθηκε στις 27 Ιουλίου 2011, οι εν λόγω υπηρεσίες υπολόγισαν την αξία του γεωτεμαχίου B-32 σε 22 693 054,44 ευρώ. Τα λεπτομερή στοιχεία της εκτίμησης εκτίθενται στο σημείο 36 της προσβαλλόμενης απόφασης και δεν αμφισβητήθηκαν από τους διαδίκους. Αυτή η αξία διατηρήθηκε στη συμφωνία διακανονισμού του 2011.

96      Μετά τη σύναψη της συμφωνίας διακανονισμού του 2011, οι υπάλληλοι του ισπανικού κτηματολογίου, οι οποίοι υπάγονται στο ισπανικό Υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών, επικαιροποίησαν την αξία του γεωτεμαχίου B-32 και υπολόγισαν ότι ανέρχεται κατ’ ελάχιστον σε 25 776 296 ευρώ. Σύμφωνα με την προσφεύγουσα, η επικαιροποίηση αυτή είναι χρήσιμη προκειμένου η κτηματολογική αξία να προσεγγίσει εκείνη της αγοράς, χωρίς όμως να την υπερβεί. Η κτηματολογική αξία στηρίζεται, για παράδειγμα, σε δεδομένα που αφορούν τις εμπράγματες συναλλαγές της αγοράς. Οι εν λόγω υπάλληλοι δεν εξαρτώνται από τους υπαλλήλους του Δήμου Μαδρίτης.

97      Η προσφεύγουσα ζήτησε τη σύνταξη έκθεσης από συμβουλευτική κτηματομεσιτική εταιρία, την οποία και προσκόμισε, σύμφωνα δε με την έκθεση αυτή η αγοραία αξία του γεωτεμαχίου B-32 το 1998 ανερχόταν σε 574 000 ευρώ, αξία η οποία, επομένως, λίγο διαφέρει από την προβλεφθείσα με τη συμφωνία εφαρμογής του 1998. Σύμφωνα με την ίδια έκθεση, η αγοραία αξία του ίδιου γεωτεμαχίου το 2011 ανερχόταν σε 22 690 000 ευρώ, αξία η οποία και αυτή σχεδόν αντιστοιχεί στην προβλεφθείσα με τη συμφωνία διακανονισμού του 2011. Η προσφεύγουσα επισημαίνει ότι η έκθεση της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας χρησιμοποίησε τη στατική μέθοδο υπολειμματικής αποτίμησης, η οποία στηρίζεται στην υπόθεση της πώλησης διαφόρων μονάδων λίγο μετά την κατασκευή των αθλητικών υποδομών στο οικείο γεωτεμάχιο. Λήφθηκε υπόψη η μεταβίβαση της πλήρους κυριότητας χωρίς περιορισμούς ως προς τη μεταπώληση και ο επιδιωκόμενος με την εν λόγω συμφωνία διακανονισμού αποζημιωτικός σκοπός.

98      Τέλος, στην έκθεση του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων, τη σύνταξη της οποίας ζήτησε η Επιτροπή, προβλέφθηκαν τέσσερις υποθέσεις: η υπόθεση SE-00, σύμφωνα με την οποία το γεωτεμάχιο ανήκει στο δημόσιο και δεν έχει αγοραία αξία, αλλά μόνο τιμή κόστους, ήτοι 3 930 000 ευρώ· η υπόθεση SE-01, σύμφωνα με την οποία το γεωτεμάχιο προορίζεται για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών και αποτιμάται σε 18 000 000 ευρώ· η υπόθεση SE-02, σύμφωνα με την οποία η αγοραία αξία του γεωτεμαχίου αντιστοιχεί στο 10 % της αξίας στον τομέα, ήτοι 12 245 000 ευρώ· η υπόθεση SE-03, σύμφωνα με την οποία το γεωτεμάχιο B-32 δεν μπορεί μεν να μεταβιβαστεί, μπορεί, ωστόσο, να προβλεφθεί για το γεωτεμάχιο αυτό δικαίωμα χρήσης της γης, δυνάμει του οποίου επιτρέπεται η εκμετάλλευσή του για 30 έτη ως χώρου για αθλητικές δραστηριότητες, αποκλειομένης οποιασδήποτε μεταγενέστερης μεταπώλησης, αξίας 4 275 000 ευρώ.

99      Η Επιτροπή εξέθεσε ότι, εν προκειμένω, δέχθηκε την αξία που προέκυπτε από την υπόθεση SE-03 της έκθεσης του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη το πολεοδομικό καθεστώς που διέπει το γεωτεμάχιο, το οποίο καθορίζει τη χρήση του και αποκλείει τη μεταπώλησή του.

100    Κατ’ αρχάς, πρέπει να θεωρηθεί ότι η Επιτροπή δεν υπέπεσε σε πρόδηλη πλάνη στον βαθμό που δέχθηκε την προκύπτουσα από την υπόθεση αυτή αξία, η οποία εκτιμήθηκε λαμβανομένου υπόψη του δικαιώματος χρήσης γης στο γεωτεμάχιο B-32.

101    Πράγματι, δεν αμφισβητήθηκε ότι η αξία του γεωτεμαχίου B-32 έπρεπε να εκτιμηθεί με βάση την ημερομηνία σύναψης της συμφωνίας διακανονισμού του 2011. Η ημερομηνία αυτή αντιστοιχεί, ειδικότερα, στην ημερομηνία συμψηφισμού των οφειλών και καταβολής της αποζημίωσης όπως αποφασίστηκαν με την εν λόγω συμφωνία διακανονισμού και αποτελούν το αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας.

102    Ωστόσο, όπως προκύπτει από το νομικό καθεστώς που ίσχυε ως προς το γεωτεμάχιο B-32, κατά την ημερομηνία εκείνη, το γεωτεμάχιο ανήκε στο δημόσιο και δεν μπορούσε να μεταβιβαστεί, ενώ ήταν δυνατή μόνον η χορήγηση δικαιώματος χρήσης της γης.

103    Όπως ορθώς επισήμανε η Επιτροπή στην αιτιολογική σκέψη 123 της προσβαλλόμενης απόφασης, εάν υπήρχε αξίωση αποζημίωσης έναντι του Δήμου Μαδρίτης, η αξία του γεωτεμαχίου B-32 έπρεπε να αντιστοιχεί στην αξία που αυτό είχε για τον δήμο και, κατ’ επέκταση, στο δικαίωμα χρήσης γης στο εν λόγω γεωτεμάχιο και όχι στην υποθετική αξία που θα είχε εάν ήταν επιτρεπτή η μεταβίβασή του.

104    Ακολούθως, όσον αφορά το δικαίωμα χρήσης της γης, η προσφεύγουσα υποστήριξε ότι το δικαίωμα αυτό δεν είχε αποτιμηθεί ορθά και ότι η αποτίμησή του δεν ήταν σύμφωνη με τους κανόνες για την αποτίμηση των δικαιωμάτων χρήσης της γης στην Ισπανία.

105    Ως προς το σημείο αυτό, γίνεται δεκτό ότι η Επιτροπή δεν υπέπεσε σε πρόδηλη πλάνη κατά την εκτίμηση στον βαθμό που δέχθηκε την υπόθεση SE-03 της έκθεση του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων.

106    Πράγματι, οι λοιπές υποθέσεις της έκθεσης του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων όπως επίσης και οι λοιπές εκτιμήσεις που επικαλείται η προσφεύγουσα απέχουν πολύ από τις περιστάσεις της συγκεκριμένης υπόθεσης, καθόσον δεν βασίζονται στην υπόθεση της αποτίμησης του δικαιώματος χρήσης της γης σε οικόπεδο που ανήκει στον δημόσιο τομέα, αλλά στην αξία ακινήτου που μπορεί να πωληθεί κατά πλήρη κυριότητα.

107    Με την υπόθεση SE-03 της έκθεσης του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων, η Επιτροπή είχε στη διάθεσή της τη μόνη εκδοχή που είχε ως αντικείμενο την αποτίμηση του δικαιώματος χρήσης της γης στο γεωτεμάχιο B-32.

108    Η προσφεύγουσα υποστηρίζει εξάλλου ότι η Επιτροπή εκκινεί από την εσφαλμένη παραδοχή ότι το δικαίωμα χρήσης της γης δεν μπορούσε να μεταβιβαστεί.

109    Πράγματι, στην αιτιολογική σκέψη 111 της προσβαλλόμενης απόφασης εκτίθεται ότι το πολεοδομικό καθεστώς που διέπει το γεωτεμάχιο καθορίζει τη χρήση του και αποκλείει τη μεταπώλησή του. Απαντώντας σε ερώτηση του Γενικού Δικαστηρίου, η Επιτροπή ανέφερε ότι επέλεξε την εκδοχή που λαμβάνει υπόψη την επενδυτική αξία και την εκμετάλλευση επί 30 έτη του δικαιώματος χρήσης της γης στο γεωτεμάχιο ως χώρο για αθλητικές δραστηριότητες.

110    Η εκδοχή αυτή είναι η πλησιέστερη στην παραδοχή από την οποία εκίνησε η προσφεύγουσα το 1996, κατά την πράξη για την ανταλλαγή γαιών με τον Δήμο Μαδρίτης, καθόσον σκοπός της ανταλλαγής αυτής ήταν αρχικά να εκμεταλλευτεί η ίδια η προσφεύγουσα τα γεωτεμάχια τα οποία θα αποκτούσε από τον εν λόγω δήμο.

111    Τέλος, όσον αφορά την αιτίαση που αφορά παραβίαση της αρχής της χρηστής διοίκησης, πρέπει να σημειωθεί ότι η Επιτροπή ζήτησε τη σύνταξη έκθεσης πραγματογνωμοσύνης στηριζόμενης σε πλείονες υποθέσεις, ανέλυσε αυτές τις διαφορετικές υποθέσεις καθώς και τις λοιπές εκτιμήσεις που προσκομίστηκαν και ότι, επομένως, δεν δέχθηκε απλώς και μόνον τα συμπεράσματα της έκθεσης του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων.

112    Όσον αφορά το επιχείρημα της προσφεύγουσας σχετικά με τις διαφορές μεταξύ της αρχικής και της τελικής έκδοσης της έκθεσης του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων, αρκεί να υπογραμμιστεί ότι οι τιμές που χρησιμοποιήθηκαν σε αυτές τις δύο εκδόσεις για την υπόθεση SE-03 είναι, όπως ορθώς επισήμανε η Επιτροπή, σχεδόν πανομοιότυπες, ήτοι 4 270 000 ευρώ στην αρχική έκθεση και 4 275 000 ευρώ στην τελική έκθεση.

113    Από το σύνολο των προεκτεθέντων προκύπτει ότι επιβάλλεται η απόρριψη της τρίτης αιτίασης του πρώτου λόγου ακυρώσεως και του δευτέρου λόγου ακυρώσεως ως αβάσιμων.

 Επί του τρίτου λόγου ακυρώσεως

114    Η προσφεύγουσα υποστηρίζει ότι η Επιτροπή παρέβη το άρθρο 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ, το άρθρο 296 ΣΛΕΕ, την υποχρέωση αιτιολόγησης και ότι παραβίασε την αρχή της χρηστής διοίκησης, η οποία κατοχυρώνεται στο άρθρο 41 του Χάρτη των Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης, καθόσον αμφισβήτησε την αξία του γεωτεμαχίου B-32 κατά τον προσδιορισμό της ύπαρξης πλεονεκτήματος, αναγνωρίζοντας παράλληλα ότι η αξία των άλλων γεωτεμαχίων που μεταβιβάστηκαν στην προσφεύγουσα, ως αποζημίωση στο πλαίσιο της συμφωνίας διακανονισμού του 2011, ήταν ορθή. Η εν λόγω αξία υπολογίστηκε με βάση την ίδια μέθοδο αποτίμησης που χρησιμοποίησε ο Δήμος Μαδρίτης για το γεωτεμάχιο B-32. Η προσφεύγουσα, επικαλούμενη διαφορετικές υποθέσεις, υποστηρίζει ότι η Επιτροπή έφερε το βάρος αποδείξεως της ύπαρξης κρατικής ενίσχυσης και ότι δεν μπορούσε να αρκεστεί στην επιλεκτική και απομονωμένη αξιολόγηση ορισμένων παροχών της συναλλαγής. Εξάλλου, εκθέτει ότι η ίδια η προσφεύγουσα ήταν υποχρεωμένη να αποδεχτεί την αποτίμηση της γης που πραγματοποίησε ο εν λόγω δήμος, παρά τη μείωση της αξίας της. Σύμφωνα με την ισπανική νομοθεσία, δεν είχε στη διάθεσή της μέσο ένδικης προστασίας το οποίο θα της επέτρεπε να προσβάλει την αποτίμηση ώστε να αξιώσει τη διαφορά μεταξύ της συμβατικής αποτίμησης και της αγοραίας αξίας. Εάν η Επιτροπή είχε εξετάσει κατά πόσον οι παροχές ήταν ισορροπημένες, θα κατέληγε στο συμπέρασμα ότι το ποσό της κρατικής ενίσχυσης που υποτίθεται ότι χορηγήθηκε δεν υπερέβαινε, σε καμία περίπτωση, το ποσό των 10 931 835 ευρώ.

115    Η Επιτροπή υπενθυμίζει ότι σκοπός της έρευνας στην υπό κρίση υπόθεση ήταν να εξετάσει την ενδεχόμενη ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης απορρέουσας από την αποζημίωση που κατέβαλε ο Δήμος Μαδρίτης για τη μη εκτέλεση, εκ μέρους του, της συμφωνίας εφαρμογής του 1998 και να καθορίσει κατά πόσον ένας συνετός επιχειρηματίας σε οικονομία της αγοράς θα είχε αποδεχθεί πλήρως την ευθύνη του χωρίς προηγούμενη νομική συμβουλή, δεδομένων των πολυάριθμων νομικών αβεβαιοτήτων, καθώς και να εξακριβώσει κατά πόσον το χρέος που είχε αναλάβει συμβατικώς ο εν λόγω δήμος αντιστοιχούσε στην έκθεση σε χρηματοοικονομικό κίνδυνο που θα αποδεχόταν ο επιχειρηματίας αυτός για τη συγκεκριμένη αξία του γεωτεμαχίου B-32 το 2011. Η απόφαση για την κίνηση της διαδικασίας και η προσβαλλόμενη απόφαση ήταν σαφείς από την άποψη αυτή. Κατά τη γνώμη της Επιτροπής, είναι επίσης αναγκαίο να εξεταστεί η αιτιολογία της εν λόγω απόφασης με γνώμονα το πλαίσιο στο οποίο αυτή εντάσσεται και δεν ήταν απαραίτητο να απαντήσει σε όλα τα επιχειρήματα που προέβαλε ενδιαφερόμενο μέρος κατά τη διάρκεια της διοικητικής διαδικασίας. Υποστηρίζει ότι, σύμφωνα με τη νομολογία, η απόφαση είναι επαρκώς αιτιολογημένη. Προσθέτει ότι σκοπός της έρευνας δεν ήταν να διαπιστωθεί εάν η προσφεύγουσα είχε λάβει παράνομη ενίσχυση δεδομένων όλων των δεσμεύσεων που είχαν αναληφθεί βάσει της συμφωνίας διακανονισμού του 2011. Οι υποθέσεις τις οποίες επικαλέστηκε η προσφεύγουσα δεν ήταν σχετικές με την υπό κρίση υπόθεση, ενώ, εάν η προσφεύγουσα είχε λάβει παροχές μικρότερης αξίας από τη συμφωνηθείσα, θα μπορούσε να έχει αξιώσει την αξία που είχε ορισθεί με τη συμφωνία διακανονισμού του 2011, όπερ δεν έπραξε.

116    Συναφώς, από τη νομολογία προκύπτει ότι, προκειμένου να εκτιμηθεί εάν το όφελος θα μπορούσε να αποκτηθεί υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς, η Επιτροπή οφείλει να προβεί σε πλήρη ανάλυση όλων των κρίσιμων στοιχείων της επίμαχης πράξης και του πλαισίου της (βλ. απόφαση της 30ής Ιουνίου 2015, Κάτω Χώρες κ.λπ. κατά Επιτροπής, T-186/13, T-190/13 και T-193/13, μη δημοσιευθείσα, EU:T:2015:447, σκέψη 88 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).

117    Έχει επίσης κριθεί ότι, όσον αφορά την εκτίμηση της αξίας μιας ενίσχυσης υπό τη μορφή πώλησης γης από δημόσια οντότητα σε ιδιώτη σε τιμή φερόμενη ως προτιμησιακή, είχε εφαρμογή η αρχή του ιδιώτη επενδυτή που δρα σε οικονομία της αγοράς και ότι η αξία της ενίσχυσης ήταν ίση με τη διαφορά μεταξύ του τιμήματος που πράγματι κατέβαλε ο αποδέκτης της και εκείνου που θα όφειλε τότε να καταβάλει υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς προκειμένου να αγοράσει αντίστοιχη γη από πωλητή του ιδιωτικού τομέα (βλ. απόφαση της 30ής Ιουνίου 2015, Κάτω Χώρες κ.λπ. κατά Επιτροπής, T-186/13, T-190/13 και T‑193/13, μη δημοσιευθείσα, EU:T:2015:447, σκέψη 77 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).

118    Θα πρέπει να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με τη νομολογία, για την εκτίμηση της νομιμότητας της προσβαλλόμενης απόφασης πρέπει να λαμβάνονται υπόψη οι πληροφορίες που είχε ή που θα μπορούσε να έχει στη διάθεσή της η Επιτροπή όταν έλαβε τη σχετική απόφαση. Συναφώς, εάν αποδειχθεί ότι η εκτίμηση της Επιτροπής ανατρέπεται ή τίθεται υπό αμφισβήτηση από πληροφορίες οι οποίες δεν είχαν τεθεί υπόψη της κατά τη διοικητική διαδικασία, πρέπει να εξεταστεί εάν η Επιτροπή μπορούσε εγκαίρως να γνωρίζει και να λάβει υπόψη της τις πληροφορίες αυτές και, σε περίπτωση καταφατικής απάντησης, εάν η Επιτροπή έπρεπε να λάβει υπόψη της τις εν λόγω πληροφορίες, τουλάχιστον ως στοιχεία λυσιτελή για την εφαρμογή του κριτηρίου του ιδιώτη επενδυτή (βλ. απόφαση της 30ής Ιουνίου 2015, Κάτω Χώρες κ.λπ. κατά Επιτροπής, T-186/13, T-190/13 και T-193/13, μη δημοσιευθείσα, EU:T:2015:447, σκέψη 90 και εκεί μνημονευόμενη νομολογία).

119    Εν προκειμένω, πρέπει να τονιστεί ότι η Επιτροπή αναγνώρισε ότι εξέτασε την ενδεχόμενη ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης απορρέουσας από την αποζημίωση που κατέβαλε ο Δήμος Μαδρίτης στο πλαίσιο της συμφωνίας διακανονισμού του 2011.

120    Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι, βάσει της συμφωνίας διακανονισμού του 2011, τα μέρη συμφώνησαν ότι, αντί της μεταβίβασης του γεωτεμαχίου B-32, η αποζημίωση επρόκειτο να λάβει τη μορφή της πώλησης από τον Δήμο Μαδρίτης στην προσφεύγουσα άλλων γεωτεμαχίων και του συμψηφισμού των αμοιβαίων οφειλών τους. Το αποτέλεσμα που απέμεινε ήταν καθαρή απαίτηση της προσφεύγουσας έναντι του δήμου ύψους 8,04 ευρώ.

121    Επομένως, η συμφωνία διακανονισμού του 2011 δεν αφορούσε αποκλειστικά την αναγνώριση της οφειλής που απέρρεε από τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B‑32, αλλά αποσκοπούσε και σε αποζημίωση της προσφεύγουσας για αυτή τη μη μεταβίβαση, διά της μεταβίβασης σε αυτήν άλλων γεωτεμαχίων και διά του συμψηφισμού των αμοιβαίων οφειλών.

122    Ωστόσο, δεν αμφισβητείται ότι τα γεωτεμάχια που μεταβιβάστηκαν αντί του γεωτεμαχίου Β-32 δεν εξετάστηκαν από την Επιτροπή. Η Επιτροπή δέχθηκε τις αξίες που προβλέπονταν στη συμφωνία διακανονισμού του 2011.

123    Απαντώντας στις γραπτές ερωτήσεις που έθεσε το Γενικό Δικαστήριο, η προσφεύγουσα επιβεβαίωσε, χωρίς να αμφισβητηθεί από την Επιτροπή, ότι κατά τη διάρκεια της διοικητικής διαδικασίας είχε επισημάνει την ύπαρξη διαφοράς μεταξύ των αξιών των γεωτεμαχίων που μεταβιβάστηκαν βάσει της συμφωνίας διακανονισμού του 2011 και της αξίας των γεωτεμαχίων αυτών που περιλαμβανόταν στην έκθεση της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας, και, ως εκ τούτου, την πιθανή υπερεκτίμηση των εν λόγω γεωτεμαχίων.

124    Επιπλέον, η προσφεύγουσα τόνισε, επίσης κατά τη διάρκεια της διοικητικής διαδικασίας, ότι η έκθεση του γραφείου εκτιμήσεων ακινήτων δεν περιείχε αποτίμηση των γεωτεμαχίων που μεταβιβάστηκαν βάσει της συμφωνίας διακανονισμού του 2011.

125    Επομένως, η Επιτροπή, εξετάζοντας μόνον την αξία του γεωτεμαχίου B-32, δεν έλαβε υπόψη όλα τα στοιχεία της επίμαχης πράξης και το πλαίσιο στο οποίο αυτή εντάσσεται. Ως εκ τούτου, δεν ήταν σε θέση, αντιθέτως προς την υποχρέωση που έφερε, να προβεί σε πλήρη ανάλυση όλων των σχετικών στοιχείων, προκειμένου να καταδείξει όχι μόνο το ζήτημα της εκτίμησης του ποσού της ενίσχυσης, αλλά και, κυρίως, της ίδιας της ύπαρξης πλεονεκτήματος που απορρέει από το επίμαχο μέτρο συνεκτιμώντας όλα τα στοιχεία του.

126    Διευκρινίζεται ότι, απαντώντας στις ερωτήσεις που έθεσε το Γενικό Δικαστήριο, η Επιτροπή επικαλέστηκε το γεγονός ότι δεν ήταν υποχρεωμένη να λάβει υπόψη πραγματικά περιστατικά μεταγενέστερα εκείνων που αποτέλεσαν αντικείμενο της διαδικασίας εξέτασης όπως επίσης και πλεονεκτήματα που δεν σχετίζονται με αυτό καθεαυτό το εξετασθέν μέτρο.

127    Ωστόσο, αρκεί να υπομνησθεί ότι η αποτίμηση των γεωτεμαχίων που μεταβιβάστηκαν βάσει της συμφωνίας διακανονισμού του 2011 περιλαμβανόταν στην έκθεση της συμβουλευτικής κτηματομεσιτικής εταιρίας που κοινοποιήθηκε κατά τη διάρκεια της διοικητικής διαδικασίας. Εξάλλου, το εξετασθέν μέτρο δεν περιοριζόταν μόνον στην αναγνώριση της οφειλής που προέκυπτε από τη μη μεταβίβαση του γεωτεμαχίου B-32, αλλά και στην ενδεχόμενη ύπαρξη κρατικής ενίσχυσης απορρέουσας από την αποζημίωση που κατέβαλε ο Δήμος Μαδρίτης βάσει της συμφωνίας διακανονισμού του 2011.

128    Επομένως, η Επιτροπή δεν απέδειξε επαρκώς ότι το επίμαχο μέτρο παρείχε πλεονέκτημα στην προσφεύγουσα. Δεδομένης της μη πλήρωσης έστω και μίας από τις σωρευτικές προϋποθέσεις που παρατίθενται στη σκέψη 37 ανωτέρω, η Επιτροπή δεν μπορούσε να χαρακτηρίσει το εν λόγω μέτρο ως κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107, παράγραφος 1, ΣΛΕΕ.

129    Από τα ανωτέρω εκτεθέντα προκύπτει ότι ο τρίτος λόγος ακυρώσεως πρέπει να κριθεί βάσιμος. Ως εκ τούτου, η προσβαλλόμενη απόφαση πρέπει να ακυρωθεί.

 Επί των δικαστικών εξόδων

130    Κατά το άρθρο 134, παράγραφος 1, του Κανονισμού Διαδικασίας, ο ηττηθείς διάδικος καταδικάζεται στα δικαστικά έξοδα, εφόσον υπήρχε σχετικό αίτημα του νικήσαντος διαδίκου. Δεδομένου ότι η Επιτροπή ηττήθηκε, πρέπει να φέρει τα δικαστικά έξοδά της, καθώς και αυτά στα οποία υποβλήθηκε η προσφεύγουσα, σύμφωνα με το σχετικό αίτημά της.

Για τους λόγους αυτούς,

ΤΟ ΓΕΝΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ (τέταρτο τμήμα)

αποφασίζει:

1)      Ακυρώνει την απόφαση (ΕΕ) 2016/2393 της Επιτροπής, της 4ης Ιουλίου 2016, σχετικά με την κρατική ενίσχυση SA.33754 (2013/C) (πρώην 2013/NN) που χορήγησε η Ισπανία υπέρ της Real Madrid CF.

2)      Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή φέρει τα δικαστικά έξοδά της και καταδικάζεται στα δικαστικά έξοδα της Real Madrid Club de Fútbol.

Kanninen

Schwarcz

Ηλιόπουλος

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο Λουξεμβούργο στις 22 Μαΐου 2019.

(υπογραφές)


*      Γλώσσα διαδικασίας: η ισπανική.


i Στις λέξεις-κλειδιά της παρούσας αποφάσεως επήλθε τροποποίηση γλωσσικής φύσεως μετά την ανάρτηση του κειμένου στην ψηφιακή Συλλογή Νομολογίας.